Umowa najmu: Co może wynajmujący, a co najemca, jaki czynsz, co z kaucją

Umowa najmu lokalu jest jednym z rodzajów najmu. Istotą najmu jest zobowiązanie przez wynajmującego do oddania rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony najemcy, który zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 ustawy z 26 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny; DzU nr 16, poz. 93 z późn. zm.; dalej k.c.).

Co do zasady, przedmiotem umowy najmu mogą być ruchomości, nieruchomości – budynki, lokale czy części lokali. Szczególny rodzaj najmu – najem lokalu uregulowany jest w art. 680 – 692 k.c.

Kwestia najmu lokali mieszkalnych uregulowana jest w sposób szczególny w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego przez ustawę z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn. DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.; dalej ustawa o ochronie praw lokatorów).

Wobec powyższego do najmu lokali mieszkalnych w pierwszej kolejności należy stosować przepisy powołanej wyżej ustawy, a dopiero w przypadkach w niej nieunormowanych stosować art. 680 – 692 k.c.

Ustawa o ochronie praw lokatorów ma zastosowanie do umów zawieranych pomiędzy lokatorem, czyli najemcą lokalu lub osobą używającą lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, a wynajmującym lub inną osobą, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Natomiast najem lokali użytkowych uregulowany jest przede wszystkim przez art. 680 – 692 k.c., a kwestie, które przez te przepisy nie są regulowane, zostały unormowane w art. 659 – 679 k.c. Warto tu przytoczyć wyrok Sądu Najwyższego (z 19 października 2006 r., V CSK 230/06), zgodnie z którym umowa o najem „powierzchni użytkowej" w budynku tzw. domu towarowego podlega przepisom kodeksu cywilnego o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w zakresie wypowiedzenia.

Elementy istotne

Do elementów istotnych (tzw. essentialia negotii) umowy najmu należy zobowiązanie się wynajmującego do oddania rzeczy najemcy w używanie, a w zamian za to zobowiązanie się najemcy do zapłaty wynajmującemu czynszu najmu. Wydanie rzeczy (lokalu) powinno nastąpić w terminie wskazanym w umowie albo niezwłocznie po jej zawarciu.

Najemca uzyskuje uprawnienie do korzystania z lokalu tylko w ograniczonym zakresie. Najemca nie może zbyć lokalu ani w inny sposób nim rozporządzać. Na przykład podnajem, czyli dalsze wynajęcie najętego lokalu, jest możliwy po wyrażeniu uprzedniej zgody przez wynajmującego.

Oznaczenie stron

Stronami umowy najmu są wynajmujący, który jest najczęściej właścicielem lokalu, oraz najemca, który bierze rzecz do używania. Oznaczenie stron w umowie najmu, jak w każdej zawieranej umowie, powinno być kompletne, aktualne i zgodne z potwierdzającymi je dokumentami (np. dowodem osobistym osoby fizycznej, zaświadczeniem z ewidencji działalności gospodarczej w przypadku gdy osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą i w ramach tej działalności zawiera umowę najmu, odpisem z Krajowego Rejestru Sądowego w odniesieniu do spółek prawa handlowego).

W przypadku osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą ważne jest podanie pełnej nazwy i adresu, pod jakim prowadzona jest działalność gospodarcza, NIP i REGON, a w przypadku osób prawnych będzie to firma, siedziba, adres i numer wpisu do rejestru przedsiębiorców.

Istotne jest sprawdzenie – już na samym początku – prawidłowej reprezentacji stron (np. w przypadku reprezentowania spółki przez członków zarządu) czy umocowania ewentualnego pełnomocnika poprzez weryfikację pełnomocnictwa. Pozwoli to nam uniknąć sytuacji, gdy podpisana umowa najmu zostanie uznana za nieważną.

Opis lokalu

Przedmiot umowy najmu lokalu powinien zostać precyzyjnie przez strony opisany w umowie. W tym celu należy podać powierzchnię, dokładne położenie, ewentualny numer, można także dodać opis charakterystycznych elementów lokalu. Do umowy najmu często dodajemy załącznik graficzny opisujący lokal i pokazujący jego umiejscowienie w budynku.

