W prasie oraz na stronach internetowych bardzo często umieszczane są kuszące oferty zagospodarowania zabytków. Jednak w zdecydowanej większości potencjalny inwestor nie zdaje sobie sprawy z formalności, jakie będzie musiał załatwić, żeby doprowadzić zabytek do stanu pozwalającego na jego użytkowanie.
Decyzje uznaniowe
Na wstępie należy wskazać, że ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 r. definiuje „zabytek" jako nieruchomość lub rzecz ruchomą, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.
Ochrona zabytku jest uzależniona od istnienia wpisu nieruchomości do rejestru zabytków dokonywanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Przesłanką wpisu jest stwierdzenie, że dany obiekt ma walory zabytkowe, tj. charakteryzuje się cechami wskazanymi w powyższej definicji.
W orzecznictwie wskazuje się, że decyzja o wpisie do rejestru zabytków ma charakter uznaniowy, a organy ochrony zabytków są władne do dokonywania oceny obiektu pod względem posiadanych przez niego wartości artystycznych, historycznych i naukowych. Co więcej w doktrynie przyjmuje się, iż ochroną prawną objęty jest nie tylko sam zabytek, lecz także jego otoczenie.
Decyzja o wpisie do rejestru zabytków wiąże się dla właściciela nieruchomości z licznymi zadaniami i obowiązkami związanymi z utrzymaniem zabytkowego obiektu i zachowaniem jego wartości. Utrudnia ewentualne plany zagospodarowania nieruchomości, co odbywać się może od tej pory jedynie w ograniczonym zakresie i pod ścisłym nadzorem służb konserwatorskich.
Zawsze jest inaczej
Zgodnie z art. 39 prawa budowlanego prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Inną procedurę stosuje się w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, ale ujętych w gminnej ewidencji zabytków. Taką ewidencję prowadzi wójt (burmistrz, prezydent miasta) w formie zbioru kart adresowych zabytków nieruchomych z terenu danej gminy.
Gminną ewidencję zabytków prowadzi wójt (burmistrz, prezydent miasta) w formie zbioru kart adresowych zabytków nieruchomych z terenu gminy
Pozwolenie na budowę albo rozbiórkę w stosunku do zabytku nieruchomego zamieszczonego w gminnej ewidencji, ale niewpisanego do rejestru zabytków wydaje właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.
Uzgodnienie zakłada współdziałanie organów, z których jeden prowadzi postępowanie główne (organ administracji architektoniczno-budowlanej), a drugi postępowanie subsydiarne (pomocnicze), przy czym w celu pozytywnego rozstrzygnięcia postępowania głównego wymagane jest pozytywne stanowisko konserwatora zabytków.
Jakie rodzaje robót
Katalog robót budowlanych, jakie są obwarowane obostrzeniami, jest szeroki i określa go art. 36 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Zalicza się do niego m.in.: prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku czy też dokonywanie podziału zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru.
Co więcej, roboty prowadzone przy zabytku, zgodnie z przepisami rozporządzenia ministra kultury i dziedzictwa narodowego z 27 lipca 2011 r. w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, prac restauratorskich, robót budowlanych, badań konserwatorskich, badań architektonicznych i innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków oraz badań archeologicznych (DzU nr 165, poz. 987) powinny być dokonywane przez osoby legitymujące się stosownymi uprawnieniami.
Co przed pozwoleniem
Zezwolenie wydane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków na podstawie art. 36 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami jest decyzją administracyjną, która powinna zapaść w odrębnym postępowaniu. Powinno ono zostać uzyskane przed wystąpieniem o pozwolenie budowlane.
Wskazuje na to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 22 lutego 1996 r. (sygn. III ARN 68/95, w którym stwierdza, że rozstrzygnięcie sprawy o zezwolenie na wykonanie robót budowlanych przez inwestora w obiekcie zabytkowym lub na terenie obiektu objętego ochroną zabytków może być podjęte po wydaniu przez wojewódzkiego konserwatora zabytków zezwolenia na dokonywanie czynności, w odrębnym postępowaniu administracyjnym, w formie decyzji, z wyłączeniem trybu przewidzianego w art. 106 k.p.a.
