Rozmawiamy z [b]Piotrem Krauschar[/b] z NextHome.pl

[b]Rz: Jedna z naszych czytelniczek chciała sprzedać dom w maleńkiej świętokrzyskiej miejscowości. Znalazła tam jedyną agencję, ale bez licencji. Jej właścicielka zaproponowała umowę stanowiącą, że nieruchomość będzie sprzedana wyłącznie za jej pośrednictwem. Miała do tego prawo? Jak się bronić przed takimi praktykami?[/b]

[b]Piotr Krauschar: [/b]Według ustawy o gospodarce nieruchomościami pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.

Jeżeli żaden z pracowników tej firmy nie ma licencji, działa ona niezgodnie z prawem. Co za tym idzie, jej właścicielka nie miała prawa prawa proponować klientce podpisania umowy w jakiejkolwiek formie. W pierwszej rozmowie należy się dowiedzieć, czy pracę agentów nadzoruje licencjonowany pośrednik oraz czy agencja ma obowiązkowe ubezpieczenie. Jeżeli firma nie spełnia tych podstawowych wymagań, należy jej podziękować i poszukać innej. W ten sposób unikniemy niepotrzebnego stresu.

[b]Co robić, jeśli w mieście nie ma żadnej agencji pośrednictwa? Szukać biura w najbliższej aglomeracji, gdzie jednak nie zawsze znany jest nasz rynek?[/b]

W Polsce mamy 379 powiatów. W każdym na pewno znajdziemy przynajmniej jedną agencję nieruchomości. Jeżeli w naszym mieście nie ma biura pośrednictwa, to jest w mieście obok. Myślę, że nie będzie problemu ze znajomością lokalnego rynku, gdyż strefa działań agentów z reguły obejmuje okoliczne miasteczka i wsie.

Jeśli chodzi o województwo świętokrzyskie, wracając do przypadku czytelniczki, to w portalach ogłoszeniowych znajdą państwo oferty agencji nieruchomości zarówno z Kielc, jak i z Małogoszczy czy Bodzentyna.

[b]A może jednak w takich przypadkach zdać się na siebie, wywieszając ogłoszenie na płocie i zamieszczając je w lokalnej prasie?[/b]

Chciałoby się powiedzieć, że tego typu działania są passé. Wszystko zależy jednak od grupy klientów, do której kierujemy ofertę, i od samej nieruchomości. Dom za 200 tys. zł nie będzie interesował milionera, a ogromna posiadłość z pięknym domem nie będzie w strefie możliwości finansowych osoby z przeciętnymi dochodami. Musimy o tym pamiętać. Dlatego baner na płocie trafi na pewno do sąsiadów czy osób zainteresowanych okolicą, natomiast prasa – do szerszej grupy odbiorców.Warto jednak zwrócić się o pomoc do ludzi, którzy się na tym znają. Agent przedstawi plan sprzedaży nieruchomości, a także kanały, które warto wykorzystać, aby dotrzeć do kupującego. Dziś planuje się ten proces na wiele tygodni czy miesięcy naprzód.

To agent będzie wiedział, czy zabiegi stosowane przy sprzedaży mieszkania czy domu w dużym mieście będą adekwatne przy sprzedaży małego domu w niewielkiej miejscowości, daleko od głównych szlaków komunikacyjnych.

[b]Jakie problemy wiążą się ze sprzedawaniem nieruchomości na własną rękę, bez biura pośrednictwa?[/b]

Problemy mogą się pojawić już na pierwszym etapie procesu sprzedaży. Klienci, bardzo często nie znając rynkowych realiów, znacznie przeszacowują ceny swoich nieruchomości. Z góry naraża to ich oferty na brak zainteresowania potencjalnych klientów.

Sprzedający nie grzeszą wiedzą także przy promowaniu oferty. Statystyczny sprzedawca przedstawia swoją nieruchomość głównie w kilku bezpłatnych portalach, które od dawna pękają od natłoku ofert. Agencja natomiast odpowiada za takie skierowanie przekazu, aby spotkał się z dużym odzewem.Największe problemy, paradoksalnie, pojawiają się jednak, gdy znajdzie się potencjalny klient. Nie każdy bowiem potrafi negocjować czy spisać umowę. Ściąganie jej wzoru z Internetu mija się z celem. Każda transakcja jest inna.

Musimy też pamiętać, że nieznajomość prawa szkodzi. Gdy mamy do czynienia z nieuczciwym klientem, może to nas narazić na ogromne straty, zwłaszcza finansowe.

Jako ciekawostkę powiem, że NextHome odnotowuje coraz większy wzrost transakcji, w których sprzedający sam znalazł klienta, ale chce uniknąć problemów i powierza nam przeprowadzenie pełnego procesu sprzedaży. Świadczy to tylko o tym, że ten proces nie jest prosty. To agencja odpowiada wtedy za przekazanie lokalu czy przepływy pieniężne między klientami.

[b]Co robić, jeśli w naszym mieście jest pośrednik z licencją, ale tylko jeden. Jak się bronić przed dyktowaniem warunków, które nam nie odpowiadają? Czy taki monopolista może zażądać prowizji, jaka mu się tylko zamarzy, bo wiadomo, że nie ma konkurencji?[/b]

Nie demonizujmy. Są pewne standardy, które obowiązują pośredników, a nad którymi mają pieczę lokalne stowarzyszenia czy Polska Federacja Rynku Nieruchomości. Także monopolista podlega nadzorowi, powinien więc stosować się do obowiązujących zasad. Jeżeli je łamie, zawyżając prowizje czy wprowadzając niedozwolone klauzule w umowach, możemy się zgłosić do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, która może pośrednikowi odebrać licencję.

[b]Jak sprawdzić, czy biuro nieruchomości jest rzetelne? Jakich dokumentów zażądać od pośrednika, zanim podpiszemy z nim umowę?[/b]

Sprawdzenie agencji nieruchomości w dobie Internetu nie powinno być trudne. Wystarczy wpisać jej nazwę w jedną z powszechnych wyszukiwarek internetowych. W wynikach wyszukiwania powinniśmy znaleźć interesujące nas informacje: adres strony WWW, niezależne opinie na forach internetowych, oferty nieruchomości czy publikacje prasowe.

Należy jednak podchodzić do tego rozsądnie – 2000 ofert na stronie dwu-, trzyosobowej agencji powinno wywołać negatywne skojarzenia.

Dane pośrednika z licencją można również zweryfikować na stronach Ministerstwa Infrastruktury. W większości agencji natkną się też państwo na asystentów pośrednika. Na żądanie powinni przedstawić aktualne pełnomocnictwo do podpisywania umów w imieniu firmy i nadzorującego ich pośrednika z licencją, kopie licencji agenta oraz kopię obowiązkowego ubezpieczenia. Jest to niezbędne minimum.

[b]Czy w maleńkich miejscowościach ludzie chcą korzystać z biur nieruchomości? Czy ten rynek rządzi się innymi prawami niż warszawski czy krakowski?[/b]

Różnie z tym bywa, choć coraz więcej osób przekonuje się do tego typu usług – także dzięki akcjom edukacyjnym wzrasta świadomość klientów.Każdy rynek rządzi się swoimi prawami, inaczej jest w Warszawie czy w Krakowie, a inaczej w podkieleckiej wsi. Z reguły agencje nieruchomości dostosowują swoje działania, w tym prowizje, do lokalnych realiów.