Inwestor zakończył budowę bloku mieszkaniowego z punktami usługowymi na parterze. Wezwał więc powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, żeby przeprowadził kontrolę. Okazało się, że ma on jednak pewne zastrzeżenia. Zdaniem inspektora, jest rozbieżność pomiędzy projektem budowlanym a tym, co zostało właśnie wybudowane. Chodzi o wysokość i kubaturę budynku mieszkaniowego. Z tego powodu inwestorowi nałożył karę za tzw. istotne odstąpienie od projektu budowlanego >patrz ramka.

Złe pomiary

Inwestor złożył zażalenie. Według niego kara została nałożona niesłusznie. Powiatowy inspektor nie powiadomił go o tym, że na jego zlecenie będzie badana wysokość budynku w kalenicy, tym samym ograniczył prawo przedsiębiorcy do wzięcia udziału w przeprowadzaniu tego dowodu. Tymczasem to z tych badań wyszło, że budynek jest wyższy, niż wynikało to z projektu budowlanego (w kalenicy 13,69 ma zgodnie z projektem  wysokość ta winna wynosić 11,90 m.) oraz większa jest jego kubatura.

Czym jest kalenica

Wysokość w kalenicy – odległość w linii prostej od poziomu terenu do najwyższego punktu dachu, którym najczęściej jest najwyżej położona kalenica (poziomy odcinek na styku połaci dachowych). W domach z dachem płaskim wysokość budynku określa sie zazwyczaj jako odległość od poziomu gruntu do poziomu najwyżej położonej attyki, czyli murku okalającego dach.

Maksymalna wysokość

Inwestor nie zgodził się z tym ustaleniem. Jego zdaniem, maksymalna wysokość zabudowy pomiędzy poziomem terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku, a najwyższym punktem przekrycia dachu nadal wynosi 11,82 m, co jest zgodne z projektem budowlanym oraz planem zagospodarowania przestrzennego. Poza przykryciem dachu znajdują się jedynie kominy wentylacyjne i komin spalinowy, co zgodnie z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie wpływa na zmianę kubatury budynku i nie zmienia podstawowych jego parametrów. Zatem przepis art. 36a prawa budowlanego nie został naruszony. Nieistotne zmiany nie naruszyły też uzasadnionych interesów osób trzecich. Przytaczając orzecznictwo sądowe w zakresie interpretacji art. 36a prawa budowlanego zwrócił uwagę, że nie zawiera ono wprost definicji „istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego". Wskazał że przekroczenie wymiarów wysokości domu nie musi być automatycznie uznane za odstępstwo istotne.

Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego stwierdził, że obowiązkowa kontrola  budowy przeprowadzona została przez powiatowego inspektora po złożeniu przez inwestora wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku przed całkowitym zakończeniem robót. Art. 59 a i 59 f prawa budowlanego stanowią, że właściwy organ przeprowadza na wezwanie inwestora kontrolę budowy w celu stwierdzenia, czy jest  prowadzona  zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. W tym konkretnym przypadku, kierownik budowy w oświadczeniu złożonym we wniosku o pozwolenie na użytkowanie poinformował o zrealizowaniu robót budowlanych bez zmian w stosunku do zatwierdzonego projektu. Tymczasem w trakcie kontoli powiatowy inspektor ustalił, że inwestor prowadził budowę niezgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę, w zakresie projektu architektoniczno-budowlanego.  Ustalenia te potwierdził operat geodezyjny  sporządzony na zlecenie powiatowego inspektora.  Wojewódzki inspektor zauważył też, że inwestor  tymczasem przebudował dach. Obecnie  wysokość budynku mieszkalnego jest zgodna z projektem, jednak zmianie uległa geometria dachu, co w myśl art. 59a ust. 2 pkt 2c również stanowi podstawę do wymierzenia kary z tytułu stwierdzonych nieprawidłowości.

