Nikogo nie powinno dziwić, iż jedną z podstawowych zasad prawa cywilnego jest zasada „nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet", czyli nikt nie może przenieść więcej praw niż samemu posiada. Bezwzględne jej stosowanie przerzuciłoby jednak całkowite ryzyko wszelkich transakcji kupna na nabywców, zmuszając ich do sprawdzania wiarygodności swoich kontrahentów i pochodzenia rzeczy, którą zamierzają kupić, z detektywistyczną skrupulatnością. Otworzyłoby też drogę dla wielu nieuczciwych sprzedawców, powodując brak pewności obrotu, na co w przypadku nieruchomości nie można pozwolić. Dlatego też stworzone zostały księgi wieczyste rejestrujące stan prawny nieruchomości oraz zasady prawne chroniące nabywców w dobrej wierze nabywających nieruchomości w oparciu o wpisy w księdze wiecznej.

Treść rozstrzyga

Taką zasadą jest rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych uregulowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r., która polega na tym, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Rękojmia chroni nabywców praw, którzy dokonują tego w oparciu o wpisy do księgi wieczystej. W szczególnych przypadkach, przy zachowaniu wymogów przewidzianych ustawą, można więc nabyć nieruchomość od osoby nieuprawnionej do jej rozporządzenia i stać się jej pełnoprawnym właścicielem lub też ustanowić hipotekę tylko dlatego, iż prawdziwy właściciel nieruchomości zaniedbał dopilnowania, aby wpisy w księdze odpowiadały rzeczywistości. Jest to zapewne najczęstszy przypadek niewłaściwego wykorzystania rękojmi, jednak jej działanie jest szersze i może dotyczyć również nabycia praw nieistniejących, a wpisanych do księgi, tak jak na przykład służebności, która wygasła na skutek niewykonywania.

Jeżeli właściciel nieruchomości obciążonej służebnością nie dopilnował jej wykreślenia, osoba, która nabyłaby nieruchomość władnącą wraz ze służebnością do niej przypisaną może ją wykonywać (uchwała SN z 8 kwietnia 1983 r. III CZP 8/83). Przyjmuje się także, iż rękojmia ma tak zwany skutek negatywny, to znaczy pozwala uznać, iż nie nabywa się wraz z nieruchomością jej obciążeń niewpisanych do księgi (wyrok SN z 29 grudnia 1967 r., III CR 59/67). Ze względu jednak na to, że zasada ta nie dotyczy i tak praw, dla których taki wpis jest konstytutywny (hipoteka) oraz ustawowych włączeń co do np. służebności drogi koniecznej lub praw dożywocia, skutek negatywny ma dosyć ograniczone zastosowanie do np. zwykłych służebności lub praw osobistych niewpisanych do księgi lub obciążeń wykreślonych bez podstawy prawnej.

Należy zwrócić uwagę, iż rękojmia działa tylko na korzyść nabywcy, tak więc jeżeli wpis w księdze jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, a wskazuje na istnienie prawa w rzeczywistości nieistniejącego, a niekorzystnego dla takiego nabywcy np. obciążenia czy hipoteki, nie ma przeszkód, aby domagać się jego wykreślenia z księgi wieczystej.

Porównaj z rzeczywistością

Rękojmia dotyczy stanu prawnego nieruchomości, czyli zasadniczo działów I-Sp, II, III i IV. W dziale I-0 wpisuje się dane dotyczące stanu faktycznego nieruchomości, czyli jej oznaczenie, powierzchnię, położenie i przeznaczenie, których to rękojmia nie dotyczy. Przez sam fakt pomyłki we wpisie w księdze danych konkretnej nieruchomości nie możemy nabyć działki większej niż istnieje ona w rzeczywistości lub położonej przy innej ulicy niż naprawdę. Aby uniknąć przykrych niespodzianek przy nabywaniu nieruchomości, konieczne jest więc sprawdzenie danych w ewidencji gruntów i budynków oraz najlepiej wizyta w terenie w celu porównania ich z rzeczywistością.

Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 15 lutego 2011 r. III CZP 90/10

rozwiał też wcześniejsze wątpliwości i przesądził, iż rękojmia chroni nabywcę użytkowania wieczystego nieruchomości także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela. Rękojmia dotyczy więc nie tylko własności, lecz także prawa użytkowania wieczystego.

