Nie warto kupować posesji od bankruta

Taki wniosek płynie z uchwały podjętej wczoraj przez Sąd Najwyższy (sygn. III CZP 97/07).

Syndyk może domagać się przed sądem unieważnienia kontraktów, które z ich pokrzywdzeniem uszczupliły majątek upadłego, a więc w konsekwencji – możliwość spłaty jego długów. Prawną podstawą jest tu art. 527 kodeksu cywilnego normujący tzw. skargę pauliańską.

Z tej drogi skorzystał również syndyk masy upadłości spółki z o.o. EURO-INVES. Chodziło o nieruchomość, która znajdowała się w użytkowaniu wieczystym tej spółki i była zabudowana budynkami stanowiącymi jej własność. Spółka przed przed ogłoszeniem upadłości sprzedała ją spółce Projekt Alfa.

W grudniu 2002 r. syndyk uzyskał prawomocny wyrok uznający tę transakcję za bezskuteczną. Zgodnie z art. 59 obwiązującego wówczas starego prawa upadłościowego nieruchomość po tym wyroku powinna wrócić do masy upadłości. W myśl tego przepisu jeśli czynność prawna upadłego została uznana za bezskuteczną, to co wskutek tej czynności ubyło z majątku upadłego albo do niego nie weszło, podlega przekazaniu do masy upadłości. Taka samą treść ma obecnie art. 134 prawa upadłościowego i naprawczego z 2003 r.

Pomimo to, spółka „Projekt Alfa", już po wyroku uznającym sprzedaż za bezskuteczną sprzedała te nieruchomość kolejnej spółce – PAMI POLSKA. Syndyk dla odzyskania nieruchomości wystąpił ponownie do sądu, tym razem przeciwko stronom tej ostatniej transakcji, tj. „Projekt Alfa" i PAMI POLSKA.

Jako podstawę swych żądań wskazał art. 59 kodeksu cywilnego. Dotyczy on sytuacji, gdy zawarcie umowy wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej. W tym wypadku osobą tą miał być syndyk. Osoba trzecia może domagać się wówczas uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niej, jeśli strony o jej roszczeniu wiedziały albo umowa była nieodpłatna.

Sąd I instancji uwzględnił żądanie syndyka. Orzekł, że ta druga sprzedaż jest wobec niego bezskuteczna. Gdy wskutek apelacji obu spółek sprawa trafiła do sądu II instancji, ten uznał, że występują w niej wątpliwości prawne, które powinien rozstrzygnąć SN. Ich przyczyną są niejasne relacje między między art. 59 i art. 527 k.c., a art. 59 starego prawa upadłościowego (134 nowego prawa upadłościowego i naprawczego).

Wątpliwości sądu II instancji sprowadzały się do pytania zasadniczej natury: czy w takiej, jak opisana sytuacji, gdy stosownie do art. 59 prawa upadłościowego dobro będące przedmiotem bezskutecznej umowy powinno wrócić do masy upadłości art. 59 k.c. w ogóle ma zastosowanie. Sąd II instancji w uzasadnieniu wniosku do SN skłaniał się ku przeczącej odpowiedzi na to pytanie.

Sugerował inną drogę do odzyskania nieruchomości, bez potrzeby wdawania się przez syndyka w jeszcze jeden proces sądowy

. Przede wszystkim – skoro dysponuje on już wyrokiem uznającym za bezskuteczną pierwsza umowę sprzedaży – może na podstawie art. 788 § 1 k.p.c. uzyskać klauzulę wykonalności wobec osoby, na którą przeszła nieruchomość, słowem przymusowo odebrać jej tę nieruchomość. Wszczęcie sprawy na podstawie art. 531 § 1 k.c. przeciwko kolejnemu nabywcy wchodziłoby zaś w rachubę wówczas, gdy do kolejnej sprzedaży (kolejnego rozporządzenia) doszło przed wydaniem wyroku wskutek skargi pauliańskiej.

W każdym razie art. 59 k. c. nie ma w takim wypadku zastosowania. Takiego samego zdania był Sąd Najwyższy, który w uchwale z 22 listopada 2007 r., udzielił na przytoczone pytanie odpowiedzi przeczącej.