Zadania wynajmującego

Poza podstawowym obowiązkiem – oddaniem najemcy rzeczy (lokalu) do używania w stanie przydatnym do umówionego użytku (wymóg ten wynika z art. 662 § 1 k.c.) – wynajmujący ma obowiązek:

- utrzymywać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu (art. 662 § 1 k.c.) oraz

- dokonywać określonych napraw rzeczy wynajętej, w tym samym celu, czyli w celu utrzymywania w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 663 k.c.). Zgodnie z tym wynajmujący ma obowiązek wymiany uszkodzonych czy zniszczonych części w lokalu, dokonywania wszelkich napraw instalacji, urządzeń mieszczących się w lokalu.

Jeżeli w czasie trwania najmu lokal wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin na wykonanie napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Wady lokalu

Wynajmujący ponosi wobec najemcy odpowiedzialność za wady lokalu (instytucja rękojmi), chyba że wada powstała z przyczyny, za którą odpowiada najemca. Odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi jest niezależna od jego winy. Co ważne, najemca może wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym, jeżeli wady lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 682 k.c.).

Wadą lokalu może być jego usterka materialna, ale też np. nadmierny hałas, dostarczanie zanieczyszczonej wody czy wadliwe funkcjonowanie ogrzewania. Za wadę lokalu może być również uznane wydanie najemcy świadectwa energetycznego, które w nieprawdziwy sposób informuje o wielkości energii niezbędnej do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem lokalu (lub budynku).

Ustawowe prawo zastawu

Dla zabezpieczenia czynszu (oraz świadczeń dodatkowych), z którym najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu (art. 670 § 1 k.c.), w tym rzeczy należących do członków rodziny najemcy, którzy razem z nim mieszkają.

Nie dotyczy to rzeczy, które nie podlegają zajęciu z racji innych przepisów, np. art. 829 ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, m.in. przedmiotów urządzenia domowego, pościeli, bielizny i ubrań codziennych, przedmiotów niezbędnych do nauki, papierów osobistych.

Za co odpowiedzialność

Wynajmujący jest odpowiedzialny za wady lokalu, gdy:

- lokal ma wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku (art. 664 § 1 k.c.); najemca może żądać wówczas odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Zamiast tego może żądać od wynajmującego usunięcia wad lub wydania rzeczy wolnej od wad (art. 664 § 1 w zw. z art. 561 k.c.) albo wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem terminów wypowiedzenia;

- wady uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu (art. 664 § 2 k.c.); najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2 k.c.) albo domagać się zwolnienia z czynszu.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej oraz uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 664 § 3 k.c.). Powyższe postanowienia kodeksu cywilnego mogą zostać zmienione przez strony w umowie najmu.

Obowiązki najemcy

Najemca jest przede wszystkim zobowiązany do zapłaty czynszu w wysokości i terminach ustalonych w umowie (art. 669 § 1 k.c.) i do używania rzeczy najętej w sposób w umowie określony. W sytuacji gdy umowa nie określa sposobu używania, najemca zobowiązany jest do używania rzeczy w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 § 1 k.c.).

Ponadto najemca ma obowiązek dokonywać drobnych nakładów na lokal (jak naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg i wewnętrznej strony drzwi wejściowych, niewielkie naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody), związanych z jego zwykłym używaniem, ale i niezwłocznie zawiadamiać wynajmującego o konieczności dokonania napraw, które obciążają wynajmującego.

Zgodnie z kodeksem cywilnym najemca powinien stosować się do porządku domowego i liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Nie należy zapominać o tym, że najemca zobowiązany jest zwrócić wynajmującemu lokal w stanie niepogorszonym po zakończeniu najmu (art. 675 § 1 k.c.). Domniemywa się, że lokal był wydany najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku, a najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Orzecznictwo wskazuje, że najemca nie odpowiada za każde pogorszenie rzeczy, ale tylko za takie, jakie jest następstwem nieprawidłowego jej użytkowania.

A może kaucja

W przypadku gdy najemca oddał lokal wynajmującemu w takim stanie, że nie nadaje się on do wynajęcia, wynajmujący może skorzystać z kaucji, która na ogół pobierana jest przez wynajmującego już przy zawieraniu umowy najmu. Kaucja w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych może wynosić równowartość od jednego do trzech miesięcznych czynszów, a w przypadku lokali komercyjnych (użytkowych) w zależności od położenia nawet do wysokości sześciu miesięcznych czynszów.

Jaki czynsz

Czynsz jest istotnym i koniecznym elementem umowy najmu. Może być oznaczony w pieniądzu lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 k.c.), np. świadczeniu rzeczy zamiennych lub usług.