Nieruchomości inwestycyjne: Jak pozyskać grunt pod inwestycję

Zasadą jest, że w dużych miastach zdecydowana większość działek w dobrej lokalizacji jest własnością gminy. Jedyna możliwość ich pozyskania to ustanowienie lub nabycie użytkowania wieczystego.

Na rynku wtórnym

Najczęściej nieruchomość będącą w użytkowaniu wieczystym kupuje się od dotychczasowego użytkownika. Trzeba jednak pamiętać, że nowego nabywcę wiążą wszystkie ustalenia przetargowe i warunki, jakie gmina postawiła pierwszemu użytkownikowi wieczystemu. Z takiej umowy wynika m.in. rodzaj inwestycji, jaki może być zrealizowany na tym gruncie, tj. cel, na jaki ustanowiono to prawo. Może to być np. działka komercyjna, na której można postawić pawilon handlowy.

Uwaga!

Nie każda umowa przewiduje cel, dla którego ustanowiono prawo własności, dlatego że na początku lat 90. wiele przedsiębiorstw państwowych stało się z mocy prawa użytkownikami wieczystymi. Oznacza to w praktyce, że przedsiębiorca lub inna osoba, która nabywa od nich grunt, nie ma sprecyzowanego w umowie rodzaju inwestycji, który może być zrealizowany na tym terenie. Tak więc ma prawo wybudować to, co chce. Wcześniej oczywiście musi załatwić formalności budowlane.

Nabycie nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, następnie dokonania wpisu tego prawa do księgi wieczystej, inaczej nie dojdzie do jego ustanowienia.

Przedsiębiorca, który planuje kupić prawo użytkowania wieczystego działki będącej własnością gminy, musi liczyć się z tym, że przysługuje tej ostatniej prawo pierwokupu działki, ale tylko niezabudowanej.

Jeśli od gminy, to przetarg

Działkę można też zdobyć bezpośrednio albo od gminy (własność komunalna), albo od  starostwa (dysponują one nieruchomościami Skarbu Państwa). To ostatnie bardzo rzadko się decyduje na ustanowienie użytkowania wieczystego, znaczniej częściej czynią to gminy.

Cześć gruntów Skarbu Państwa jest w trwałym zarządzie różnych jednostek i agencji, np. Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. W tym ostatnim przypadku jednak nie każdy może stać się użytkownikiem. Ponadto – co do zasady – są to nieruchomości o charakterze rolnym.

Co ma więc zrobić osoba zainteresowana takim gruntem? Przede wszystkim powinna przeglądać gazety ogólnopolskie i lokalne i przeglądać stronę internetową gminy a także ogłoszenia wywieszane w jej siedzibie. Tam bowiem powinny znaleźć się informacje o przetargach. W takim ogłoszeniu musi też być podany termin przetargu i warunki, na jakich można stać się użytkownikiem (art. 28 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Przedsiębiorca, który zdecyduje się wziąć udział w przetargu i go wygra, podpisze z gminą notarialną umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Takim gruntem też nie wolno dysponować, jak się chce. Gmina ma prawo narzucić w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste rodzaj inwestycji i termin jej wykonania, np. umowa może przewidywać, że na działce zostanie wybudowany pawilon handlowy. Gdyby przedsiębiorca się z tego nie wywiązał, wójt (burmistrz, prezydent miasta) może wystąpić do sądu o rozwiązanie umowy (podobnie jest w przypadku, gdy kupi się ziemię z drugiej ręki).

W praktyce przysparza to wielu problemów, o czym świadczą wyroki sądowe na ten temat. Większość z nich jest na korzyść użytkownika. Są jednak przypadki, że dochodziło do definitywnego rozwiązania umowy.

Co się bardziej opłaca

Przy nabyciu gruntu bezpośrednio od gminy nie trzeba płacić całej ceny. Jedynie na początku trzeba wnieść tzw. pierwszą opłatę, a następnie opłaty roczne (art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pierwsza opłata wynosi od 15 do 25 proc. ceny gruntu ustalonej na przetargu i musi być zapłacona najpóźniej w dniu zawarcia umowy. Natomiast opłaty roczne użytkownik wieczysty musi płacić przez cały czas użytkowania. Ich wysokość zależy od określonego w umowie celu, na jaki oddano dany grunt.

Ile zapłacimy

Wysokość opłaty rocznej za grunt:

- oddany na cele mieszkaniowe – 1 proc. ceny gruntu

- przeznaczony na działalność turystyczną – 2 proc. ceny

- na cele komercyjne, np. usługi – 3 proc. ceny

Coraz większym utrapieniem dla przedsiębiorców jest aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste, ich stawki ustala się w zależności od wartości gruntu. Tymczasem gminy, najczęściej raz na pięć lat, przeszacowują wartość nieruchomości a następnie podnoszą wysokość opłat rocznych. Taka podwyżka potrafi przekroczyć nawet 1000 proc.

Z tego m.in. powodu niektórzy przedsiębiorcy, którzy są użytkownikami wieczystymi gruntu przeznaczonego na cele komercyjne, chcą przekwalifikować go cele mieszkaniowe (wówczas są mniejsze opłaty).

Gminy robią to bardzo niechętnie. Wiąże się to bowiem ze zmianą wysokości opłaty z 3 na 1 proc. Poza tym stawkę można zmienić dopiero, gdy nastąpi trwała zmiana sposobu użytkowania, czyli np. po wybudowaniu budynku i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Uwaga!

Od niedawna przepisy dopuszczają możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność, także w przypadku gdy zostało ono ustanowione na rzecz osoby prawnej. Mówi o tym ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Ustawa ta nie daje jednak przedsiębiorcom żadnych bonifikat.

Co może użytkownik

Podział uprawnień:

• właścicielem gruntu w użytkowaniu wieczystym jest gmina lub Skarb Państwa, ale wybudowanych na nim budynków – użytkownik wieczysty; to, co wybudował, może np. wynająć,

• użytkownik ma prawo grunt wydzierżawić i pobierać z niego pożytki,

• może też przenieść prawo użytkowania wieczystego na inną osobę, czyli sprzedać je, darować,

• użytkownik może żądać rozgraniczenia nieruchomości, korzystać z praw sąsiedzkich (takich jak prawo do usunięcia korzeni drzew przechodzących z działki sąsiedniej).

Co w kontrakcie

Podstawowe elementy umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste: