Kompletowanie dokumentów związanych z budową to żmudny i długi proces. Wielu inwestorów decyduje się więc kupić już rozpoczętą budowę. Czasami też trafia się atrakcyjna oferta na rynku, z której przedsiębiorca chce skorzystać.
Wizyta w powiecie
Wtedy jednak musi zadbać o przeniesienie na siebie wszystkich decyzji, w tym pozwolenia na budowę. Nie jest to skomplikowana procedura. Kwestie te reguluje art. 40 prawa budowlanego. Takie same zasady obowiązują w przypadku przeniesienia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych.
Przykładowo przedsiębiorca chce kupić rozpoczętą już budowę hali magazynu od firmy, której zabrakło pieniędzy na jej dokończenie. W takim wypadku przeniesienia decyzji na wznowienie robót dokonuje organ nadzoru budowlanego, czyli najczęściej powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.
Uwaga!
Decyzja o przeniesieniu pozwolenia jest tzw. decyzją związaną. Oznacza to, że jeśli spełni się warunki stawiane przez przepisy, to starosta lub wojewoda nie ma prawa odmówić dokonania tej operacji. Zmiana inwestora nie jest środkiem, który może prowadzić do oceny lub wzruszenia pozwolenia na budowę.
Jest to wyłącznie zmiana adresata decyzji o pozwolenie na budowę, której starosta lub wojewoda nie może odmówić, jak zostaną spełnione warunki, o których mówią przepisy. Żaden z warunków przeniesienia pozwolenia nie dotyczy interesów właścicieli sąsiednich działek ani tym interesom nie zagraża (wyrok NSA z 5 marca 1999, IV SA 1053/97).
Formalności związane z przeniesieniem załatwia się w urzędzie, który wydał pozwolenie. Najczęściej będzie to więc starosta, w niektórych przypadkach wojewoda. Ten ostatni jest właściwy, m.in. gdy inwestycja usytuowana jest na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich a także na terenie kolejowym.
Dwie strony
Kodeks postępowania administracyjnego
daje staroście (lub wojewodzie) miesiąc na wydanie decyzji o przeniesienie pozwolenia. W praktyce często trwa to krócej. W tym postępowaniu są tylko dwie strony: obecny i przyszły posiadacz pozwolenia. Postępowanie nie trwa więc długo.
Uwaga!
Może być jednak i tak, że adresatem wydanego pozwolenia na budowę było kilku inwestorów lub ma być ono przeniesione na kilka osób, co wtedy?
NSA w swoim wyroku z 10 kwietnia 2002 (II SA/GD 420/01)
stwierdził, że przeniesienie decyzji następuje w jednym postępowaniu administracyjnym z udziałem dotychczasowych i nowych inwestorów.
Życie jest jednak bogatsze aniżeli same przepisy. Zdarza się bowiem, że przenoszący pozwolenie miał wcześniej problemy z jego otrzymaniem.
Przykład
Starosta odmówił Witoldowi Lasikowi wydania pozwolenia na budowę budynku usługowego. Inwestor nie poddał się i wniósł odwołanie do wojewody, i wygrał. Wojewoda zdecydował się bowiem udzielić mu pozwolenia.
Witold Lasik ruszył z budową, ale doszedł jednak do wniosku, że sprzeda rozpoczętą inwestycję i znalazł nawet chętnego. Na nabywcę trzeba przenieść m.in. pozwolenie. I powstał problem, do kogo się udać w tej sprawie: do starosty czy wojewody.
Na pierwszy rzut oka właściwy jest organ (tak mówi art. 40 prawa budowlanego), który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, czyli albo wojewoda, albo GUNB (jeżeli organem I instancji był wojewoda). Z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika jednak zgoła co innego.
W postanowieniu z 14 grudnia 2005 Naczelny Sąd Administracyjny(II OW 59/05) stwierdził bowiem, że sprawą o przeniesienie pozwolenia powinien zająć się ten organ, który wydaje pozwolenie budowlane na tego typu inwestycję jak ta, w której przypadku pozwolenie ma być przeniesione.
Właściwy będzie więc albo starosta, albo wojewoda. W wypadku więc nabywcy rozpoczętej inwestycji będzie to starosta, a nie wojewoda.
Warto też pamiętać, że jeżeli przenosi się pozwolenie, nie trzeba udowadniać, że posiada się wcześniej wydane warunki zabudowy. Istnieje bowiem domniemanie, że skoro pozwolenie na budowę zostało wydane, to inwestor spełnił warunki do jego uzyskania, a więc tam, gdzie nie ma planu, wcześniejsza decyzja o warunkach zabudowy.
Samo przeniesienie decyzji nie trwa długo. Kodeks postępowania administracyjnego daje staroście (lub wojewodzie) miesiąc na wydanie decyzji o przeniesienie pozwolenia. W praktyce często trwa to krócej. Strony w tym postępowaniu są tylko dwie: obecny i przyszły posiadacz pozwolenia.
