Wywłaszczenie na cel publiczny: Kiedy przedsiębiorca może stracić nieruchomość

Przedsiębiorca, który jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości zawsze może ją stracić, gdyż na jego gruncie ma być zrealizowana inwestycja o charakterze publicznym. Ich dokładną listę zawiera art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ale uwaga! Nie każdy może do tego doprowadzić. Przepisy dają prawo do wywłaszczenia tylko samorządowi terytorialnemu oraz Skarbowi Państwa i tylko wtedy, gdy wypłacą wywłaszczonemu odszkodowanie (art. 21 konstytucji).

Dwa tryby

Przepisy przewidują dwa odrębne tryby – zwykły i uproszczony. Pierwszy reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami, natomiast sytuacje zaliczane do drugiej kategorii – liczne specustawy. Przy czym zasada jest taka, jeżeli w wypadku danej inwestycji nie ma szczególnych przepisów, wówczas stosuje się tryb wywłaszczeniowy z ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa).

Jak on wygląda? Jest to tryb, w którym zdecydowanie więcej do powiedzenia mają osoby, które są wywłaszczane. Przed rozpoczęciem właściwego bowiem postępowania wywłaszczeniowego zawsze odbywają się negocjacje (art. 114 ustawy).

Podczas negocjacji urzędnik proponuje określoną cenę za działkę, budynek albo też ewentualnie nieruchomość zamienną

Prowadzi je z właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) starosta (w przypadku nieruchomości skarbu państwa), gdy chodzi o wywłaszczenie z nieruchomości na rzecz samorządu, to: wójt, burmistrz lub prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa.

Podczas negocjacji urzędnik proponuje określoną cenę za działkę, budynek albo też ewentualnie nieruchomość zamienną. Jeżeli obie strony są zgodne, dochodzi do zawarcia umowy przenoszącej prawa do nieruchomości na rzecz właściwego organu i wywłaszczenie nie jest potrzebne. Gdy jednak porozumienia nie ma, bo np. właściciel się nie zgadza na wywłaszczenie albo cena – jego zdaniem – jest za niska, wówczas rozpoczyna się właściwe postępowanie wywłaszczeniowe.

Postępowanie wywłaszczeniowe na rzecz Skarbu Państwa toczy się z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego – na wniosek jej organu wykonawczego (tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, zarządu powiatu albo zarządu województwa).

Uwaga! Datą rozpoczęcia postępowania jest dzień doręczenia zawiadomienia stronom lub dzień określony w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania

Przepisy dają właścicielowi czas do namysłu. Postępowanie wywłaszczeniowe rozpoczyna się bowiem dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy. Liczy się go od daty zakończenia rokowań, a wyznacza go starosta (art. 115 ustawy).

Scenariusz tego postępowania jest następujący. Po jego rozpoczęciu odbywa się rozprawa administracyjna. Po jej przeprowadzeniu dochodzi do wydania decyzji. Do wywłaszczenia dochodzi z dniem, gdy decyzja stanie się ostateczna. Stanowi ona wtedy podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Dokonuje się go na wniosek starosty lub jednostki samorządu terytorialnego. Wywłaszczoną nieruchomość można jednak użytkować do czasu aż rozpoczną się roboty budowlane.

Uwaga!

Starosta może wydać zezwolenie na niezwłoczne zajęcie nieruchomości tuż po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, a to oznacza, że budowa może się rozpocząć i sprzęt budowlany może wjechać na jej teren (art. 122).

Wywłaszczyć można ponadto z nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne albo wobec których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, czyli jeżeli okaże się, że nasza działka jest przeznaczona w planie pod budownictwo jednorodzinne, to gmina nie może wywłaszczyć, chyba że zmieni plan.

Jaka rekompensata

Ustala się je w decyzji o wywłaszczeniu. Wysokość odszkodowania jest ustalana według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (z pewnymi wyjątkami).

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Szacuje ją rzeczoznawca majątkowy i określa w swojej wycenie. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Ponadto podlega ono waloryzacji na dzień zapłaty (dokonuje jej organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobo- wiązana do zapłaty odszko- dowania).

Uwaga!

Wypłata odszkodowania następuje w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu (art.132)

Od decyzji wywłaszczeniowej służy odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego.

Trzeba jednak liczyć się z tym, że odszkodowanie nie zawsze zrekompensuje utratę działki. Nie uwzględnia ono bowiem utraconych korzyści.

Przykład

Przedsiębiorca prowadzi sklep przy drodze. Zostaje on wywłaszczony z części działki pod rozbudowę drogi. Droga zostaje wybudowana a tuż przy niej postawiono ekrany dźwiękochłonne.

Teraz jego sklep jest niewidoczny od strony drogi. Mniej osób robi w nim zakupy, spadły obroty sklepu i zyski przedsiębiorcy, w następstwie czego musiał on zamknąć sklep.

Za przedstawione w przykładzie utracone korzyści przepisy nie przyznają odszkodowania. Były wprawdzie kilkakrotnie podejmowane próby zmiany przepisów w tym zakresie, ale zakończyły się fiaskiem.

Droga na skróty

W polskim prawie funkcjonuje wiele specustaw, dotyczących budowy dróg, kolei etc. Ustawodawca uchwalił je celowo, przewidują one bowiem znacznie uproszony tryb załatwiania formalności budowlanych, w tym wywłaszczania z nieruchomości. Dzięki temu ważne inwestycje z punktu widzenia państwa mają powstawać dużo szybciej.

Zasady wywłaszczania w tych ustawach są podobne. Najbardziej popularna jest specustawa drogowa. Na jej podstawie wojewoda (drogi wojewódzkie, krajowe) lub starosta (gminne, powiatowe) wydaje zezwolenie na realizację inwestycji drogowej, w której pozbawia prawa własności lub użytkowania wieczystego.

Następnie na działce pojawia się rzeczoznawca majątkowy i szacuje jej wartość – na tej podstawie wojewoda lub starosta wydaje decyzję o wysokości odszkodowania. Brak odszkodowania nie przeszkadza jednak w prowadzeniu na działce robót budowlanych.

Każdy właściciel lub użytkownik wieczysty, który zdecyduje się wyprowadzić wcześniej niż przewidują przepisy, otrzyma odszkodowanie wyższe o 5 proc. wartości nieruchomości (lub wartości prawa użytkowania wieczystego). Wszyscy właściciele (niezależnie od tego, czy się zdecydują wcześniej wyprowadzić) otrzymają 10 tys. zł na pokrycie dodatkowych wydatków, np. związanych z poszukiwaniem nowej nieruchomości, podatkami i opłatami notarialnymi.

Od zezwolenia na realizację inwestycji drogowej można się odwołać: jeśli wydał ją wojewoda – do ministra infrastruktury, a jeśli starosta – do wojewody. Jeżeli decyzja zostanie utrzymana w mocy, grunt przechodzi na własność Skarbu Państwa lub samorządu. Można wprawdzie skarżyć decyzję do sądu administracyjnego, ale nieruchomość nie należy już do skarżącego. Taki sam tryb odwołania obowiązuje przy wydawaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. -

Jaka procedura

Etapy wywłaszczenia na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami:

- rokowania