Wobec tego inwestor, który zdecydował się złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę przed uzyskaniem stosownego zezwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków, nie może liczyć na to, że ten brak zostanie uzupełniony w drodze zwrócenia się przez organ, który wydał pozwolenie na „konserwatorską" budowę, o wydanie tego rodzaju zezwolenia na podstawie art. 106 k.p.a. do wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Odrębności tych dwóch postępowań podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 maja 1998 r. (IV SA 1168/96), w którym stwierdził, że jeśli decyzja (pozwolenie) wojewódzkiego konserwatora zabytków zostanie zaskarżona, rozpatrzenie odwołania od tej decyzji nie jest uzależnione od rozstrzygnięcia w sprawie dotyczącej warunków zabudowy.
Trochę informacji
Zgodnie ze wskazanym już rozporządzeniem ministra kultury i dziedzictwa narodowego z 27 lipca 2011 r. wniosek o wydanie pozwolenia składa się do wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego dla miejsca położenia zabytku. Wniosek musi odpowiadać warunkom formalnym określonym w rozporządzeniu >patrz ramka.
Jakie informacje we wniosku
Wniosek do konserwatora powinien zawierać:
- imię, nazwisko i adres lub nazwę, siedzibę i adres wnioskodawcy;
- wskazanie zabytku, z uwzględnieniem miejsca jego położenia;
- wskazanie przewidywanego terminu rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych;
- imię, nazwisko i adres osoby kierującej robotami budowlanymi, a także wykonującej nadzór inwestorski albo oświadczenie, że osoba kierująca robotami budowlanymi lub osoba wykonująca nadzór inwestorski zostaną wyłonione w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego.
Ponadto do wniosku dołącza się: projekt budowlany albo część projektu budowlanego w zakresie niezbędnym do oceny wpływu planowanych robót budowlanych na zabytek; dokumenty potwierdzające posiadanie odpowiednich uprawnień budowalnych przez osobę kierującą robotami budowlanymi lub osobę wykonującą nadzór inwestorski.
Rozporządzenie przewiduje odstępstwo od tego wymogu w przypadku, gdy osoba kierująca robotami budowlanymi lub osoba wykonująca nadzór inwestorski będą wyłonione w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego.
Co więcej, składając wniosek, należy udowodnić posiadanie przez wnioskodawcę tytułu prawnego do korzystania z zabytku poprzez złożenie dokumentu potwierdzającego fakt nabycia, który uprawnia do występowania z wnioskiem do konserwatora zabytków albo oświadczenie wnioskodawcy o posiadaniu tego tytułu. -
Jak dochodzi do samowoli
Niezgłoszony remont lub przeprowadzenie przebudowy bez uzyskania pozwolenia na budowę, a co za tym idzie, bez uzyskania zezwolenia konserwatora zabytków powoduje powstanie samowoli budowlanej. Prawo budowlane określa skutki samowoli, a także możliwość jej legalizacji.
Podkreślenia wymaga fakt, że legalizacja nie odbędzie się bez ponoszenia dodatkowych opłat z tego tytułu. Dodatkowe kary nakładają przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Jej przepis z art. 108 określa, że kto niszczy lub uszkadza zabytek, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.
Jednocześnie przepis różnicuje sytuację osób umyślnie niszczących zabytek i sprawców nieumyślnych (ci ostatni podlegają grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2).
Sąd może także orzec nawiązkę na wskazany cel społeczny związany z opieką nad zabytkami w wysokości od trzykrotnego do trzydziestokrotnego minimalnego wynagrodzenia.
Co więcej, przepis art. 117 omawianej ustawy stanowi, że kto bez pozwolenia albo wbrew warunkom pozwolenia prowadzi prace konserwatorskie, restauratorskie, roboty budowlane, badania konserwatorskie lub architektoniczne przy zabytku wpisanym do rejestru lub roboty budowlane w jego otoczeniu albo badania archeologiczne, podlega karze grzywny.
