Wskutek działań zawinionych przez sprzedawcę B nie doszło jednak do wykonania umowy. A zażądał od B zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. B odmówił zapłaty, powołując się na to, że zadatek powinien być dany przy zawarciu umowy, a nie już po jej zawarciu.
Sąd natomiast uwzględnił powództwo A o zapłatę przez B podwójnego zadatku, bo jest możliwa umowna modyfikacja momentu wręczenia zadatku.
Przedawnienie roszczenia
Roszczenie o zwrot zadatku lub wypłatę zadatku w podwójnej wysokości przedawnia się na zasadach ogólnych, tj. po dziesięciu latach od dnia wymagalności, a w ramach działalności gospodarczej po trzech latach.
W praktyce często powstają wątpliwości w zakresie terminu przedawnienia zadatku zastrzeżonego w umowie przedwstępnej. Przepis art. 390 § 3 k.c. przewiduje bowiem roczny termin przedawnienia dla roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej.
Jednakże ten roczny termin przewidziany został wyłącznie dla roszczeń opisanych w art. 390 § 1 i 2 k.c., tj. roszczenia o naprawienie szkody poniesionej w związku z niezawarciem umowy ostatecznej oraz roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Natomiast zgodnie z obowiązującym orzecznictwem dla roszczenia o zwrot lub zapłatę podwójnego zadatku przewidziane są wskazane wyżej terminy ogólne.
Przykład
Strony (kupujący A i sprzedający B) zawarły umowę przedwstępną zakupu nieruchomości, w której ustaliły, że kupujący A uiszcza zadatek w kwocie 20 tys. zł. Strony umowy nie uregulowały zadatku w sposób odmienny niż w kodeksie cywilnym.
W umowie postanowiono, że umowa ostateczna zostanie zawarta do 31 maja 2011, więc termin wymagalności roszczenia o zwrot zadatku to 31 maja 2011. Od tego dnia biegnie termin przedawnienia roszczenia o zwrot zadatku.
Jak realizować swoje uprawnienia
Jeżeli zaistniały podstawy do domagania się zwrotu zadatku w pojedynczej lub podwójnej wysokości, strona umowy, która zadatek zapłaciła, może zrealizować swoje uprawnienia, zwracając się do sądu z powództwem o zapłatę przeciwko drugiej stronie umowy, której zadatek został wręczony.
Jeżeli strona domaga się zapłaty zadatku w podwójnej wysokości, wówczas musi wykazać:
- wpłatę zadatku (wynika to najczęściej z umowy albo dowodu wpłaty),
- niewykonanie umowy,
- istnienie przyczyn niewykonania umowy, za które odpowiedzialność ponosi druga strona umowy (pozwany).
Jeżeli strona domaga się zwrotu zadatku w pojedynczej wysokości, powinna wykazać:
- wpłatę zadatku,
- niewykonanie umowy,
- okoliczność, że nie ponosi winy za niewykonanie umowy.
W przypadku gdy do wykonania umowy nie doszło z przyczyn zawinionych przez stronę dającą zadatek, strona przyjmująca zadatek może zrealizować swoje uprawnienia przez złożenie oświadczenia o zatrzymaniu zadatku.
Pozycja przyjmującego zadatek jest o tyle lepsza, że jeżeli dający zadatek nie zgadza się z jego zatrzymaniem, to on będzie musiał wystąpić do sądu z powództwem o zapłatę (tj. zwrot zadatku) i to na nim spoczywać będzie ciężar udowodnienia, że zadatek został zatrzymany niesłusznie.
Zadatek jest zatem postanowieniem umownym w istotny sposób polepszającym pozycję osoby otrzymującej go, chociaż oczywiście wzmacnia również pozycję osoby go uiszczającej. Jednakże strona wręczająca zadatek z reguły jest zmuszona podjąć akcję sądową w celu wyegzekwowania swoich uprawnień.
Komentuje Ewelina Orlińska, prawnik w kancelarii radcy prawnego Joanny Szanser-Smagacz w Krakowie
W praktyce zadatek stosuje się po to, by wzmocnić dążenie do wykonania umowy. Zaliczka natomiast nie jest pojęciem, z którym ustawodawca wiąże szczególne konsekwencje.
Z zaliczką nie wiążą się konsekwencje określone w art. 394 kodeksu cywilnego. Najprościej mówiąc, jest to część ceny uiszczana przed wykonaniem umowy.
O tym, czy w danym przypadku strony postanowiły, że umawiają się na wręczenie zadatku czy zaliczki, decyduje przede wszystkim treść umowy.
W razie braku odmiennych postanowień umownych przyjmuje się, że nie jest zadatkiem kwota wręczona po zawarciu umowy. Wbrew głoszonym nieraz poglądom należy podkreślić, że wysokość kwoty wręczonej przy zawarciu umowy nie decyduje o tym, czy jest to zaliczka, czy zadatek.
W szczególności możliwe jest postanowienie umowne o wręczeniu zadatku w wysokości nawet 100 proc. świadczenia umownego.
Czytaj też:
Zobacz:
» Dobra Firma » Firma » Umowy gospodarcze
» Prawo dla Ciebie » Twoje prawo » Umowy » Zaliczka i zadatek
