Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel nieruchomości nie ma w opisanej sytuacji – co do zasady ?– roszczeń w zakresie nabycia nieruchomości. Można jednak spróbować wykorzystać do osiągnięcia swojego celu procedurę związaną z ewidencyjnym podziałem nieruchomości. Polega ona na wydawaniu przez wójta/ burmistrza/ prezydenta miasta decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości. W przypadku podziału związanego z wydzielaniem dróg publicznych ustawodawca zaproponował szczególne rozwiązania.
Zgodnie z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdy działka gruntu jest wydzielona pod drogi publiczne (gminne, powiatowe, wojewódzkie i krajowe), to jeżeli nastąpiło to na wniosek właściciela nieruchomości ?– przechodzi ona z mocy prawa na własność odpowiednio gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa.
Teoretycznie więc właściciel nieruchomości może spróbować w ten sposób zmusić podmiot publiczny ?do przejęcia nieruchomości (zwłaszcza gdy polubowne rozwiązanie sprawy nie przynosi efektu). Za nieruchomość należy się oczywiście jej właścicielowi odszkodowanie, które powinno być adekwatne do wartości nieruchomości. Odszkodowanie ustala się w takim przypadku na podstawie porozumienia pomiędzy dotychczasowym a nowym (publicznym) właścicielem nieruchomości. Jeżeli porozumienia nie uda się uzyskać, to były właściciel nieruchomości powinien skierować sprawę do starosty, który w trybie przepisów o wywłaszczeniu orzeknie w sprawie odszkodowania.
Przy czym nie jest ważne, czy dana droga publiczna rzeczywiście powstaje. Wystarczy tylko zapisanie o niej ?w planie miejscowym (lub w braku planu – decyzji ?o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego) na cele drogowe. Wówczas jednak organ wydający decyzję ?w sprawie podziału (czyli wójt/ burmistrz/ prezydent miasta) będzie weryfikował zgodność podziału z planem. ?W przeważającej części opinii wyrażanych w orzeczeniach oraz doktrynie wskazuje się, że przy tej okazji należy sprawdzać tylko to, czy podział nieruchomości nie uniemożliwia realizacji założeń planu miejscowego. W niektórych urzędach gminnych stosuje się odmienną praktykę, zgodnie z którą w planie miejscowym można określać bardziej szczegółowe wytyczne związane z podziałem. Jest to stanowisko błędne i można je próbować kwestionować, odwołując się do organów wyższej instancji.
Jednak zawsze najlepiej porozumieć się najpierw polubownie z przedstawicielami gminy (lub odpowiednio ?z innym podmiotem publicznym). Dopiero wtedy, gdy nie można dojść do porozumienia, warto skorzystać z innych rozwiązań. Omówione przepisy znajdą zastosowanie także wtedy, gdy część działki zostanie przeznaczona na poszerzenie istniejącej już drogi publicznej.
Warto też pamiętać o tym, że jeżeli uchwalony plan miejscowy zmienia dotychczasowe przeznaczenie terenu ?w sposób niekorzystny dla właściciela nieruchomości, to można żądać od gminy odszkodowania z tego powodu. Jeżeli gmina odszkodowania nie chce wypłacić, to wykorystując dokonaną wycenę nieruchomości pozostaje skierowanie sprawy do sądu cywilnego.
— dr Maciej J. Nowak, radca prawny
