Zadatek wzmocni dążenie do wykonania umowy

Jeśli przedsiębiorca wie, że nie wycofa się z umowy, powinien zadbać o umieszczenie w umowie zapisu o zadatku. Dziś często wiele osób błędnie utożsamia zaliczkę z zadatkiem. Nie zdają sobie sprawy z ogromnego znaczenia, jakie niesie potrzeba rozróżnienia tych dwóch pojęć.

Najlepiej zapisać w umowie

Zasadnicze znaczenie ma właściwe oznaczenie słowne wypłacanego świadczenia, najlepiej określić je w formie pisemnej, tak aby nie powstały wątpliwości co do rzeczywistego zamiaru stron zawierających umowę.

Zadatek stanowi dodatkowy element, jaki strony mogą wprowadzić w zawieranej umowie w celu zabezpieczenia wzajemnych interesów. W praktyce zadatek najczęściej jest stosowany w umowach sprzedaży czy też umowach o charakterze „usługowym”, np. umowie-zleceniu, umowie o dzieło.

Co do zasady zadatek wyrażony powinien być w oznaczonej kwocie pieniężnej, którą jedna strona wręcza drugiej przy zawarciu umowy. Wydawałoby się, że konstrukcja zadatku nie różni się od tej, która dotyczy zaliczki. Jest to jednak błędna opinia. Różnicę tę można dostrzec dopiero na etapie niewykonania przez jedną ze stron umowy, w której zastrzeżono zadatek.

Otóż w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona umowy może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i dany zadatek zatrzymać dla siebie, a jeśli sama zadatek zapłaciła, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Przykład 1

10 maja 2011 A zawarł z B umowę sprzedaży samochodu. Kupujący B wręczył sprzedawcy A zadatek w kwocie 10 tys. zł w dniu podpisania umowy. Zgodnie z ustaleniami pozostałą kwotę A miał wpłacić B do 1 czerwca 2011.

Jednak A nie zapłacił w przewidzianym w umowie terminie, wobec tego B ma prawo odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek dla siebie.

Przykład 2

10 maja 2011 A zawarł z B umowę sprzedaży samochodu. Kupujący B wręczył sprzedawcy A zadatek w kwocie 10 tys. zł w dniu podpisania umowy.

Zgodnie z kontraktem pozostałą kwotę A miał wpłacić B do 1 czerwca 2011. Kupujący A zapłacił w przewidzianym w umowie terminie, natomiast sprzedający B nie wydał kupującemu A samochodu.

Wobec tego kupujący A ma prawo odstąpić od umowy i żądać zapłaty od sprzedającego B zadatku w jego podwójnej wysokości.

Strony mogą jednak w umowie zmodyfikować powyższe zasady przez wprowadzenie odmiennego zastrzeżenia.

Należy pamiętać, że opisane reguły nie znajdą również zastosowania w sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W przypadku gdy strony nie opisały w umowie zadatku, tylko zaliczkę, to oczywiście nie mają takich uprawnień, jakie są przy zadatku. Tak więc gdyby kupujący, który wcześniej wpłacił zaliczkę, nie wywiązał się z umowy, to sprzedający ma prawo odstąpić od umowy, ale zaliczka musi zostać zwrócona.

Natomiast gdyby to sprzedający nie wywiązał się z umowy, kupujący ma prawo żądać zwrotu zaliczki, ale już nie w podwójnej kwocie. Dodatkowo będzie mógł skorzystać z innych uprawnień przewidzianych przez  przepisy prawa cywilnego, np. dochodzić odszkodowania.

Powstaje jeszcze pytanie, co stanie się z zadatkiem i zaliczką, jeśli umowa zostanie prawidłowo wykonana przez strony?

W takiej sytuacji zarówno zadatek, jak i zaliczka powinny zostać zaliczone na poczet świadczenia strony, która dała pieniądze np. na poczet ceny, którą powinien uiścić kupujący. Chyba że strony ustaliły inaczej. Czasem, głównie przy zastrzeżeniu zadatku, strony postanawiają, że zadatek po wykonaniu umowy zostanie zwrócony.

Należy pamiętać, że kwestie dotyczące zadatku zostały uregulowane w przepisach kodeksu cywilnego, więc aby zadatek był ważny, nie wystarczy tylko prawidłowe nazewnictwo w  umowie, ale także należy mieć na uwadze regulację prawną obowiązującą w tym zakresie. W przeciwnym razie może się okazać, że w rzeczywistości zamiast z zadatkiem mamy do czynienia z zaliczką.

