Umożliwia im to nowelizacja z 28 lipca 2011 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która wprowadza zmiany do ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności (dalej ustawa przekształceniowa). Weszła ona w życie 9 października.

Roszczenie z ustawy

Wcześniej na podstawie ustawy przekształceniowej wykup obejmował jedynie nieruchomości rolne, mieszkaniowe oraz garaże. Wyjątkowo tylko grunty te mogły wykupić osoby prawne. Nowelizacja znosi to ograniczenie. Na jej podstawie można przekształcić wszystkie rodzaje gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, także te o charakterze komercyjnym. To się zmieniło.

Uwaga!

O wykup mogą wystąpić tylko te osoby fizyczne oraz prawne, które były użytkownikami wieczystymi 13 października 2005 (a także ich następcy prawni). Data ta nie jest przypadkowa. Od niej zaczęła obowiązywać ustawa przekształceniowa, którą teraz znowelizowano.

Nowe przepisy oznaczają, że osoby prawne uzyskały roszczenie o wykup np. gruntów komercyjnych. Nie muszą więc czekać, aż prezydent miasta (burmistrz, wójt) w wypadku gruntów komunalnych lub starosta (gdy chodzi o ziemię Skarbu Państwa) zaproponuje wykup. Same mogą złożyć wniosek w tej sprawie, a jeśli otrzymają odmowę, mają prawo wystąpić do sądu.

Bez bonifikaty

Wykupujący wnosi opłatę za przekształcenie. Jest to swojego rodzaju cena za nabycie prawa własności. Wysokość opłaty ustala się na podstawie dokonanego przez uprawnionego rzeczoznawcę operatu szacunkowego, w którym wskazuje się wartość samego gruntu, na którym stoi budynek, oraz wartości prawa użytkowania wieczystego. Różnica tych dwóch wartości powinna wskazywać na właściwą wysokość opłaty.

Uwaga!

Użytkownikom wieczystym gruntów komercyjnych nie przysługują jednak żadne bonifikaty ustawowe.

Przedsiębiorca musi też liczyć się z tym, że nie wykupi gruntu od ręki. Teoretycznie decyzja o przekształceniu powinna zostać wydana najpóźniej po upływie 65 dni. W praktyce bywa jednak różnie.

Wniosek o wpis

Po otrzymaniu decyzji użytkownik powinien udać się do wydziału wieczystoksięgowego sądu z wnioskiem o wpisanie go do księgi wieczystej jako właściciela.

Nawet 20 lat na spłaty

Użytkownicy mogą ubiegać się o rozłożenie opłat za przekształcenie na raty. Najkrótszy okres spłaty wynosi dziesięć lat, a najdłuższy 20 lat (wnioskodawca może wystąpić o krótszy okres).

Jeżeli dochodzi do rozłożenia należności na raty, wówczas zostaje ustanowiona hipoteka przymusowa na nieruchomości. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego, np. przekształcenia dokonuje się w wypadku właściciela lokalu, wtedy hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której dokonano przekształcenia.

Uwaga! Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności z dniem, w którym decyzja o przekształceniu stała się ostateczna.

Kilku współużytkowników

W praktyce gospodarczej zdarza się, że współużytkowników wieczystych jest wielu i nie wszyscy decydują się na wykupienie gruntu. Do 9 października wniosek o przekształcenie musieli złożyć wszyscy współużytkownicy.

Nowelizacja to zmieniła. Teraz z wnioskiem o wykup mogą wystąpić użytkownicy dysponujący więcej niż połową udziałów. Jeżeli jednak jeden ze współużytkowników sprzeciwi się wykupowi, wówczas sąd rozstrzygnie, czy przekształcenie jest możliwe.

Warto to zrobić

Roczna opłata za użytkowanie wieczyste gruntu wynosi 1 proc. (gdy grunt jest przeznaczony na cele mieszkaniowe) lub 3 proc. (na cele komercyjne). Co roku miasta podnoszą roczne opłaty różnym grupom użytkowników wieczystych. Rekordowe podwyżki sięgają nawet kilkuset procent.

Tak jest np. w dużych miastach. Zlecają one biegłym rzeczoznawcom wycenę gruntów i na tej podstawie aktualizują wysokość opłat. Jeżeli ostatnia wycena była dokonywana np. pięć lat temu, to wzrost opłat bywa dość spory.

Wielu więc użytkowników wieczystych chętnie decyduje się na wykup gruntu na własność, by uniknąć w przyszłości niespodzianek w postaci rekordowych podwyżek. Stawki podatku od nieruchomości, który płacą właściciele, nie rosną tak skokowo i są niższe.

Kto nie wykupi

Wykup nie przysługuje w przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste:

• Polskiemu Związkowi Działkowców;

• państwowym i samorządowym osobom prawnym a także spółkom handlowym, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym w rozumieniu ustawy z 29 lipca 2005 o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych (...). Z odrębnych przepisów wynika, że państwowymi osobami prawnymi są m.in. przedsiębiorstwa państwowe, banki państwowe, Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, Zakład Ubezpieczeń Społecznych, Polska Akademia Nauk, jednoosobowe spółki Skarbu Państwa etc.;

• użytkownikom wieczystym, wobec których toczy się postępowanie administracyjne mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycje celu publicznego. Chodzi przede wszystkim o postępowania wywłaszczeniowe oraz prowadzone w trybie specustaw, np. drogowej, Euro 2012.

W takich wypadkach zakaz przekształcania użytkowania wieczystego we własność ma charakter czasowy, kończy się bowiem z chwilą zakończenia tego rodzaju postępowania. Jeżeli użytkownik nie zostanie wywłaszczony z tego prawa lub wywłaszczenie dotyczy tylko części nieruchomości, będzie mógł wystąpić o wykup całego gruntu lub jego części.

Nowelizacja ustawy przekształceniowej przewiduje, że jeżeli wspomniane osoby prawne i spółki zbyły po 13 grudnia 2005 nieruchomość, którą miały oddaną w użytkowanie wieczyste, to zakaz przekształcania na podstawie tej ustawy obowiązuje także w stosunku do nabywców tych gruntów.

Jak przekształcić

W zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu, wniosek składa się do:

• wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarządu powiatu lub województwa – gdy chodzi o nieruchomości stanowiące własność samorządu terytorialnego;

• starosty – w przypadku nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa; także w przypadku nieruchomości, w stosunku do których prawo własności skarbu wykonują inne państwowe osoby prawne (np. Agencja Nieruchomości Rolnych).

Uwaga! Gotowe wzory wniosków można na ogół otrzymać w urzędzie gminy lub urzędzie powiatowym albo ściągnąć ze strony internetowej. Można też przygotować wniosek na zwykłej kartce papieru, taki też będzie honorowany.

Do wniosku dołącza się aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, której dotyczy przekształcenie, kopię dokumentu potwierdzającego nabycie nieruchomości lub dokumenty potwierdzające następstwo prawne.

Zobacz serwis:
Nieruchomości » Własność i inne prawa do nieruchomości » Użytkowanie wieczyste