Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych nakłada na przedsiębiorców pragnących rozpocząć proces budowlany obowiązek podjęcia wielu sformalizowanych działań. Decydujące znaczenie ma przede wszystkim lokalizacja i przeznaczenie działki, dlatego tak istotne jest, aby jeszcze przed jej zakupem ustalić możliwości jej zabudowy.
Gdy jest miejscowy plan
Możliwość szybkiego rozpoczęcia budowy zależy przede wszystkim od tego, czy dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość przedsiębiorcy, istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: mpzp). Jeżeli tak, to bez problemu otrzyma on informację, czy działka leży w obszarze przewidzianym do zabudowy mieszkaniowej, czy też użytkowej.
Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą przewidywać różne wymagania dotyczące sposobu zagospodarowania działki, jak i planowanego budynku. Jednak objęcie działki planem ułatwi postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych oraz uprości formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Wystarczy bowiem w takim przypadku uzyskać wypis i wyrys z planu i dołączyć je do wniosku o wydanie pozwolenia. Koszt uzyskania wypisu i wyrysu to kwota do 250 zł. Do sporządzenia wniosku o wydanie wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania będzie potrzebny numer ewidencyjny działki, obręb (miejscowość) i jej dokładny adres oraz arkusz mapy.
Jeżeli przedsiębiorca nie posiada wszystkich informacji o działce, może je uzyskać w urzędzie gminy, w obrębie której położona jest jego nieruchomość, lub też na podstawie danych z księgi wieczystej (jeżeli została założona). Księga wieczysta nieruchomości prowadzona jest przez właściwy miejscowo sąd rejonowy.
Znając numer księgi wieczystej, inne potrzebne dane można ustalić w Internecie, odwiedzając elektroniczną księgę wieczystą na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
A co zrobić, gdy nie ma miejscowego planu?
Potrzebna będzie wuzetka
Wtedy przedsiębiorca zmuszony jest wystąpić o indywidualną decyzję o warunkach zabudowy (decyzja WZ, popularnie zwana wuzetką). Może ona regulować wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji lub inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki.
Każdy może wystąpić o wuzetkę, nie trzeba mieć żadnych praw do nieruchomości – decyzja ta nie rodzi praw do terenu ani nie narusza praw własności. Organem administracji wydającym decyzje o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta).
W praktyce jednak decyzję w jego imieniu wydaje odpowiednia komórka w urzędzie gminy, najczęściej są to: wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego.
We wniosku o decyzję należy określić:
- granice terenu objętego wnioskiem, przedstawione na kopii mapy zasadniczej. Mapa powinna przedstawiać aktualny stan terenu w skali 1:500 lub 1:1000,
- funkcje i sposób zagospodarowania terenu oraz ogólną charakterystykę zagospodarowania terenu (np. funkcja użytkowa terenu, budynek mieszkalno-usługowy),
- ogólne zapotrzebowanie na wodę, energię, jak i określenie sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
- charakterystyczne parametry techniczne inwestycji oraz dane mające wpływ na środowisko lub jego wykorzystanie.
Dane wpisywane do wniosku mają jedynie charakter orientacyjny. Nie trzeba załączać projektu budowlanego, ani koncepcji zabudowy. Natomiast urząd wydaje decyzję wiążącą, a zatem przedsiębiorca otrzyma jednoznaczną informację, jakie jest przeznaczenie jego działki i czego na pewno nie uda się mu w tym miejscu wybudować.
Niestety trzeba uzbroić się w cierpliwość, zgodnie bowiem z art. 35 kodeksu postępowania administracyjnego urząd może wydać decyzję w ciągu dwóch miesięcy – w praktyce trwa to jeszcze dłużej, nawet pół roku. Opłata skarbowa za wydanie wuzetki w przypadku budowy sklepu lub warsztatu wynosi 107 złotych.
Pora na projekt
Jeżeli działka jest objęta planem miejscowym lub też przedsiębiorca otrzymał już decyzję WZ, to może przystąpić do sporządzenia projektu budowlanego.
Projekt lokalu użytkowego, który przedsiębiorca zamierza wybudować, musi być zgodny z planem lub warunkami decyzji WZ.
Trzeba też wiedzieć, że można kupić gotowy projekt katalogowy, dostępny w ofertach biur projektowych, lub też zlecić jego indywidualne opracowanie. Projekt katalogowy będzie oczywiście tańszy, ale należy pamiętać, że wymaga on adaptacji do warunków lokalnych, jak również opracowania tzw. projektu zagospodarowania działki.
Ponieważ katalogowy projekt budowlany nigdy nie będzie uwzględniał specyfiki działki, trzeba będzie ponieść dodatkowy koszt od 2 tys. zł – do 5 tys. zł z tytułu sporządzenia projektu zagospodarowania działki dostosowanego do potrzeb planowanej inwestycji. Projekt ten jest w znacznej mierze dokumentem technicznym, powinien zatem być sporządzony na aktualnej mapie geodezyjnej. W związku z tym, iż mapa stanowi dokument, musi na niej widnieć podpis geodety uprawnionego do wykonywania tego rodzaju map.
Projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien zostać sporządzony zgodnie z wytycznymi zawartymi w decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, w szczególności powinien też przedstawiać wygląd działki przedsiębiorcy po zakończeniu prac budowlanych (zarówno prac naziemnych, jak i instalacji podziemnych). To właśnie w projekcie muszą zostać przedstawione zasady prawidłowego usytuowania budynku na działce i zachowania odległości od granic sąsiedniej działki i innych obiektów. Ukazywać też musi zaplanowane dojścia i dojazdy umożliwiające dostęp do drogi publicznej.
Gotowy projekt zagospodarowania działki należy dołączyć do pozostałej części projektu budowlanego i wraz z wszelkimi uzgodnieniami i wymaganymi opiniami oprawić w okładkę A4 i złożyć jako kompletną dokumentację wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę.
Przyłączenie mediów
W celu uzyskania pozwolenia na budowę konieczne jest zapewnienie podłączenia budynku do sieci elektrycznej. Jeżeli po zakupie działki przedsiębiorca nie wystąpił do miejscowego zakładu energetycznego o tzw. promesę przyłączeniową, umożliwiającą przyspieszenie formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę, to musi wystąpić o wydanie warunków technicznych przyłączenia.
Powinny być w nich określone parametry związane z lokalizacją licznika, mocą przyłączeniową, sposobem prowadzenia zasilania. O ile plan zagospodarowania lub warunki zabudowy nie stanowią inaczej, formalnościami związanymi z podłączeniem pozostałych mediów można się zająć już po uzyskaniu pozwolenia na budowę, chociaż trudno wyobrazić sobie budowę bez zapewnienia dostawy wody.
Bez pozwolenia się nie obejdzie
Pozwolenie budowlane to decyzja administracyjna uprawniająca do rozpoczęcia robót budowlanych. Potwierdza ono legalność inwestycji. Starając się o pozwolenie budowlane, przedsiębiorca musi posiadać prawo do dysponowania działką na cele budowlane.
Taki tytuł prawny może wynikać z prawa własności, lecz także z umowy dzierżawy lub najmu (wydzierżawiający lub wynajmujący musi wyrazić zgodę na prace budowlane).
Do wniosku o wydanie pozwolenia budowlanego należy dołączyć:
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy
- cztery egzemplarze projektu wraz z planem zagospodarowania działki
- promesę lub warunki przyłączenia mediów
- oświadczenie o prawie do nieruchomości, na której będzie prowadzona budowa.
Po skompletowaniu wszystkich dokumentów wniosek o pozwolenie budowlane przedsiębiorca składa do właściwego urzędu. Tam, w imieniu starosty lub prezydenta miasta, powołany do tego wydział sprawdza zgodność projektu zagospodarowania terenu z lokalnym planem (lub decyzją WZ).
W następnej kolejności weryfikuje zgodność projektu architektoniczno-budowlanego z prawem budowlanym. Prowadzone jest także postępowanie w sprawie oceny oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko, jak również zdrowie i warunki życia ludzi. Jeżeli spełnione zostały wszystkie wymagania określone w prawie budowlanym, właściwy starosta lub prezydent wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę, którą powinno się otrzymać w terminie dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania.
W przypadku odmowy wydania pozwolenia, w terminie 14 dni (od daty jej doręczenia lub ustnego ogłoszenia), przedsiębiorca może wnieść odwołanie do organu II instancji. Ważne jest, że odwołanie powinno zostać wniesione za pośrednictwem organu I instancji, który wydał decyzję odmowną. Organem odwoławczym jest wojewoda.
Jeżeli odwołanie okazało się nieskuteczne, przedsiębiorca ma jeszcze możliwość złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, którego zadaniem jest sprawowanie kontroli nad działalnością urzędów.
Jacek Mikołajonek aplikant adwokacki RMS Rastawicki Sawicki sp. k.
Komentuje Jacek Mikołajonek, aplikant adwokacki RMS Rastawicki Sawicki sp. k.
Otrzymanie przez przedsiębiorcę upragnionego pozwolenia na budowę nie kończy jeszcze wszystkich formalności.
Trzeba powołać kierownika budowy i nie później niż na siedem dni przed rozpoczęciem budowy poinformować powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego o przystąpieniu do budowy oraz wystąpić o wydanie dziennika budowy, czyli urzędowego dokumentu, w którym przedsiębiorca będzie zapisywać przebieg robót budowlanych wraz ze wszystkimi zdarzeniami i okolicznościami, które mają znaczenie przy ocenie prawidłowości wszystkich wykonywanych prac.
Dziennik wydawany jest odpłatnie w ciągu trzech dni od złożenia wniosku. Jego koszt w zależności od gminy lub powiatu może się różnić, jednak nie powinien przekraczać kilkudziesięciu złotych. Istnieje także możliwość zakupienia dziennika w specjalistycznych księgarniach, ale i tak trzeba będzie go ostemplować w urzędzie.
W dzienniku budowy przedsiębiorca wpisuje nazwisko kierownika budowy i może już zaczynać. A właśnie, czy ma już firmę budowlaną? Czy buduje sam, czy może powierzy prace inwestorowi zastępczemu? Na te pytania też musi znać odpowiedź.
