Jeśli nasz kontrahent jest wypłacalny dzisiaj, to i tak nie mamy pewności, że będzie tak jutro. To hasło staje się szczególnie aktualne w dobie zawirowań gospodarki. Zamiast jednak tracić zaufanie do partnerów współpracujących z nami, lepiej z należytą starannością zadbać o swoje interesy. Dobrym rozwiązaniem może być zabezpieczanie wierzytelności poprzez ustanawianie na nieruchomości kontrahenta hipoteki. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Co jednak zrobić, gdy nieruchomość obciążona hipoteką zabezpieczającą naszą wierzytelność zmieniła właściciela? Jeśli dłużnik sprzeda ją, zanim uda się nam ją zlicytować w postępowaniu komorniczym, nie powinno nam to przeszkodzić w osiągnięciu zaplanowanego celu – odzyskaniu pieniędzy. Niemniej jednak sytuacja ta jest już bardziej skomplikowana. Hipoteka na nieruchomości przynosi wymierne korzyści dopiero w sytuacji prowadzenia egzekucji właśnie z tej nieruchomości. Można zaś ją prowadzić jedynie w ramach postępowania komorniczego. Komornik, aby wszcząć postępowanie egzekucyjne dotyczące interesującej nas nieruchomości, musi zaś mieć tytuł wykonawczy przeciwko aktualnemu właścicielowi nieruchomości.

Tytuł wykonawczy przeciwko obecnemu właścicielowi nieruchomości można uzyskać na dwa sposoby. Pierwszy to wystąpienie z powództwem o zapłatę przeciwko aktualnemu właścicielowi nieruchomości. W takim pozwie dobrze zastrzec, że odpowiedzialność pozwanego ogranicza się do nieruchomości obciążonej hipoteką. Naszą rolą w procesie będzie wykazanie, że obecny właściciel jest dłużnikiem hipotecznym. Nowy właściciel nieruchomości może zaś bronić się np. tym, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką została już spłacona.

Drugim sposobem uzyskania niezbędnego tytułu wykonawczego jest klauzula wykonalności nadana w trybie art. 788 w związku z art. 792 k.p.c. na uzyskany uprzednio wyrok przeciwko naszemu kontrahentowi – pierwotnemu właścicielowi nieruchomości. Możliwość uzyskania klauzuli wykonalności przeciwko dłużnikowi hipotecznemu, choć kontrowersyjna, została potwierdzona przez [b]Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26 marca 1971 roku (III CRN 553/70). [/b]

[ramka][b]Uwaga[/b]

Jeśli nasz kontrahent okaże się niewypłacalny, należy wszcząć przeciwko niemu egzekucję, a hipoteka wpisana na jego nieruchomości daje nam gwarancję, że nawet jeśli ma więcej długów, to przysługująca nam wierzytelność powinna być spłacana w pierwszej kolejności.[/ramka]

[i]Autor jest aplikantem radcowskim, pracownikiem kancelarii radcy prawnego J. Ciesiul z Legnicy[/i]