Doszło do uchybień

Inwestor zaskarżył  to postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Ten zaś  uznał, że jego  skarga zasługuje na uwzględnienie. Sąd przypomniał, że prawną podstawę zaskarżonego postanowienia stanowi art. 59f ust. 1 prawa budowlanego. Zgodnie z nim,  w przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości ?w zakresie, o którym mowa ?w art. 59a ust. 2 wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu i współczynnika wielkości obiektu budowlanego. Skarżący nie ma racji, twierdząc, że w jego przypadku kary być nie powinno, ponieważ odstępstwa od projektu są  nieistotne. Według sądu, karę wymierzaną na podstawie art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego nakłada się bowiem w przypadku zaistnienia jakiejkolwiek nieprawidłowości, a nie tylko w przypadku nieprawidłowości stanowiących istotne odstąpienie od pozwolenia na budowę. Takie odstępstwo powoduje skutki wskazane w art. 36 a prawa budowlanego. Art. 59f ust. 1 mówi o nieprawidłowościach, których rodzaj określa art. 59a ust. 2.  Przepis ten nie odwołuje się zatem do kwestii istotności odstępstw. Zasadny jest natomiast zarzut wadliwości postępowania przed organem  pierwszej instancji polegający na pozbawieniu inwestora prawa czynnego udziału w postępowaniu administarcyjnym. Polegało to na tym, że inwestor nie został powiadomiony o jednej z  czynności dowodowych, czyli o badaniu wysokości i kubatury budynku.  Organ zlecił tę czynność zewnętrznej firmie geodezyjnej, która nie powiadomiła o nich inwestora, tj. skarżącego. Dokonanych w ten sposób ustaleń nie można uznać za prawidłowe. Znalazło to zresztą swoje potwierdzenie ?w konstatacji wojewódzkiego inspektora, który w wyniku podniesionych w odwołaniu argumentów uznał, że wysokość budynku jest jednak prawidłowa. Jednak stwierdził też, że uległa zmianie geometria dachu, co też stanowi nieprawidłowość wskazaną w art. 59a ust. 2 pkt 2 lit. c prawa budowlanego. Jednak ani postanowienie organu  pierwszej instancji, ani zaskarżone postanowienie organu odwo?ławczego nie zawierają żadnych ustaleń w tym zakresie (kąt nachylenia, układ połaci dachowych itp.) W tym stanie rzeczy uznać należało, że zaskarżone postanowienie wydane zostało z naruszeniem kodeksu postępowania administracyjnego, uznał wojewódzki sąd administracyjny.   Kara wymierzona na podstawie art. 59f ust. 1 prawa budowlanego dotyczyć winna ściśle i jednoznacznie wykazanej nieprawidłowości stwierdzonej w trakcie obowiązkowej kontroli. Zmiana geometrii dachu, podniesiona została dopiero w postanowieniu wydanym przez organ odwoławczy. Zatem nie została ona stwierdzona w trakcie takiej kontroli, gdyż  wojewódzki inspektor  jej nie przeprowadzał. Wymierzenie inwestorowi kary z tytułu takiej nieprawidłowości nie ma uzasadnienia w dokonanych przez wojewódzkiego inspektora  ustaleniach. Dobudowa dodatkowego urządzenia wentylacyjnego ponad połać dachu nie stanowi zmiany jego geometrii. W toku ponownego rozpoznania sprawy organ  pierwszej instancji powinien usunąć wszystkie wskazane uchybienia i dokonać rozstrzygnięcia w oparciu o prawidłowo poczynione w toku obowiązkowej kontroli inwestycji ustalenia faktyczne – kontynuował sąd. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ?w Szczecinie z 27 listopada 2013 r. (II SA/Sz 884/13).

Co jest istotnym odstąpieniem

Prawo budowlane nie ustala precyzyjnie i jednoznacznie granicy pomiędzy istotnym a nieistotnym odstąpieniem. Na podstawie ?art. 36a można jedynie ustalić, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu ma miejsce, gdy dochodzi do zmiany:

Kiedy nieistotne zmiany

Zmiany, które nie mieszczą się we wskazanym w ramce wyżej katalogu (np. dotyczące elewacji budynku) można wprowadzić ?bez wcześniejszej modyfikacji pozwolenia na budowę. Wystarczy, że projektant zamieści w projekcie budowlanym odpowiednie informacje na ich temat. Nie oznacza to jednak, że inwestor może się czuć w takiej sytuacji całkowicie bezpieczny. Ostateczna decyzja należy do urzędników, jeżeli zmiany jeszcze nie zrobiono – do starosty, a gdy ją wprowadzono – do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Opinia tego ostatniego będzie wiążąca ?w przypadku obiektów oddawanych do użytkowania. Inspektor nadzoru budowlanego może  konkretne odstępstwo potraktować inaczej niż projektant. Wówczas ma prawo wstrzymać roboty budowlane i nakazać wykonanie projektu zamiennego. Natomiast ?w przypadku gotowego już obiektu budowlanego może odmówić wydania pozwolenia na użytkowanie lub wnieść sprzeciw ?do zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Pod lupą nadzoru

Obowiązkowe kontrole, o których mowa w art. 59 a do 59 g prawa budowlanego przeprowadza się w stosunku do obiektów zaliczonych do kategorii V, IX XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII, XXVIII I XXX (określają one różne obiekty budowlane).  Jeżeli nadzór budowlany w trakcie przeprowadzania obowiązkowej kontroli obiektu ustali, ?że inwestor dokonał istotnego odstąpienia od zatwierdzonego pozwoleniem na budowę projektu budowlanego, wydaje postanowienie o nałożeniu kary za nielegalne istotne odstąpienia ?i w konsekwencji decyzję o odmowie wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu (art. 59 f ust. 6 ustawy). Nadzór budowlany podejmuje wówczas automatycznie z urzędu postępowanie ?w trybie, art. 51 ust. 7 w związku z art. 51 ust. 1 prawa budowlanego z 1994 r. Towarzyszy temu nieodłącznie postanowienie ?o wymierzeniu kary w wysokości stanowiącej iloczyn stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i wielkość obiektu. ?W takich sytuacjach starosta jest zobowiązany do wydania decyzji ?o uchyleniu pierwotnego pozwolenia na budowę.