Są ograniczenia i wyłączenia

Zasada rękojmi publicznej wiary ksiąg wieczystych doznaje wielu ograniczeń, z których podkreślić należy brak rękojmi w przypadku nabycia nieruchomości na podstawie innych zdarzeń niż czynność prawna z osobą wpisaną do księgi – na przykład dziedziczenia lub zakupu udziałów w spółce posiadającej nieruchomość. Należy pamiętać także o wyłączeniu ochrony, jeżeli nabycie jest nieodpłatne, co rozumiane jest jako brak ekwiwalentnego świadczenia zamiennego, a nie tylko jako brak zapłaty środków finansowych. Brak rękojmi dotyczyć więc będzie darowizn, ale już nie umów zamiany. Rękojmia będzie chronić bank udzielający hipoteki, mimo iż za samo jej powstanie nie płaci wynagrodzenia osobie, która zgodziła się obciążyć swoją nieruchomość, także w przypadku dłużnika rzeczowemu, który sam nie brał kredytu. Poważne wątpliwości wywoła także objęcie rękojmią czynności, w której ekwiwalentność świadczeń jest wątpliwa poprzez np. drastyczną różnicę ceny nieruchomości w porównaniu z cenami rynkowymi.

Uwaga! Jednakże podstawowym wyłączeniem rękojmi jest brak dobrej wiary nabywcy nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Bez dobrej wiary

Brak dobrej wiary dotyczy przede wszystkim osób, które wiedziały, że nabywają prawo od osoby nieuprawnionej. Wydaje się to oczywiste, jednakże konieczność udowodnienia takiej wiedzy spoczywa na osobie roszczącej sobie prawa do nieruchomości i wymaga przedstawienia przekonujących dowodów. Wiedza może dotyczyć faktu wcześniejszego podważenia podstawy wpisu osoby ujawnionej w księdze wieczystej przez np. istnienie wyroku unieważniającego umowę nabycia nieruchomości czy decyzji stwierdzającej nieważność aktu własności ziemi, a także w niektórych wypadkach istnienia toczącego się postępowania o zwrot nieruchomości prawdziwemu właścicielowi.

Należyta staranność

Zdecydowanie jednak najwięcej problemów sprawia ocena drugiego przypadku braku dobrej wiary. Chodzi tu o osoby, które co prawda nie wiedziały, iż nabywają prawo od osoby nieuprawnionej, ale można im zarzucić, iż mogły z łatwością się o tym dowiedzieć. Łatwość dowiedzenia się ocenia się przez weryfikację, czy dana osoba dochowała należytej staranności przy zawieraniu umowy i ustalaniu jej stanu prawnego. Kryteria oceny wymaganej staranności zostały wypracowane przez orzecznictwo sądowe i dotyczą zarówno okoliczności faktycznych, w których dana czynność dochodzi do skutku, jak i osoby nabywającej nieruchomość.

Uwaga! Uznaje się, iż wystarczy zachowanie zwykłej staranności, jakiej każdy powinien dołożyć przy prowadzeniu własnych spraw.

Wyższy standard staranności może być wymagany w stosunku do profesjonalistów, na przykład osób mających wykształcenie prawnicze czy banków, ale też nie znaczy to, że od takich osób wymagane są jakieś szczególne starania i ponadprzeciętna staranność. Aktem staranności wymaganym od każdego jest na pewno zapoznanie się z treścią księgi wieczystej i zbadanie, w czyim posiadaniu nieruchomość się znajduje. Władanie przez inną osobę niż właściciel powinno skłonić nabywcę do wyjaśnienia tej rozbieżności i dowiedzenia się o tytule prawnym uprawniającym inną osobę do korzystania z nieruchomości. Gdy wymagają tego okoliczności, można wymagać od nabywcy, aby zasięgnął informacji w organach administracji, ale nie uznaje się za konieczne badanie akt księgi wieczystej, jeżeli jej treść nie budzi wątpliwości (wyrok SN z 23 listopada 2005 r. II CK 242/05).

Okoliczności konkretnej transakcji

Ocena, jakich aktów staranności w danym przypadku powinien dokonać konkretny kupujący i jak sprawdzić znane mu wątpliwości dotyczące nieruchomości, dokonywana będzie z uwzględnieniem jego wiedzy i doświadczenia życiowego. Analiza orzecznictwa pokazuje, iż sądy biorą pod uwagę także okoliczności dokonywania konkretnej transakcji, na przykład inaczej będzie oceniony nabywca, który sam inicjował zakup od osób sobie znanych niż ten, który odpowiedział na publiczne ogłoszenie sprzedawcy. Uznaje się, że wątpliwości kupującego, skutkujące obowiązkiem podjęcia starań w celu ich wyjaśnienia, powinna wzbudzić cena odbiegająca od rynkowej oraz fakt figurowania w księdze wieczystej zbywcy jako jedynego właściciela mimo nabycia przez niego nieruchomości w trakcie trwania małżeństwa.

