Przedsiębiorca, który jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości zawsze może ją stracić, gdyż na jego gruncie ma być zrealizowana inwestycja o charakterze publicznym. Ich dokładną listę zawiera art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Ale uwaga! Nie każdy może do tego doprowadzić. Przepisy dają prawo do wywłaszczenia tylko samorządowi terytorialnemu oraz Skarbowi Państwa i tylko wtedy, gdy wypłacą wywłaszczonemu odszkodowanie (art. 21 konstytucji).
Dwa tryby
Przepisy przewidują dwa odrębne tryby – zwykły i uproszczony. Pierwszy reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami, natomiast sytuacje zaliczane do drugiej kategorii – liczne specustawy. Przy czym zasada jest taka, jeżeli w wypadku danej inwestycji nie ma szczególnych przepisów, wówczas stosuje się tryb wywłaszczeniowy z ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa).
Jak on wygląda? Jest to tryb, w którym zdecydowanie więcej do powiedzenia mają osoby, które są wywłaszczane. Przed rozpoczęciem właściwego bowiem postępowania wywłaszczeniowego zawsze odbywają się negocjacje (art. 114 ustawy).
Podczas negocjacji urzędnik proponuje określoną cenę za działkę, budynek albo też ewentualnie nieruchomość zamienną
Prowadzi je z właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) starosta (w przypadku nieruchomości skarbu państwa), gdy chodzi o wywłaszczenie z nieruchomości na rzecz samorządu, to: wójt, burmistrz lub prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa.
Podczas negocjacji urzędnik proponuje określoną cenę za działkę, budynek albo też ewentualnie nieruchomość zamienną. Jeżeli obie strony są zgodne, dochodzi do zawarcia umowy przenoszącej prawa do nieruchomości na rzecz właściwego organu i wywłaszczenie nie jest potrzebne. Gdy jednak porozumienia nie ma, bo np. właściciel się nie zgadza na wywłaszczenie albo cena – jego zdaniem – jest za niska, wówczas rozpoczyna się właściwe postępowanie wywłaszczeniowe.
Postępowanie wywłaszczeniowe na rzecz Skarbu Państwa toczy się z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego – na wniosek jej organu wykonawczego (tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, zarządu powiatu albo zarządu województwa).
Uwaga! Datą rozpoczęcia postępowania jest dzień doręczenia zawiadomienia stronom lub dzień określony w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania
Przepisy dają właścicielowi czas do namysłu. Postępowanie wywłaszczeniowe rozpoczyna się bowiem dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy. Liczy się go od daty zakończenia rokowań, a wyznacza go starosta (art. 115 ustawy).
Scenariusz tego postępowania jest następujący. Po jego rozpoczęciu odbywa się rozprawa administracyjna. Po jej przeprowadzeniu dochodzi do wydania decyzji. Do wywłaszczenia dochodzi z dniem, gdy decyzja stanie się ostateczna. Stanowi ona wtedy podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Dokonuje się go na wniosek starosty lub jednostki samorządu terytorialnego. Wywłaszczoną nieruchomość można jednak użytkować do czasu aż rozpoczną się roboty budowlane.
Uwaga!
Starosta może wydać zezwolenie na niezwłoczne zajęcie nieruchomości tuż po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, a to oznacza, że budowa może się rozpocząć i sprzęt budowlany może wjechać na jej teren (art. 122).
Wywłaszczyć można ponadto z nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne albo wobec których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, czyli jeżeli okaże się, że nasza działka jest przeznaczona w planie pod budownictwo jednorodzinne, to gmina nie może wywłaszczyć, chyba że zmieni plan.
Jaka rekompensata
Ustala się je w decyzji o wywłaszczeniu. Wysokość odszkodowania jest ustalana według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (z pewnymi wyjątkami).
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Szacuje ją rzeczoznawca majątkowy i określa w swojej wycenie. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Ponadto podlega ono waloryzacji na dzień zapłaty (dokonuje jej organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobo- wiązana do zapłaty odszko- dowania).
Uwaga!
Wypłata odszkodowania następuje w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu (art.132)
Od decyzji wywłaszczeniowej służy odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego.
Trzeba jednak liczyć się z tym, że odszkodowanie nie zawsze zrekompensuje utratę działki. Nie uwzględnia ono bowiem utraconych korzyści.
Przykład
Przedsiębiorca prowadzi sklep przy drodze. Zostaje on wywłaszczony z części działki pod rozbudowę drogi. Droga zostaje wybudowana a tuż przy niej postawiono ekrany dźwiękochłonne.
Teraz jego sklep jest niewidoczny od strony drogi. Mniej osób robi w nim zakupy, spadły obroty sklepu i zyski przedsiębiorcy, w następstwie czego musiał on zamknąć sklep.
Za przedstawione w przykładzie utracone korzyści przepisy nie przyznają odszkodowania. Były wprawdzie kilkakrotnie podejmowane próby zmiany przepisów w tym zakresie, ale zakończyły się fiaskiem.
