Prawo dopuszcza legalizację samowoli budowlanej. Najbardziej surowe jest w przypadku obiektów postawionych bez pozwolenia na budowę. W takich sytuacjach trzeba słono zapłacić. Czasami nawet bardziej opłaca się rozebrać obiekt i  następnie wybudować kolejny, zgodnie z pozwoleniem na budowę, niż płacić dodatkowo.

W przypadku samowoli popełnionych po 1 stycznia 1995 r.  stosuje się  aktualnie obowiązujący art. 48 prawa budowlanego.

Wniosek do nadzoru

Wniosek razem z niezbędnymi dokumentami składa się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Inspektor sprawdza, czy obiekt da się zalegalizować. Gdyby się okazało, że tak, to wszczyna postępowanie z urzędu. Jeżeli odpowiedź jest negatywna, to wydaje nakaz rozbiórki.

Uwaga! Wniosek jest traktowany przez nadzór jedynie jako ujawnienie  samowoli. Fakt zaś, że przedsiębiorca sam wystąpił o legalizację, wcale nie oznacza, że nadzór będzie go traktował według taryfy ulgowej.

W trakcie postępowania legalizacyjnego nadzór nakazuje dostarczyć określone dokumenty. Bada, czy budynek lub inny obiekt budowlany nie narusza przepisów. Chodzi głównie o ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz o przepisy techniczno-budowlane.

Wysoka opłata

Jeżeli powiatowy inspektor sprawdzi komplet dostarczonych dokumentów i stwierdzi, że faktycznie spełnione są się wskazane warunki, to ustali opłatę, a po jej uregulowaniu zalegalizuje samowolę.

Wysokość opłaty zależy od rodzaju samowoli, a mianowicie od tego, czy sklep, magazyn (inny obiekt) został postawiony bez wymaganego pozwolenia na budowę czy też bez zgłoszenia (lub pomimo sprzeciwu złożonego do zgłoszenia).

W pierwszym przypadku trzeba sporo zapłacić. Opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym.

Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego).

Po wpłaceniu pieniędzy na odpowiedni numer konta nadzór wydaje decyzję o zatwierdzeniu:

- projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo

- projektu budowlanego (w wypadku budowy ukończonej).

W obu przypadkach nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Przy czym pozwolenie na użytkowanie zostanie wydane dopiero po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli przez nadzór budowlany. Chodzi o to, by sprawdzić, czy budowę przeprowadzono zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji.

Uwaga! Wszystkie obowiązki związane z legalizacją trzeba wypełnić łącznie i to terminowo. Każde przekroczenie powoduje automatyczne wydanie decyzji o rozbiórce. Problemem dla inwestora może być przede wszystkim terminowa wpłata opłaty legalizacyjnej. Jest na to 7 dni. Przedsiębiorca może jednak wystąpić do wojewody, żeby odroczył wpłatę, rozłożył ją na raty albo umorzył, ale raczej to się nie zdarza.

Jakie dostarczyć dokumenty

- inwestor, który chce zalegalizować niezakończoną budowę, musi sporządzić projekt budowlany (określa roboty wykonane i roboty do wykonania) zawierający wszystkie niezbędne uzgodnienia. Projekt budowlany musi być ponadto sprawdzony przez sprawdzającego, tj. drugą poza projektantem osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń (nie stosuje się w tym przypadku zwolnienia z obowiązku sprawdzenia określonego w art. 20 ust. 3 pkt 2 prawa budowlanego). Dostarczenie tego projektu nadzorowi jest traktowane tak jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót (chodzi oczywiście o sytuację, kiedy są jeszcze jakieś roboty budowlane do wykonania),

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim: prawa własności lub użytkowania wieczystego a także zgoda właściciela gruntu, jeżeli budynek lub inny obiekt budowlany stoi na cudzym gruncie, np. legalizujący jest dzierżawcą (z prawem do wykonywania robót budowlanych w tym przypadku polegających na budowie) Oświadczenie składa się na specjalnym druku. Jego wzór zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU nr. 120, poz. 1127 z zm.). Do oświadczenia nie trzeba dostarczać żadnych dodatkowych dokumentów, np. wypisu z księgi wieczystej czy zgody właściciela nieruchomości. Samo oświadczenie wystarczy. Składa się je bowiem pod odpowiedzialnością karną. Ale, co jest niezwykle ważne, oświadczenie musi być jednak prawidłowo wypełnione,

- zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnego obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

- jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem, to trzeba dostarczyć decyzję ustalającą warunki zabudowy. Zastępuje ona miejscowy plan. Wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Otrzyma się ją tylko, gdy spełni się łącznie warunki, o których mówi art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.  Zgodnie z nimi działka musi mieć  dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające, żeby obiekt można było użytkować. W przypadku braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi, a uzbrojenie zostanie wykonane albo przez operatora sieci, albo samego inwestora na warunkach określonych w umowie. Przy ustaleniu warunków zabudowy ważne jest także tzw. dobre sąsiedztwo. Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w najbliższym sąsiedztwie jest chociaż jedna zabudowana działka. Planowany budynek musi nawiązywać do tej istniejącej już na sąsiednich działkach zabudowy (choć są od tej zasady wyjątki na rzecz zabudowy zagrodowej,  inwestycji produkcyjnych oraz infrastruktury technicznej).

Ile trzeba zapłacić



- pensjonat o kubaturze od 2500–5000 m3 – 562,5 tys. zł,


- bar o kubaturze do 2500 m3 – 375 tys. zł,


- wolno stojące kominy i maszty o długości do 20 m – 250 tys. zł,


- silosy, elewatory o kubaturze – do 2500 m3 – 250 tys. zł,


- myjnia samochodowa o kubaturze do do 2500 m3 – 375 tys. zł,


- parking o kubaturze do 1000–200 tys. zł.

Warto wiedzieć

Zawsze trzeba ustalić datę popełnienia samowoli. Jest to bardzo ważne. Na przestrzeni lat obowiązywały bowiem różne przepisy. Efekt tego jest taki, że stosuje się obecnie różniące się między sobą procedury legalizacyjne. O tym zaś, które konkretnie będą miały zastosowanie do danego przypadku, decyduje właśnie data popełnienia samowoli budowlanej (tj. data zakończenia budowy realizowanej bez pozwolenia na budowę). Obecnie są dwie obowiązujące procedury legalizacyjne. Jedna dotyczy samowoli popełnionych i zakończonych do 1 stycznia 1995 r. Druga zaś – od 1 stycznia 1995 r.  do dzisiaj. Do samowoli  popełnionych  przed 1 stycznia 1995 r. stosuje się przepisy prawa budowanego z 24 października 1974 r. Mówi o tym konkretnie art. 103 ust. 2 obowiązującego obecnie  prawa budowlanego, nawet jeżeli samowola została popełniona przed 1974 r.

Z wokandy

- Moment zakończenia budowy to stan faktyczny. Decyduje faktyczne zakończenie prac związanych ze wznoszeniem budynku. Nie jest to uzależnione od dopełnienia formalnych obowiązków przewidzianych w przepisach prawa budowlanego. W szczególności nie jest konieczne uzyskanie prawa do użytkowania budynku.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 marca 2006 r. (II OSK 625/05).
- Wadliwe działanie organu administracji architektoniczno-budowlanej będące przyczyną prowadzenia budowy bez wymaganego prawem pozwolenia właściwego organu architektoniczno-budowlanego może spowodować brak podstaw do stwierdzenia samowoli budowlanej na podstawie art. 48.
Wyrok NSA z 8 sierpnia 2006 r. (II OSK 1030/05).
- Nie można nakazać rozbiórki całego obiektu budowlanego w przypadku ustalenia, że tylko pewna jego część została wybudowana bez wymaganego pozwolenia na budowę. Rozbiórkę może nakazać tylko w takim zakresie, w jakim obiekt wybudowano z naruszeniem prawa.

Wyrok WSA w Warszawie z 5 października 2004 r. (7/IV SA 1195/03).