dr Maciej J. Nowak?radca prawny
Działalność gospodarcza może być prowadzona na nieruchomościach, których stan prawny pozostawia wiele do życzenia. Może się zdarzyć, że firmowa działka nie ma dostępu do drogi publicznej i na gruncie sąsiada trzeba ustanowić służebność drogową.
Ustanowienie jej może być dokonane przez umowę, ugodę lub sąd. Gdy nieruchomość przedsiębiorcy nie ma dostępu do drogi, to jej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem służebności drogowej, która taki dostęp umożliwi.
Jeżeli właściciel sąsiedniej nieruchomości zgadza się na ustanowienie służebności, pozostaje doprecyzować z nim zakres umowy. Problem powstanie, gdy służebność wyznaczana jest przez sąd. Przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej należy uwzględnić potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi, jak i najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy stron oraz brać pod uwagę wpływ rozwoju techniki na ocenę adekwatności dostępu do drogi.
Wysokość wynagrodzenia za służebność jest ustanawiana przez strony umowy o ustanowienie służebności. Wszystko zależy od woli stron. Jeżeli powstaną wątpliwości, warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy, licząc się z kosztami takiego rozwiązania. Wycena okaże się niezbędna, gdy sprawa trafi do sądu. W trakcie trwania służebności można żądać zmiany wysokości wynagrodzenia, zwłaszcza w przypadku zmian wartości nieruchomości.
Służebność gruntowa powinna być wykonywana tak, aby jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej, czyli tej, na której zlokalizowany jest dostęp do drogi publicznej. I tak na przykład właściciel nieruchomości władnącej (uprawnionej do służebności) nie może dążąc do rozwoju gospodarczego własnej nieruchomości zwiększyć bez konsekwencji niedogodności nieruchomości obciążonej. Nie może np. oczekiwać, że gdy będą tego wymagały potrzeby ekonomiczne związane z eksploatacją jego gruntu, właściciel nieruchomości obciążonej dostosuje się do nich i weźmie na siebie ciężar związanych z tym kosztów.
Osobne problemy dotyczyć mogą obowiązku utrzymywania na nieruchomości urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności. Chodzi o wybudowanie takich urządzeń, jak i późniejsze ich (często kosztowne) utrzymanie. Jeżeli strony nie ustalą inaczej w umowie, taki obowiązek obciąża właściciela nieruchomości, który ze służebności korzysta, czyli właściciela nieruchomości władnącej. Urządzenia te muszą być powiązane z wykonywaniem przez tego właściciela swoich praw związanych ze służebnością. Natomiast, jeśli właściciel nieruchomości obciążonej próbuje narzucać koszty związane z realizowanymi przez siebie inwestycjami na swojej nieruchomości, to właściciel nieruchomości władnącej może od ich ponoszenia się uchylić.