Droga na skróty
W polskim prawie funkcjonuje wiele specustaw, dotyczących budowy dróg, kolei etc. Ustawodawca uchwalił je celowo, przewidują one bowiem znacznie uproszony tryb załatwiania formalności budowlanych, w tym wywłaszczania z nieruchomości. Dzięki temu ważne inwestycje z punktu widzenia państwa mają powstawać dużo szybciej.
Zasady wywłaszczania w tych ustawach są podobne. Najbardziej popularna jest specustawa drogowa. Na jej podstawie wojewoda (drogi wojewódzkie, krajowe) lub starosta (gminne, powiatowe) wydaje zezwolenie na realizację inwestycji drogowej, w której pozbawia prawa własności lub użytkowania wieczystego.
Następnie na działce pojawia się rzeczoznawca majątkowy i szacuje jej wartość – na tej podstawie wojewoda lub starosta wydaje decyzję o wysokości odszkodowania. Brak odszkodowania nie przeszkadza jednak w prowadzeniu na działce robót budowlanych.
Każdy właściciel lub użytkownik wieczysty, który zdecyduje się wyprowadzić wcześniej niż przewidują przepisy, otrzyma odszkodowanie wyższe o 5 proc. wartości nieruchomości (lub wartości prawa użytkowania wieczystego). Wszyscy właściciele (niezależnie od tego, czy się zdecydują wcześniej wyprowadzić) otrzymają 10 tys. zł na pokrycie dodatkowych wydatków, np. związanych z poszukiwaniem nowej nieruchomości, podatkami i opłatami notarialnymi.
Od zezwolenia na realizację inwestycji drogowej można się odwołać: jeśli wydał ją wojewoda – do ministra infrastruktury, a jeśli starosta – do wojewody. Jeżeli decyzja zostanie utrzymana w mocy, grunt przechodzi na własność Skarbu Państwa lub samorządu. Można wprawdzie skarżyć decyzję do sądu administracyjnego, ale nieruchomość nie należy już do skarżącego. Taki sam tryb odwołania obowiązuje przy wydawaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. -
Jaka procedura
Etapy wywłaszczenia na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami:
- rokowania
- postępowanie wywłaszczeniowe
- rozprawa administracyjna
- wydanie decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu
- wywłaszczenie, czyli pozbawienie nieruchomości.
Na jakie cele publiczne można być wywłaszczonym
- budowa i utrzymanie szkół publicznych, przedszkoli, szpitali
- wydzielenie gruntów pod drogi publiczne
- wydzielenie gruntów pod linie kolejowe, lotniska
- opieka nad nieruchomościami będącymi zabytkami
- budowa i utrzymanie przewodów i urządzeń służących do przesyłu pary, płynów, gazów i energii elektrycznej.
Z wokandy
- Własność w art. 21 Konstytucji RP została potraktowana bardzo szeroko, bez rozróżnienia kto jest jej podmiotem. Wszelka zatem własność podlega ochronie państwa, bez precyzowania zasad tej ochrony, którą to problematykę regulują ustawy zwykłe. Zagwarantowanie prawa własności nie oznacza, że jest ono nienaruszalne. Istnieją sytuacje, w których niezbędna jest zmiana właściciela.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 lipca 2001 r. (I SA 425/00).
- Wywłaszczenie polega na odjęciu prawa rzeczowego na nieruchomości (art. 112 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Decyzja o wywłaszczeniu może więc być skierowana wyłącznie do podmiotu, któremu te prawa przysługują.
Sąd podkreślił, że postępowanie wywłaszczeniowe na rzecz Skarbu Państwa może być wszczęte z urzędu, także na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny (art. 115 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), zatem inicjatywa nie przysługuje osobie, której nieruchomość została przeznaczona pod realizację celu publicznego, poza przypadkiem w art. 113 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 kwietnia 2011 r. (I OSK 989/10).
- Jednym z elementów decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej jest wywłaszczenie nieruchomości, a więc przymusowe odebranie własności nieruchomości obywatelowi przez podmiot publicznoprawny. Skarżący nie mogą więc zarzucać decyzji, że narusza ich własność, bowiem to właśnie jest istotą decyzji wywłaszczeniowej. Podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 23 ustawy w kwestiach dotyczących nabywania nieruchomości pod drogi przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stosuje się wyłącznie w zakresie nieuregulowanym ustawą o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
W szczególności w sprawach tych nie ma konieczności, by postępowanie zmierzające do pozbawienia własności było poprzedzone rokowaniami (art. 114 ustawy o gospodarce nieruchomościami), nie trzeba również przeprowadzać rozprawy administracyjnej (art. 118 ust. 1 u.g.n.). Dotychczasowi właściciele nieruchomości nie mają wpływu na trasę inwestycji, a organy administracji nie mają obowiązku uzyskania zgody, czy choćby konsultowania z mieszkańcami lokalizacji inwestycji drogowej.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 18 sierpnia 2010 r.(II SA/Kr 526/10).
Podstawa prawna:
art. 112-142 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2010r. nr 102, poz.651 ze zm.)