Zdaniem autorki

Anna Szynkiewicz | radca prawny w Hogan Lovells

Należy pamiętać, iż zaistnienie wątpliwości nie wyklucza na zawsze możliwości nabycia nieruchomości. Powzięcie odpowiednich kroków w celu ich wyjaśnienia  i dojście do przekonania, iż nie miały one uzasadnionych podstaw, gdyż uzyskane zostały satysfakcjonujące wyjaśnienia, uprawnia do nabycia nieruchomości w oparciu o zasadę rękojmi. Okoliczność, iż mimo zaistnienia wątpliwości nabywca podjął rzetelne starania, w rezultacie których nie udało mu się jednoznacznie dowiedzieć, aby rzeczywisty stan prawny nieruchomości był inny niż ujawniony w księdze, pozwala na stwierdzenie, iż ewentualna rozbieżność nie była możliwa do ustalenia z łatwością i nabywca jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku 30 października 2002 r. V CKN 1342/00 powstanie podejrzeń co do przysługiwania zbywcy praw wynikających z treści księgi powoduje, iż nabywca powinien podjąć kroki zmierzające do ich wyeliminowania. Czynności te nie mogą jednak zobowiązywać nabywcy do prowadzenia żmudnych poszukiwań w celu ustalenia rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości.

Rękojmia jest bez wątpienia instytucją bardzo ważną, gdyż przy zachowaniu podstawowych aktów staranności pozwala na bezpieczne nabywanie nieruchomości. Tym samym chroniąc indywidualne interesy nabywcy nieruchomości w dobrej wierze, zapewnia ogólne bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Pełni też funkcję mobilizującą do uaktualniania wpisów w księgach wieczystych, co nadaje im wiarygodności jako rejestrom publicznym.

Rękojmia nie ma zastosowania:

1. do rozporządzeń nieodpłatnych, np. darowizny, ale może to dotyczyć również umów odpłatnych, jeżeli stopień nieekwiwalentności świadczeń może wskazywać,że stronom chodziło o przysporzenie nieodpłatne,

2. do ustanowionych, ale niewpisanych do księgi wieczystej praw obciążających nieruchomość z mocy ustawy, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionych na podstawie decyzji organu administracji państwowej, służebności drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, służebności przesyłu,

3. jeżeli w księdze wieczystej widnieje wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji lub ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości,

4. jeżeli czynność prawna została dokonana w oparciu  o dane zawarte w zbiorze dokumentów lub też o treść księgi wieczystej, która została zamknięta i utraciła moc na podstawie ustawy z 17 lutego 1960 r. o utracie mocy prawnej, niektórych ksiąg wieczystych lub rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 14 lipca 1986 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych założonych przed 1 stycznia 1947 r. oraz utraty mocy prawnej niektórych takich ksiąg,

5. do stanu ujawnionego w odpisie z księgi wieczystej, jeżeli różni się od treści samej księgi na przykład na skutek pomyłki sądu (co mogło mieć miejsce w stosunku do odpisów sporządzanych przez sąd ręcznie w przypadku braku księgi prowadzonej w systemie elektronicznym),

6. w przypadku istnienia dla tej samej nieruchomości dwóch ksiąg wieczystych, chyba że ich treść jest taka sama,

7. w przypadku nieważności umowy z innych przyczyn niż rozporządzenie prawem przez osobę nieuprawnioną, np. nabycie od osoby tylko podającej się za wpisaną do księgi w wyniku np. zbieżności imienia i nazwiska lub sfałszowania dokumentów,

8. w przypadku nabycia prawa, które nie mogłoby powstać, na przykład ustanowienia użytkowania wieczystego na własności osoby fizycznej (ale nie dotyczy to sytuacji, w której własność taką potwierdzono już po ustanowieniu użytkowania wieczystego), prawa nieznanego kodeksowi cywilnemu,

9. jeżeli nabyto prawo od osoby niewpisanej do księgi wieczystej w sytuacji, gdy może się wydawać, iż brak wpisu jest spowodowany wyłącznie nieuzupełnieniem formalności np. nabycie od gminy, która powołując się na komunalizację mienia z mocy prawa sprzedała nieruchomość, co do której jako właściciel w dziale II księgi wieczystej wpisany był Skarb Państwa, nabycie od spadkobiercy, gdy w księdze wpisany był nadal spadkodawca, a wniosek o wpis spadkobiercy legitymującego się postanowieniem sądu o nabyciu spadku był nierozpatrzony,

10. w przypadku sukcesji ogólnej takiej jak dziedziczenie, połączenie spółek, nabycie udziałów, powstanie małżeńskiej wspólności ustawowej oraz zmian własnościowych niebędących skutkiem czynności prawnej, np. nabycie hipoteki przymusowej, zasiedzenie, przemilczenie,

11.przy zbyciu nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego i w postępowaniu upadłościowym (w tym przypadku znajduje zastosowanie ochrona silniejsza niż rękojmia, patrz wyrok SN z 22 września 1997 r.  II CKN 730/97), chyba że sprzedaż  następuje z wolnej ręki w toku postępowania upadłościowego.