Uwaga! Pozwolenie na budowę nie może być przeniesione, jeżeli decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła, tzn. jeżeli inwestor nie rozpoczął budowy przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata.
Tylko część pozwolenia
W praktyce bywa także, że pozwolenie obejmuje cały kompleks obiektów, np. kilka magazynów. Co zrobić, gdy jesteśmy zainteresowani tylko jednym z nich? Tym problemem wielokrotnie zajmował się sąd administracyjny.
Z jego orzeczeń wynika, że art. 40 nie zakazuje przeniesienia części pozwolenia na budowę. Trzeba jednak spełnić jeden warunek: zamierzenie inwestycyjne musi się dać wyodrębnić i może ono samodzielnie funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem (wyrok NSA z 25 kwietnia 2007, II OSK 967/06).
Ostateczność, co to takiego
Art. 40 prawa budowlanego nic nie mówi, czy pozwolenie na budowę powinno być ostateczne czy nie. Przepis stanowi jednak, że nowy inwestor przejmuje wszystkie warunki z decyzji o pozwoleniu, o której mówi art. 28 tej ustawy.
Z tego przepisu wynika, że rozpoczęcie robót może nastąpić tylko na podstawie ostatecznej decyzji. Wynika to także z orzecznictwa sądów administracyjnych (wyrok NSA ośrodek zamiejscowy we Wrocławiu z 13 maja 1986, S.A./ Wr166/86, oraz NSA z 9 grudnia 2003, II S.A./Ka 2901/ 01).
Niezależnie od przeniesienia pozwolenia na budowę trzeba zadbać również o cywilnoprawne aspekty przeniesienia inwestycji. Zazwyczaj następuje to w umowie sprzedaży nieruchomości, na której inwestycja jest realizowana. Dlatego też odpowiednie zapisy znajdować powinny się w akcie notarialnym sprzedaży.
Można jednak w tym celu zawrzeć osobną umowę, w której obie strony ustalą nie tylko zasady przeniesienia pozwolenia na budowę, ale również uregulują pozostałe kwestie dotyczące przeniesienia inwestycji w toku, w tym także te dotyczące przejścia majątkowych praw autorskich do projektu budowlanego. Jeżeli inwestycja jest w toku, trzeba zadbać o wstąpienie w prawa i obowiązki z umów o roboty budowlane zawartych z firmami, które pracują na budowie.
Zasadne będzie także wymaganie przeniesienia na nowego inwestora praw z rękojmi za wady fizyczne odnośnie do robót wykonanych wcześniej.
Jakie dokumenty
Do przeniesienia pozwolenia budowlanego niezbędne są:
- zgoda strony (poprzedniego inwestora), na rzecz której decyzja została wydana na przeniesienie decyzji na rzecz innej osoby;
- oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim: prawa własności lub użytkowania wieczystego (wystarczy je wypełnić, nie trzeba dostarczyć żadnych dodatkowych dokumentów) a także zgoda właściciela gruntu, jeżeli chcemy budować na cudzym gruncie. Oświadczenie składa się pod odpowiedzialnością karną;
- oświadczenie nowego inwestora o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w tej decyzji;
- w przypadku wniosku składanego przez osobę prawną „odpis aktualny z Rejestru Przedsiębiorców” Krajowego Rejestru Sądowego – oryginał lub urzędowo poświadczony odpis.
Jeśli budowa została już rozpoczęta i minęło ponad trzy lata od wydania pozwolenia na budowę, należy przedłożyć:
- zarejestrowany przez poprzedniego inwestora dziennik budowy (kserokopia potwierdzona za zgodność z oryginałem lub oryginał do wglądu);
- upoważnienie udzielone osobie pełnomocnika działającego w imieniu inwestora – oryginał urzędowo poświadczony odpis.
Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 (DzU z 2003 r. nr 120, poz. 1127 z późn. zm.).
Często też znajdują się na stronach internetowych urzędu i bez problemu można z nich skorzystać, ściągając z Internetu.
W Internecie można też znaleźć wskazówki, w jaki sposób w danym urzędzie załatwia się formalności, w tym przeniesienie pozwolenia na budowę, urzędy podają też spis niezbędnych do tego dokumentów.
Jakie informacje
We wniosku o przeniesienie pozwolenia budowlanego powinny się znaleźć:
- dane inwestora (imię i nazwisko lub nazwa instytucji oraz adres) i pełnomocnika, jeżeli działa w jego imieniu, na rzecz którego będzie dokonane przeniesienie,
- dane inwestora, na rzecz którego zostało wydane pozwolenie na budowę,
- nazwa i rodzaj całego zamierzenia budowlanego, rodzaj obiektu lub zespołu obiektów bądź robót budowlanych oraz adres inwestycji i oznaczenie geodezyjne terenu (nazwa obrębu, numer arkusza mapy, numer działki),
- numer i data wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Czytaj też:
Zobacz
:
» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Prawo budowlane » Pozwolenie na budowę i użytkowanie
» Dobra Firma » Firma » Nieruchomości