Kto się uchyla
Inwestor, który kupuje zabytek w złym stanie technicznym i odwleka jego remont, musi liczyć się z konsekwencjami swojego działania.
Należy wskazać, że zgodnie z przepisami ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wojewódzki konserwator zabytków może wydać decyzję nakazującą podmiotowi posiadającemu tytuł prawny do korzystania z zabytku wpisanego do rejestru przeprowadzenie, w określonym terminie, prac konserwatorskich lub robót budowlanych przy tym zabytku, jeżeli ich wykonanie jest niezbędne ze względu na zagrożenie zniszczeniem lub istotnym uszkodzeniem tego zabytku.
Wykonanie decyzji nakazującej przeprowadzenie prac konserwatorskich lub robót budowlanych przy budynku będącym zabytkiem nie zwalnia podmiotu z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia w przypadkach określonych przepisami prawa budowlanego. Co więcej, w przypadku gdy prace konserwatorskie lub roboty budowlane przy takim zabytku zostaną wykonane zastępczo, wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję określającą wysokość wierzytelności z tytułu wykonania tych prac lub robót wraz z terminem wymagalności tej wierzytelności.
Ponadto inwestor musi liczyć się z możliwością poniesienia odpowiedzialności z tytułu szkody wyrządzonej przez oderwanie się części budowli. Kodeks cywilny nakłada tę odpowiedzialność na samoistnego posiadacza budowli, którym mogą być także podmioty niebędące właścicielami, ale zachowujące się tak, jakby prawo własności im przysługiwało. Z drugiej strony właściciel nie odpowiada za szkodę gdy, mimo nabycia prawa własności, nie wszedł w faktyczne posiadanie obiektu.
W praktyce przyjmuje się, że budowlą jest każde urządzenie zbudowane przez człowieka i związane z gruntem, a także należące do konstrukcji budowlanych, które powinny być wznoszone na podstawie wskazań wiedzy budowlanej, tj. budynki, mosty czy też latarnie uliczne.
Za część budowli należy uznać przede wszystkim jej części składowe. Zatem zgodnie z definicją zawartą w kodeksie cywilnym w art. 47 jest nią wszystko, co nie może być odłączone od budowli bez jej uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Oderwanie polega na naruszeniu spoistości trwałych połączeń z pozostałymi częściami budowli.
Trudno się uwolnić
Co do zasady uwolnienie się od odpowiedzialności jest, ze względu na szeroko pojmowane przesłanki, bardzo trudne.
Jednak inwestor może zwolnić się od odpowiedzialności, jeżeli wykaże, że szkoda nastąpiła np.: na skutek działania siły wyższej (burza, grad), wyłącznej winy osoby trzeciej, zachowania poszkodowanego, niekoniecznie noszącego znamiona winy czy też braku adekwatnego związku między złym stanem budynku a szkodą.
Paulina Chyła prawnik w Terlecki & Wspólnicy Kancelaria Prawna
Komentuje Paulina Chyła, prawnik w Terlecki & Wspólnicy Kancelaria Prawna
Zastanawiając się nad nabyciem nieruchomości, warto sprawdzić, czy jest ona wpisana do rejestru zabytków lub do gminnej ewidencji zabytków, ponieważ taki status budynku rodzi liczne konsekwencje i komplikacje związane z renowacją czy przebudową obiektu.
Jeżeli obiekt nie jest wpisany, to zastosowanie znajdują reguły ogólne, wynikające z prawa budowlanego, dotyczące zgłaszania remontu i występowania o pozwolenie na budowę przy przebudowie budynku.
Natomiast, gdy budynek jest wpisany do wymienionych rejestrów, w celu uniknięcia dotkliwych konsekwencji związanych z samowolą budowlaną, należy przed rozpoczęciem prac wystąpić o zezwolenie do wojewódzkiego konserwatora zabytków, a potem o pozwolenie do odpowiedniego organu.
Należy mieć także na względzie, że możemy zostać zmuszeni do kosztownej renowacji takiego obiektu pod groźbą poniesienia konsekwencji prawnych.
