Umowa najmu jest jednym z najpowszechniejszych sposobów zapewnienia przedsiębiorcom oraz innym podmiotom miejsca na prowadzenie ich codziennej działalności. Dlatego też tak ważne jest należyte oraz dokładne przemyślenie oraz doprecyzowanie poszczególnych postanowień umowy najmu tak, aby zabezpieczała ona w najszerszym możliwym zakresie interesy stron. Jest to o tyle uzasadnione, o ile umowy najmu zawierane przez przedsiębiorców na potrzeby prowadzonej przez nich działalności są długoterminowe, a tym samym muszą przewidywać instrumenty umożliwiające dostosowanie się do ewentualnych zmian koniunktury oraz sytuacji finansowej najemcy.

Minimalizacja kosztów

Jednym z powszechnych sposobów minimalizacji przez najemcę kosztów prowadzonej działalności związanej z wynajmowaną powierzchnią w okresie dekoniunktury jest podnajęcie jej części bądź całości podmiotowi trzeciemu, który nie był stroną pierwotnej umowy najmu. Wbrew pozorom takie działanie nie zawsze jest dopuszczalne i może za sobą pociągać określone skutki prawne. Nierzadko przedsiębiorcy nie zdają sobie z tego sprawy, narażając się na daleko idące konsekwencje.

Dwa rozwiązania

W omawianym zakresie należy wskazać na podwójne rozwiązania prawne, jakie zostały wprowadzone w zależności od przedmiotu umowy najmu. Generalną zasadą wynikającą z art. 668 § 1 kodeksu cywilnego jest bowiem możliwość oddania przez najemcę przedmiotu najmu w podnajem, jeśli umowa najmu mu tego nie zabrania. Wskazany przepis ma głównie zastosowanie do najmu nieruchomości oraz budynków. W odniesieniu natomiast do najmu powierzchni biurowych, handlowych czy lokali zastosowanie znajdzie art. 688

2

kodeksu cywilnego, zgodnie z którym najemca nie może oddać lokalu w podnajem bez zgody wynajmującego.

Umowa najmu musi zabezpieczać w najszerszym możliwym zakresie interesy obu stron

W pierwszym z rozważanych przypadków, tj. najmie nieruchomości lub budynków, umowa najmu może w ogóle nie wspominać o możliwości podnajmu powierzchni. Wówczas, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, nie ma przeszkód, aby najemca zawarł stosowną umowę podnajmu z osobą trzecią. Należy jednak wskazać, że w praktyce taka sytuacja zdarza się dość rzadko.

Zgoda wynajmującego

Bardziej powszechna jest praktyka zawierania w umowie najmu postanowienia, które wprost zakazuje oddawania przedmiotu najmu w podnajem bez zgody wynajmującego. Zbliża to więc ten najem (zmodyfikowany postanowieniami konkretnej umowy najmu) do najmu powierzchni biurowych, handlowych czy lokali, w odniesieniu do których taką regulację – zakazującą podnajmu bez zgody wynajmującego – przewidują wprost przepisy kodeksu cywilnego.

W kontekście powyższego, niezależnie od tego czy przedmiotem najmu jest budynek czy też lokal, przywołane przepisy kodeksu cywilnego nie wskazują wprost skutków prawnych naruszenia zakazu oddania przedmiotu najmu w podnajem. Oznacza to, że mogą one wynikać albo z postanowień umowy najmu, w ramach kreowania stosunku prawnego przez strony zgodnie z zasadą swobody umów, albo z innych przepisów kodeksu cywilnego dotyczących najmu.

Ze skutkiem natychmiastowym

W wypadku umów najmu przygotowywanych przez wynajmującego powszechne jest określenie naruszenia wskazanego zakazu jako przesłanki uprawniającej wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Dotyczy to zarówno wypadku naruszenia zasady wynikającej z art. 668 § 1 k.c., zmodyfikowanej postanowieniem umownym zakazującym podnajmu, jak i zasady z art. 688

2

k.c. Jednocześnie nawet w wypadku, gdy postanowienia umowy najmu nie przyznają wynajmującemu wprost uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym – w wypadku oddania nieruchomości w podnajem wbrew postanowieniom umowy najmu lub wbrew zakazowi wynikającemu z kodeksu cywilnego – takie uprawnienie zdaje się wynikać z innych przepisów kodeksu cywilnego. Stosownie bowiem do art. 666 § 1 k.c., który znajduje zastosowanie nie tylko do budynków, ale także przez art. 680 k.c. do lokali, najemca jest obowiązany do używania rzeczy w sposób określony w umowie. W wypadku używania rzeczy w sposób sprzeczny z umową wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli pomimo upomnienia najemca nie przestaje używać rzeczy w taki sposób (art. 667 § 2 k.c.).

Wbrew umowie

Pozornie niemająca znaczenia z punktu widzenia naszego tematu okoliczność używania przez najemcę rzeczy w sposób sprzeczny z umową może stać się podstawą do wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym również w wypadku oddania nieruchomości w podnajem wbrew postanowieniom umowy najmu lub wbrew zakazowi wynikającemu z kodeksu cywilnego. Uznaje się bowiem, że oddanie przedmiotu najmu osobie trzeciej wbrew postanowieniom umowy najmu lub wbrew zakazowi wynikającemu z kodeksu cywilnego należy traktować właśnie jako używanie rzeczy w sposób sprzeczny z umową. W konsekwencji wynajmujący ma prawo do zastosowania w takiej sytuacji sankcji wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 667 § 2 k.c.

Odmienny pogląd

Zwrócić jednak należy uwagę, że istnieją poglądy, zgodnie z którymi przepisy kodeksu cywilnego o najmie lokali (w tym m.in. art. 688

2

k.c.) nie mają zastosowania do najmu lokali użytkowych. W takim wypadku zastosowanie znajdzie ogólna zasada wyrażona w art. 668 § 1 k.c. wraz z wynikającymi stąd opisanymi wyżej konsekwencjami.

Kamil Osiński, adwokat, partner w kancelarii Kochański Zięba Rapala ?i Partnerzy

Niezależnie jednak od wskazanych obok różnic w poglądach ?z dalece posuniętej ostrożności uzasadnione jest negocjowanie ?i uregulowanie dopuszczalności podnajmu powierzchni przy zawieraniu umowy najmu oraz szczegółowe dookreślenie w niej ewentualnych konsekwencji prawnych. Chodzi o to, aby uniknąć ewentualnego ryzyka związanego z wykonywaniem umowy w przyszłości. ?W odniesieniu natomiast do umów już zawartych warto się upewnić, że podejmowane działania nie spowodują niekorzystnych i nieoczekiwanych skutków prawnych.