Jak korzystnie wynająć lokal na biuro

Kto planuje rozpoczęcie działalności, przede wszystkim zwraca uwagę na lokalizację i przystępny czynsz. Trzeba też zadbać o wszystkie detale umowy, co może procentować w przyszłości. W razie sporów łatwiej będzie udowodnić swoje racje.

Zdaniem adwokata Jerzego Krotoskiego umowa najmu biura powinna zawierać przynajmniej postanowienia dotyczące: czynszu, czasu jej trwania oraz nakładów ponoszonych w trakcie adaptowania lokalu do potrzeb przedsiębiorcy.

Każdy lokal powinien być wykorzystywany zgodnie z jego przeznaczeniem. Tak mówi prawo budowlane. Oznacza to, że jeżeli przedsiębiorca planuje otworzyć biuro, to powinno się ono znajdować w lokalu użytkowym przeznaczonym na działalność biurową, a nie np. w mieszkaniu.

Z tego powodu jeszcze przed zawarciem umowy - uważa Krotoski - warto ustalić, jaki jest status danego lokalu. W razie gdyby nie był on przeznaczony na cele biurowe, w umowie powinno się zobowiązać wynajmującego do uzyskania zgody na zmianę sposobu użytkowania.

Umowę najmu koniecznie trzeba sporządzić na piśmie. Zawiera się ją na czas oznaczony lub nieoznaczony (umowę dłuższą niż na dziesięć lat traktuje się jak zawartą na czas nieoznaczony).

Z rozwiązaniem umów na czas nieoznaczony nie ma większych problemów. Trzeba tylko przestrzegać terminów. Wynikają one, po pierwsze, z umowy najmu, po drugie - z kodeksu cywilnego. Wynoszą: trzy miesiące, miesiąc, trzy dni lub dzień. Długość terminu wypowiedzenia zależy od sposobu wnoszenia czynszu (patrz art. 673 § 2 k.c.).

Inaczej jest w wypadku umów najmu na czas określony. Artykuł 673 § 3 k.c. przewiduje, że jeżeli czas jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Od tej zasady k.c. przewiduje wyjątki. Umowę można w obu wypadkach wypowiedzieć, gdy lokal zawiera wady uniemożliwiające korzystanie z niego.

Czynsz powinien uwzględniać stan techniczny lokalu, jego położenie oraz powierzchnię. Więcej zapłacimy za nowy lokal położony w centrum miasta, mniej za ten znajdujący się na peryferiach.

Stawki czynszu ustala się najczęściej w złotych, a ich wysokość waloryzuje się raz w roku (podwyżka nie powinna przekroczyć wskaźnika wzrostu cen i usług ogłoszonego przez GUS).

Termin płatności powinien wynikać z umowy, chyba że strony wolą ustalenia kodeksowe. Zgodnie z art. 669 § 2 k.c. czynsz płaci się do 10. dnia każdego miesiąca (w wypadku umów na czas do jednego miesiąca - z góry za cały okres najmu).