Nie tylko pieniądze

Przedmiotem zadatku może być kwota pieniędzy albo rzecz – taka, która stanowi część przyszłego świadczenia, albo inna, stanowiąca symbol porozumienia.

Istotne jest także, że zadatek możemy wręczyć przy zawarciu umowy, co oznacza, że kwota pieniężna albo rzecz wręczona przed zawarciem umowy lub po jej zawarciu nie może być uznana za przekazaną tytułem zadatku, chyba że strony inaczej postanowią w umowie.

Na przykład jeśli kwota pieniężna została zapłacona po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży, należy ją uznać za świadczenie na poczet ceny sprzedaży.

Wobec niedojścia do skutku umowy sprzedaży kwota ta staje się świadczeniem nienależnym, zamierzony cel świadczenia nie został bowiem osiągnięty, więc wierzyciel uzyskuje tym samym roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia. Jest to typowa konstrukcja zaliczki.

Umowne modyfikacje

Opisane konsekwencje zadatku mogą być przez strony modyfikowane w umowie. W szczególności strony mogą zmienić moment wręczenia zadatku. Zgodnie z art. 394 § 1 k.c. za zadatek jest uważana wyłącznie kwota pieniężna bądź rzecz wręczana przy zawarciu umowy.

Nie ma jednak przeszkód, aby w umowie postanowić, że zadatek został wręczony przed zawarciem umowy albo zostanie wręczony w określonym czasie po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony. Można także ustalić, że zadatek zostanie wpłacony na rachunek bankowy strony, która go przyjmuje.

Strony w umowie mogą również postanowić, że w razie niewykonania umowy zadatek podlega zwrotowi w innej wysokości niż podwójna. Możliwe jest postanowienie, zgodnie z  którym w przypadku niewykonania umowy z przyczyn leżących po stronie przyjmującego zadatek będzie on musiał zwrócić go w pojedynczej czy np. potrójnej wysokości.

Możliwe jest również zastrzeżenie zadatku o znacznej wartości, np. przekraczającej wartość połowy lub nawet całego świadczenia.

Strony mogą także postanowić, że przewidziane przez art. 394 k.c. konsekwencje dania zadatku powstają również wówczas, gdy niewykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.

Ponadto dopuszczalne i skuteczne będzie postanowienie umowne, zgodnie z którym stronie prawidłowo wykonującej zobowiązanie przysługuje zarówno prawo wyboru między zachowaniem zadatku (lub żądaniem jego podwójnej wartości) a dochodzeniem roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych (art. 471 i nast. k.c.), jak również ustalenie kontraktowe, że stronie tej przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania uzupełniającego ponad wartość zadatku.

Jak widać, strony mają duże możliwości modyfikowania w umowie kwestii dotyczących zadatku. Jednak zawsze należy mieć na uwadze, żeby wszystkie te zmiany zostały wyraźnie wskazane w umowie. Nie jest możliwa zmiana regulacji ustawowej w sposób dorozumiany, zmiana ta powinna wynikać wyraźnie z postanowień umowy.

Przykład

Strony (kupujący A i sprzedający B) w umowie sprzedaży postanowiły, że w ciągu miesiąca po zawarciu umowy A zapłaci B tytułem zadatku kwotę 1 tys. zł. Kupujący A zapłacił w wyznaczonym terminie zadatek.

Wskutek działań zawinionych przez sprzedawcę B nie doszło jednak do wykonania umowy. A zażądał od B zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. B odmówił zapłaty, powołując się na to, że zadatek powinien być dany przy zawarciu umowy, a nie już po jej zawarciu.

Sąd natomiast uwzględnił powództwo A o zapłatę przez B podwójnego zadatku, bo jest możliwa umowna modyfikacja momentu wręczenia zadatku.

Przedawnienie roszczenia

Roszczenie o zwrot zadatku lub wypłatę zadatku w podwójnej wysokości przedawnia się na zasadach ogólnych, tj. po dziesięciu latach od dnia wymagalności, a w ramach działalności gospodarczej po trzech latach.

W praktyce często powstają wątpliwości w zakresie terminu przedawnienia zadatku zastrzeżonego w umowie przedwstępnej. Przepis art. 390 § 3 k.c. przewiduje bowiem roczny termin przedawnienia dla roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej.

