Zaplanowane przez przedsiębiorcę inwestycje mogą być ograniczane przez akty polityki przestrzennej, w tym miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania. Jeżeli przedsiębiorca nie zgadza się z dotyczącymi go ograniczeniami, może kwestionować ich ustalenia. Nie zawsze jest to skuteczne, ale warto rozważyć zasadność takich działań.
Z planami miejscowymi i decyzjami o warunkach zabudowy mamy do czynienia alternatywnie. Oznacza to, że gdy dla danej nieruchomości obowiązuje plan miejscowy, to nie jest potrzebne wydanie decyzji dla zaplanowanej inwestycji. Plan stanowi akt prawa miejscowego. Oznacza to, że jego postanowienia są wiążące dla każdorazowego właściciela nieruchomości. Plany mogą przewidywać ograniczenia, które mogą sprowadzać się do zupełnego zakazu zabudowy, jak również zakazu zabudowy nieruchomości o określonym przeznaczeniu (np. gospodarczym). Jeżeli ograniczenia szkodzą przedsiębiorcy, może on:
W przypadku braku planu miejscowego ograniczenia przewidywać może sama decyzja o warunkach zabudowy. Od niej służy odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO). W przypadku gdy organ w decyzji odmawia ustalenia warunków zabudowy, należy przeanalizować motywy, którymi uzasadnia swoje stanowisko. W szczególności należy zwrócić uwagę:
Te ostatnie zasady określają zakres występujących możliwości dotyczących prowadzenia inwestycji. Wójt/ burmistrz/prezydent musi wydać pozytywną decyzję ustalającą warunki zabudowy, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób podobny (pod względem przeznaczenia i parametrów technicznych) do tego, który planuje inwestor wnioskodawca. Należy mieć świadomość, że również na poziomie organu drugiej instancji, czyli SKO, zdarzyć się może mylna decyzja. Może być też tak, że prawidłowo wydana w pierwszej instancji decyzja o warunkach zabudowy może być zakwestionowana przez SKO. Wówczas pozostaje złożenie skargi na decyzję SKO do sądu administracyjnego.
Tak więc kwestionowanie ustaleń planistycznych nie zawsze przyniesie oczekiwany efekt. Jednak wiąże się z co najmniej szansą zawalczenia o prawa przedsiębiorcy jako właściciela nieruchomości.
