Egzekucja z nieruchomości - sposób odzyskania pieniędzy od firmy

Procedura egzekucyjna nie jest ani prosta, ani tania i co najważniejsze wymaga wizyty w sądzie.

Najpierw więc wierzyciel, który chce odzyskać pieniądze, musi wystąpić do sądu o wydanie wyroku zezwalającego na przymusową sprzedaż nieruchomości. Uzyskanie wyroku w tej sprawie może trwać długie lata.

Następnie orzeczenie musi się uprawomocnić. Jeżeli zadłużony przedsiębiorca nie wniósł odwołania, to trzeba odczekać 14 dni od daty wydania wyroku, a jeżeli to zrobi – 14 dni od wydania wyroku przez sąd wyższej instancji.

Uwaga! Prawomocny wyrok ma rangę tytułu wykonawczego, ale takim tytułem może być nie tylko wyrok. Także np. akt notarialny, w którym dłużnik zobowiązuje się poddać egzekucji. (art. 777 kodeksu postępowania cywilnego)

Z tytułem do komornika

Z prawomocnym wyrokiem trzeba udać się jeszcze raz do sądu w celu nadania mu klauzuli wykonalności. Następnie z takim orzeczeniem można iść do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona (art. 921 kodeksu postępowania cywilnego).

Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wybór należy do wierzyciela. Jednak z postępowaniem wszczętym na wniosek jednego wierzyciela połączone będą postępowania wszczęte na wniosek innych wierzycieli. W tym celu komornik, który rozpoczął egzekucję, o wszczęciu, a następnie o ukończeniu egzekucji zawiadomi komornika, do którego, mogłaby należeć egzekucja.

Uwaga! Samo orzeczenie jednak to za mało. Trzeba złożyć komornikowi wniosek o wszczęcie egzekucji, w którym znajdzie się opis nieruchomości.

Komornik zażąda jeszcze:

- odpisu księgi wieczystej tej nieruchomości lub innych dokumentów, z których wynika, kto jest właścicielem nieruchomości (np. w wypadku własnościowego prawa do lokalu użytkowego będzie to zaświadczenie ze spółdzielni),

- wypisu z ewidencji gruntów i budynków oraz

- podania dokładnych danych uczestników postępowania.

Te ostatnie informacje są niezbędne do tego, by ustalić m.in., kto jest faktycznie właścicielem nieruchomości.

Większość czynności wykonuje komornik pod nadzorem sądu, tylko te końcowe należą już do właściwości sądu (przybicie, przysądzenie, podział pieniędzy).

Zajęcie nieruchomości

Następnie komornik przystępuje do działania. Najpierw daje szansę dłużnikowi i wzywa go do zapłaty długu w terminie 2 tygodni od otrzymania wezwania. Informuje go, że jeżeli tego nie zrobi to następnym krokiem będzie sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości oraz przesłanie do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego wniosku o wpisanie do księgi wieczystej wzmianki o wszczęciu egzekucji. Kolejny krok to zajęcie nieruchomości.

Uwaga!

Zasadą jest, że zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnikowi. Jeżeli jednak robi to nieprawidłowo (np. nie interesuje się nieruchomością) zarząd może zostać powierzony innej osobie.

I co najważniejsze, obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W przypadku wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.

Uwaga!

Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Opis i oszacowanie

Opis i oszacowanie to kolejny etap egzekucji z nieruchomości. Następuje on nie wcześniej jak miesiąc od chwili zajęcia. Składa się on z dwóch elementów: oszacowania (określenia wartości) nieruchomości i jej opisu. Oszacowania nieruchomości dokonuje tylko biegły (nie musi to być koniecznie biegły sądowy).

Wynagrodzenie dla biegłego wypłacane jest zaliczkowo przez wierzyciela, w przypadku skutecznej egzekucji pokrywane jest z sumy uzyskanej ze sprzedaży. Komornika nie wiąże więc wycena biegłego, ale nie może też jej dowolnie interpretować.

Zakończeniem opisu i oszacowania jest sporządzenie oraz podpisanie przez komornika protokołu opisu i oszacowania. Kolejny etap to licytacja.

Przymusowa sprzedaż

Licytacja ma charakter publiczny, co oznacza, że może wziąć w niej udział prawie każda osoba, nie wyłączając wierzyciela. Od tej zasady są wyjątki. Dotyczą one m.in.:

- dłużnika, jego rodziców, rodzeństwa, dzieci i małżonków;

- komornika, jego rodziców, rodzeństwa, dzieci i małżonka;

- osób uczestniczących służbowo w licytacji (np. protokolanta).

Kiedy odbywa się przetarg

O tym decyduje komornik, to on wyznacza termin po uprzednim kontakcie z sądem. Zasadą jest jednak, że licytacja może być wyznaczona nie wcześniej niż po miesiącu od uprawomocnienia się opisu i oszacowania. Komornik informuje o licytacji w różny sposób. Wywiesza obwieszczenia w sądzie, w urzędzie gminy (miasta). Publikuje ponadto informacje w prasie, Internecie.

Licytacji może być maksymalnie dwie. Cena wywołania (suma, od jakiej komornik rozpoczyna licytację) na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, na drugiej dwie trzecie sumy oszacowania.

Z reguły osoby przystępujące do przetargu obowiązane są złożyć komornikowi rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania. Rękojmię złożoną przez licytanta, który wygrał przetarg (uzyskał przybicie) zalicza się na poczet wylicytowanej przez niego sumy, pozostałym osobom pieniądze zwraca się.

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. Do odbycia się licytacji wystarcza obecność jednego licytanta.

Zdarza się jednak, że licytacja nie przyniosła spodziewanego efektu, tzn. nikt nie kupił nieruchomości. Wówczas postępowanie egzekucyjne umarza się. Po bezskutecznej egzekucji istnieje możliwość dla określonej kategorii wierzycieli (m.in. wierzycieli hipotecznych) przejęcia danej nieruchomości na własność po uiszczeniu ceny wywołania. Następna egzekucja może zostać przeprowadzona dopiero po upływie roku.

Kto da więcej

Po zamknięciu przetargu sąd (w osobie sędziego) udziela przybicia licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. Osoba, która je uzyskała po uiszczenia całej ceny uzyskuje prawo przysądzenia jej nieruchomości na własność.