Jednakże ten roczny termin przewidziany został wyłącznie dla roszczeń opisanych w art. 390 § 1 i 2 k.c., tj. roszczenia o naprawienie szkody poniesionej w związku z niezawarciem umowy ostatecznej oraz roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Natomiast zgodnie z obowiązującym orzecznictwem dla roszczenia o zwrot lub zapłatę podwójnego zadatku przewidziane są wskazane wyżej terminy ogólne.

Przykład

Strony (kupujący A i sprzedający B) zawarły umowę przedwstępną zakupu nieruchomości, w której ustaliły, że kupujący A uiszcza zadatek w kwocie 20 tys. zł. Strony umowy nie uregulowały zadatku w sposób odmienny niż w kodeksie cywilnym.

W umowie postanowiono, że umowa ostateczna zostanie zawarta do 31 maja 2011, więc termin wymagalności roszczenia o zwrot zadatku to 31 maja 2011. Od tego dnia biegnie termin przedawnienia roszczenia o zwrot zadatku.

Jak realizować swoje uprawnienia

Jeżeli zaistniały podstawy do domagania się zwrotu zadatku w pojedynczej lub podwójnej wysokości, strona umowy, która zadatek zapłaciła, może zrealizować swoje uprawnienia, zwracając się do sądu z powództwem o zapłatę przeciwko drugiej stronie umowy, której zadatek został wręczony.

Jeżeli strona domaga się zapłaty zadatku w podwójnej wysokości, wówczas musi wykazać:

- wpłatę zadatku (wynika to najczęściej z umowy albo dowodu wpłaty),

- niewykonanie umowy,

- istnienie przyczyn niewykonania umowy, za które odpowiedzialność ponosi druga strona umowy (pozwany).

Jeżeli strona domaga się zwrotu zadatku w pojedynczej wysokości, powinna wykazać:

- wpłatę zadatku,

- niewykonanie umowy,

- okoliczność, że nie ponosi winy za niewykonanie umowy.

W przypadku gdy do wykonania umowy nie doszło z przyczyn zawinionych przez stronę dającą zadatek, strona przyjmująca zadatek może zrealizować swoje uprawnienia przez złożenie oświadczenia o zatrzymaniu zadatku.

Pozycja przyjmującego zadatek jest o tyle lepsza, że jeżeli dający zadatek nie zgadza się z jego zatrzymaniem, to on będzie musiał wystąpić do sądu z powództwem o zapłatę (tj. zwrot zadatku) i to na nim spoczywać będzie ciężar udowodnienia, że zadatek został zatrzymany niesłusznie.

Zadatek jest zatem postanowieniem umownym w istotny sposób polepszającym pozycję osoby otrzymującej go, chociaż oczywiście wzmacnia również pozycję osoby go uiszczającej. Jednakże strona wręczająca zadatek z reguły jest zmuszona podjąć akcję sądową w celu wyegzekwowania swoich uprawnień.

Komentuje Ewelina Orlińska, prawnik w kancelarii radcy prawnego Joanny Szanser-Smagacz w Krakowie

W praktyce zadatek stosuje się po to, by wzmocnić dążenie do wykonania umowy. Zaliczka natomiast nie jest pojęciem, z którym ustawodawca wiąże szczególne konsekwencje.

Z zaliczką nie wiążą się konsekwencje określone w art. 394 kodeksu cywilnego. Najprościej mówiąc, jest to część ceny uiszczana przed wykonaniem umowy.

O tym, czy w danym przypadku strony postanowiły, że umawiają się na wręczenie zadatku czy zaliczki, decyduje przede wszystkim treść umowy.

W razie braku odmiennych postanowień umownych przyjmuje się, że nie jest zadatkiem kwota wręczona po zawarciu umowy. Wbrew głoszonym nieraz poglądom należy podkreślić, że wysokość kwoty wręczonej przy zawarciu umowy nie decyduje o tym, czy jest to zaliczka, czy zadatek.

W szczególności możliwe jest postanowienie umowne o wręczeniu zadatku w wysokości nawet 100 proc. świadczenia umownego.

Czytaj też:

Zobacz:

» Dobra Firma » Firma » Umowy gospodarcze

» Prawo dla Ciebie » Twoje prawo » Umowy » Zaliczka i zadatek