Koniec robót budowlanych a początek korzystania z inwestycji

Zawiadomienie o zakończeniu prac lub złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie jest możliwe po wykonaniu robót w całości. Od tej zasady są jednak wyjątki, np. w przypadku inwestycji wieloobiektowych realizowanych w częściach.

Zakończenie procesu budowy nie oznacza, że inwestor od razu może przystąpić do jego użytkowania. Zgodnie z prawem budowlanym niedopuszczalne jest przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez zgłoszenia o zakończeniu robót lub bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Złamanie tego zakazu oznacza nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego. Inwestor, który się tego dopuści może zostać ukarany grzywną w wysokości 10 tys. zł (w przypadku domu jednorodzinnego).

Najczęściej wystarczy zgłoszenie

W większości przypadków do użytkowania obiektu, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić po zawiadomieniu powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Do wniosku takiego inwestor powinien dołączyć:

- oryginał dziennika budowy,

- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, a także o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy,

- oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,

- protokoły badań i sprawdzeń,

- inwentaryzację geodezyjną powykonawczą,

- potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy,

- kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.

W przypadku zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych inwestor powinien także dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis.

W takim przypadku oświadczenie powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony. Inwestor powinien także dołączyć oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy i Państwowej Straży Pożarnej.

Po sprawdzeniu wszystkich złożonych przez inwestora dokumentów nadzór budowlany w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia może zgłosić swój sprzeciw. Jeżeli w tym terminie sprzeciw nie zostanie zgłoszony, to inwestor może rozpocząć legalne użytkowanie obiektu.

Kiedy nie ma wyjścia

W przypadku niektórych kategorii budynków nie wystarczy jednak samo zgłoszenie zakończenia robót budowlanych. Konieczne jest bowiem wystąpienie o pozwolenie na użytkowanie budynku. Obowiązek wystąpienia o takie pozwolenie obejmuje budynki, na wzniesienie których jest wymagane pozwolenie na budowę i są one zaliczane do kategorii V, IX–XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII–XXX, o których mowa w załączniku do ustawy Prawo budowlane.

Dla przykładu do kategorii V należą: obiekty sportu i rekreacji, jak: stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, odkryte baseny, zjeżdżalnie. Do kategorii IX – m.in. budynki kultury, nauki i oświaty, jak: teatry, opery, kina, muzea, galerie sztuki, biblioteki, archiwa, do kategorii XIII – pozostałe budynki mieszkalne; do kategorii XVI – budynki biurowe i konferencyjne, a do kategorii XVII – budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe.

Obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obejmuje także budynki, które zostały uznane ze samowole budowlane i zostały zalegalizowane lub doprowadzone do stanu zgodnego z prawem.

Inwestor, który ma obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, ma obowiązek zawiadomienia Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania budynku. Organy te muszą zająć stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym.

Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli. Powinna zostać ona przeprowadzona przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania inwestora.

Kontrola ta obejmuje m.in. sprawdzenie zgodności obiektu z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz z projektem architektoniczno-budowlanym, sprawdzenie wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego oraz uporządkowania terenu budowy. W kontroli tej zobowiązany jest uczestniczyć inwestor. O jej terminie musi zatem zostać powiadomiony przez nadzór budowlany najpóźniej siódmego dnia od dnia doręczenia wezwania. Po kontroli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sporządza protokół w trzech egzemplarzach i jeden z nich przekazuje inwestorowi.

Jeżeli kontrola nie ujawni żadnych nieprawidłowości, to inwestor będzie mógł przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego.

Inwestycje wieloobiektowe

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego - co do zasady – inwestor może zawiadomić o zakończeniu budowy lub złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie, gdy zakończy swoją inwestycję w całości. W praktyce oznacza to, że musi on wykonać w całości decyzję o pozwoleniu na budowę, na podstawie której dana inwestycja była prowadzona. Od tej zasady są jednak wyjątki, które umożliwiają inwestorowi wcześniejsze przystąpienie do użytkowania budynku – jeszcze przed zakończeniem całej budowy.

W myśl art. 55 pkt 3 prawa budowlanego przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli przystąpienie do użytkowania ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót. W takiej sytuacji skończona część zamierzenia budowlanego powinna jednak samodzielnie funkcjonować.

W praktyce sytuacja taka może nastąpić w dwóch przypadkach. Pierwszy dotyczy inwestycji wieloobiektowych, kiedy inwestor zamierza oddać do użytkowania tylko niektóre z planowanych obiektów. Będzie miało to miejsce np. wówczas, gdy deweloper uzyska pozwolenie na budowę całego osiedla mieszkaniowego złożonego z 10 bloków i już po zakończeniu budowy pierwszego z nich będzie chciał oddać go do użytkowania.

Inwestor musi jednak pamiętać, że oddawany do użytkowania obiekt powinien spełniać warunki niezbędne do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (art. 59 ust. prawa budowlanego). Z tego też względu właściwy organ nadzoru budowlanego – najczęściej powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, musi przeprowadzić jego obowiązkową kontrolę.

Dopiero wtedy, gdy jej wyniki będą pozytywne możliwe będzie rozpoczęcie użytkowania tej części inwestycji. Co ważne rozpoczęcie budowy niezrealizowanych obiektów powinno nastąpić w ciągu trzech lat od ostatnio wykonanych robót budowlanych.

W przeciwnym razie pozwolenie na budowę wygaśnie, a nowy obiekt będzie mógł być zrealizowany dopiero na podstawie nowej decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie bowiem z art. 37 ust. 1 prawa budowlanego pozwolenie wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata.

Bez wszystkich prac wykończeniowych

Natomiast drugi przypadek przystąpienia do użytkowania przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych dotyczy inwestycji jednoobiektowych. Chodzi o możliwość uzyskania przez inwestora pozwolenia na użytkowanie obiektu pomimo tego, że pozostały do wykonania jeszcze pewne roboty budowlane lub roboty wykończeniowe. Będzie to możliwe wówczas, gdy część obiektu samodzielnie funkcjonuje oraz została zrealizowana w stanie umożliwiającym właściwe z niej korzystanie.

W praktyce sytuacja taka wystąpi np. w przypadku segmentu budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej. Co ważne, zakres niewykonanych robót może dotyczyć tylko takich, bez zrealizowania których obiekt może funkcjonować zgodnie z określonym w decyzji o pozwoleniu na budowę przeznaczeniem. Ponadto niezrealizowane roboty nie mogą dotyczyć instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska.

Wydając pozwolenie na użytkowanie ukończonej części inwestycji jednoobiektowej organ nadzoru budowlanego może określić termin wykonania niezrealizowanych jeszcze robót wykończeniowych lub innych.

Inwestor, który chce przystąpić do użytkowania niezrealizowanej do końca budowy musi również pamiętać o tym, że po zakończeniu całej inwestycji powinien dokonać zawiadomienia o zakończeniu budowy pozostałej części albo uzyskać pozwolenie na jej użytkowanie – w zależności od rodzaju obiektu i tego jaka procedura kończenia inwestycji jego dotyczy (art. 54 i 55 prawa budowlanego). W takich przypadkach decyzja o pozwoleniu na użytkowanie jest wydawana po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a prawa budowlanego. -

Obiekty przekazane do użytkowania

W ostatnich latach systematycznie rośnie liczba obiektów, których budowa została zakończona: