Jak prowadzić roboty budowlane w sąsiedztwie obiektu zabytkowego

W prasie oraz na stronach internetowych bardzo często umieszczane są kuszące oferty zagospodarowania zabytków. Jednak w zdecydowanej większości potencjalny inwestor nie zdaje sobie sprawy z formalności, jakie będzie musiał załatwić, żeby doprowadzić zabytek do stanu pozwalającego na jego użytkowanie.

Decyzje uznaniowe

Na wstępie należy wskazać, że ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 r. definiuje „zabytek" jako nieruchomość lub rzecz ruchomą, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Ochrona zabytku jest uzależniona od istnienia wpisu nieruchomości do rejestru zabytków dokonywanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Przesłanką wpisu jest stwierdzenie, że dany obiekt ma walory zabytkowe, tj. charakteryzuje się cechami wskazanymi w powyższej definicji.

W orzecznictwie wskazuje się, że decyzja o wpisie do rejestru zabytków ma charakter uznaniowy, a organy ochrony zabytków są władne do dokonywania oceny obiektu pod względem posiadanych przez niego wartości artystycznych, historycznych i naukowych. Co więcej w doktrynie przyjmuje się, iż ochroną prawną objęty jest nie tylko sam zabytek, lecz także jego otoczenie.

Decyzja o wpisie do rejestru zabytków wiąże się dla właściciela nieruchomości z licznymi zadaniami i obowiązkami związanymi z utrzymaniem zabytkowego obiektu i zachowaniem jego wartości. Utrudnia ewentualne plany zagospodarowania nieruchomości, co odbywać się może od tej pory jedynie w ograniczonym zakresie i pod ścisłym nadzorem służb konserwatorskich.

Zawsze jest inaczej

Zgodnie z art. 39 prawa budowlanego prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Inną procedurę stosuje się w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, ale ujętych w gminnej ewidencji zabytków. Taką ewidencję prowadzi wójt (burmistrz, prezydent miasta) w formie zbioru kart adresowych zabytków nieruchomych z terenu danej gminy.

Gminną ewidencję zabytków prowadzi wójt (burmistrz, prezydent miasta) w formie zbioru kart adresowych zabytków nieruchomych z terenu gminy

Pozwolenie na budowę albo rozbiórkę w stosunku do zabytku nieruchomego zamieszczonego w gminnej ewidencji, ale niewpisanego do rejestru zabytków wydaje właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Uzgodnienie zakłada współdziałanie organów, z których jeden prowadzi postępowanie główne (organ administracji architektoniczno-budowlanej), a drugi postępowanie subsydiarne (pomocnicze), przy czym w celu pozytywnego rozstrzygnięcia postępowania głównego wymagane jest pozytywne stanowisko konserwatora zabytków.

Jakie rodzaje robót

Katalog robót budowlanych, jakie są obwarowane obostrzeniami, jest szeroki i określa go art. 36 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Zalicza się do niego m.in.: prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku czy też dokonywanie podziału zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru.

Co więcej, roboty prowadzone przy zabytku, zgodnie z przepisami rozporządzenia ministra kultury i dziedzictwa narodowego z 27 lipca 2011 r. w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, prac restauratorskich, robót budowlanych, badań konserwatorskich, badań architektonicznych i innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków oraz badań archeologicznych (DzU nr 165, poz. 987) powinny być dokonywane przez osoby legitymujące się stosownymi uprawnieniami.

Co przed pozwoleniem

Zezwolenie wydane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków na podstawie art. 36 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami jest decyzją administracyjną, która powinna zapaść w odrębnym postępowaniu. Powinno ono zostać uzyskane przed wystąpieniem o pozwolenie budowlane.

Wskazuje na to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 22 lutego 1996 r. (sygn. III ARN 68/95, w którym stwierdza, że rozstrzygnięcie sprawy o zezwolenie na wykonanie robót budowlanych przez inwestora w obiekcie zabytkowym lub na terenie obiektu objętego ochroną zabytków może być podjęte po wydaniu przez wojewódzkiego konserwatora zabytków zezwolenia na dokonywanie czynności, w odrębnym postępowaniu administracyjnym, w formie decyzji, z wyłączeniem trybu przewidzianego w art. 106 k.p.a.

Wobec tego inwestor, który zdecydował się złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę przed uzyskaniem stosownego zezwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków, nie może liczyć na to, że ten brak zostanie uzupełniony w drodze zwrócenia się przez organ, który wydał pozwolenie na „konserwatorską" budowę, o wydanie tego rodzaju zezwolenia na podstawie art. 106 k.p.a. do wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Odrębności tych dwóch postępowań podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 maja 1998 r. (IV SA 1168/96), w którym stwierdził, że jeśli decyzja (pozwolenie) wojewódzkiego konserwatora zabytków zostanie zaskarżona, rozpatrzenie odwołania od tej decyzji nie jest uzależnione od rozstrzygnięcia w sprawie dotyczącej warunków zabudowy.

Trochę informacji

Zgodnie ze wskazanym już rozporządzeniem ministra kultury i dziedzictwa narodowego z 27 lipca 2011 r. wniosek o wydanie pozwolenia składa się do wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego dla miejsca położenia zabytku. Wniosek musi odpowiadać warunkom formalnym określonym w rozporządzeniu >patrz ramka.

Jakie informacje we wniosku

Wniosek do konserwatora powinien zawierać:

- imię, nazwisko i adres lub nazwę, siedzibę i adres wnioskodawcy;

- wskazanie zabytku, z uwzględnieniem miejsca jego położenia;

- wskazanie przewidywanego terminu rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych;

- imię, nazwisko i adres osoby kierującej robotami budowlanymi, a także wykonującej nadzór inwestorski albo oświadczenie, że osoba kierująca robotami budowlanymi lub osoba wykonująca nadzór inwestorski zostaną wyłonione w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego.

Ponadto do wniosku dołącza się: projekt budowlany albo część projektu budowlanego w zakresie niezbędnym do oceny wpływu planowanych robót budowlanych na zabytek; dokumenty potwierdzające posiadanie odpowiednich uprawnień budowalnych przez osobę kierującą robotami budowlanymi lub osobę wykonującą nadzór inwestorski.

Rozporządzenie przewiduje odstępstwo od tego wymogu w przypadku, gdy osoba kierująca robotami budowlanymi lub osoba wykonująca nadzór inwestorski będą wyłonione w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego.

Co więcej, składając wniosek, należy udowodnić posiadanie przez wnioskodawcę tytułu prawnego do korzystania z zabytku poprzez złożenie dokumentu potwierdzającego fakt nabycia, który uprawnia do występowania z wnioskiem do konserwatora zabytków albo oświadczenie wnioskodawcy o posiadaniu tego tytułu. -

Jak dochodzi do samowoli

Niezgłoszony remont lub przeprowadzenie przebudowy bez uzyskania pozwolenia na budowę, a co za tym idzie, bez uzyskania zezwolenia konserwatora zabytków powoduje powstanie samowoli budowlanej. Prawo budowlane określa skutki samowoli, a także możliwość jej legalizacji.

Podkreślenia wymaga fakt, że legalizacja nie odbędzie się bez ponoszenia dodatkowych opłat z tego tytułu. Dodatkowe kary nakładają przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Jej przepis z art. 108 określa, że kto niszczy lub uszkadza zabytek, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

Jednocześnie przepis różnicuje sytuację osób umyślnie niszczących zabytek i sprawców nieumyślnych (ci ostatni podlegają grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2).

Sąd może także orzec nawiązkę na wskazany cel społeczny związany z opieką nad zabytkami w wysokości od trzykrotnego do trzydziestokrotnego minimalnego wynagrodzenia.

Co więcej, przepis art. 117 omawianej ustawy stanowi, że kto bez pozwolenia albo wbrew warunkom pozwolenia prowadzi prace konserwatorskie, restauratorskie, roboty budowlane, badania konserwatorskie lub architektoniczne przy zabytku wpisanym do rejestru lub roboty budowlane w jego otoczeniu albo badania archeologiczne, podlega karze grzywny.

Kto się uchyla

Inwestor, który kupuje zabytek w złym stanie technicznym i odwleka jego remont, musi liczyć się z konsekwencjami swojego działania.