Nie ma wtedy problemów ze znalezieniem odpowiedniego lokalu i - gdy wymaga remontu lub przeróbek - dopełnieniem formalności związanych ze zgłoszeniem  np. zmiany sposobu jego użytkowania. Co więcej w przypadku najmu musimy jeszcze pamiętać, aby dopilnować formalności związanych z samą umową - powinny znaleźć się w niej zapisy, które będą dbały nie tylko o interesy wynajmującego, ale również i nasze jako najemcy.

Najem: lokalizacja i niski czynsz

Pierwszym problemem przy najmie jest znalezienie odpowiedniego lokalu. W praktyce nie zawsze jest to takie proste. Chodzi w końcu o dobrą lokalizację czy niewygórowany czynsz. Równie ważne jest też odpowiednie spisanie umowy. Co prawda nie musi być ona sporządzana w formie pisemnej, ale dla obu stron (i najemcy, i wynajmującego) będzie bezpieczniej, jeśli jej postanowienia zostaną utrwalone w takiej właśnie formie. Poza tym umowa najmu nieruchomości czy lokalu na czas dłuższy niż rok powinna być stwierdzona pismem (w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony).

O czym pamiętać przy sporządzaniu umowy? Przede wszystkim o tym, aby w jej treści wpisać cel, w jakim jest zawierana. Jeśli tego nie zrobimy, może to spowodować po pewnym czasie komplikacje. Powody bywają banalne. Załóżmy, że wynajmujemy lokal na prowadzenie działalności gospodarczej, a po kilku dniach okazuje się, że jest do tego nieprzydatny. Co wtedy? Jeśli z umowy nie wynika, w jakim celu lokal wynajęliśmy, niewiele zrobimy. Wynajmujący będzie mógł się bronić przed naszymi pretensjami, twierdząc, że nic nie wiedział o naszych planach i o tym, że chcemy w lokalu prowadzić firmę. Dlatego lepiej, aby odpowiedni zapis znalazł się w treści umowy.

Ale ten medal ma też i drugą stronę. Jeśli z umowy będzie wynikało, że wynajmujemy lokal na cele mieszkalne, a zechcemy prowadzić w nim działalność gospodarczą, wynajmujący może potraktować to jako złamanie warunków umowy. Aby uniknąć kłopotów, w takim przypadku warto negocjować z wynajmującym i doprowadzić do tego, aby informacja o celu wynajmu lokalu (na działalność gospodarczą) znalazła się w aneksie do umowy.

W umowie trzeba też określić, ile wynosi czynsz albo w jaki sposób będzie obliczany. Zadbajmy również o to, aby wynajmujący nie zaskakiwał nas zbyt częstymi podwyżkami.

Wpiszmy również, w jakim terminie czynsz będzie uiszczany. Kodeks cywilny w art. 669 mówi, że jeśli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry. Czyli gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas trwania najmu, a gdy ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia.

Użyczenie za darmo

Czasami zdarza się, że przedsiębiorca prowadzi firmę w lokalu użyczonym  przez rodzinę, znajomych czy inną firmę.

Użyczenie jest bezpłatne. Na mocy takiej umowy użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy (art. 710 k.c.).  Przedmiotem umowy może być nieruchomość (np. lokal), ale też rzeczy ruchome (np. samochód).

Samą umowę wolno zawrzeć w dowolnej formie, czyli zarówno ustnie, jak i na piśmie. Z oczywistych względów wiadomo, że większą gwarancję daje umowa stwierdzona pismem, zwłaszcza gdy w grę wchodzi użyczenie nieruchomości. Gdy decydujemy się na pisemną umowę, nie powinno w niej zabraknąć:

-oznaczenia stron (użyczającego i biorącego) – w tym celu dobrze jest poza podaniem ich imion i nazwisk oraz numerów dokumentów tożsamości zamieścić również, w odniesieniu do osoby prowadzącej działalność gospodarczą, jej REGON oraz numer wpisu do centralnej ewidencji działalności gospodarczej (a w przypadku spółki numer wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego);

-opisu przedmiotu użyczenia (gdy umowa dotyczy lokalu, poza miejscem jego położenia warto podać jego powierzchnię oraz numer księgi wieczystej – jeśli jest prowadzona);

-czas trwania umowy.

Umowa może określać sposób używania rzeczy. Gdy tego nie robi, biorący może używać rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Biorący do używania ponosi też  zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej.

Jeśli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić.

Po zakończeniu użyczenia biorący do używania obowiązany jest zwrócić użyczającemu rzecz w stanie niepogorszonym. Co istotne, nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Termin wypowiedzenia zależy od czasu trwania umowy

Zawierając umowę najmu, dobrze jest zdecydować, jak długo ma trwać (choć nie zawsze strony przy jej zawieraniu wiedzą, na ile czasu chcą np. wynająć dany lokal). Ma to znaczenie przy okresach wypowiedzenia. W myśl art. 673 k.c., jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych. Jeśli jednak takie terminy w umowie nie zostały ustalone, to stosowane są terminy ustawowe. A te wynoszą:

-gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,

-gdy czynsz jest płatny miesięcznie – miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,

-gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu (np. co dwa tygodnie) – trzy dni naprzód,

-gdy najem jest dzienny – jeden dzień naprzód.