Jak forma zawarcia umowy

Istnieje kilka sposobów zawierania umów – m.in. tryb ofertowy, aukcja, przetarg. Najpopularniejszy jest tryb ofertowy. Składa się z dwóch niezależnych oświadczeń woli stron. Pierwszym jest oferta, drugim oświadczenie o jej przyjęciu. Z chwilą złożenia tego drugiego oświadczenia dochodzi do zawarcia umowy.

Strona, która składa ofertę, określana jest mianem oferenta, a strona będąca jej adresatem – to oblat.

Jednoznaczna propozycja

Zgodnie z art. 66 § kodeksu cywilnego oferta powinna wyrażać stanowczą wolę zawarcia umowy. Nie jest przy tym istotne, jak taka propozycja została przez oferenta nazwana. W praktyce może powstać wątpliwość, czy w konkretnej sytuacji oświadczenie o zamiarze zawarcia umowy jest ofertą, czy jedynie zaproszeniem do zawarcia umowy.

W art. 71 k.c. ustawodawca wyraźnie zapisał, że w razie wątpliwości: ogłoszenia, reklamy, cenniki oraz inne informacje uważa się za zaproszenie do zawarcia umowy, a nie ofertę. Także ogólna propozycja zawarcia umowy w przyszłości, nie może być traktowana jako oferta w rozumieniu k.c.

W wyroku z 17 czerwca 2010 r. (sygn. akt: III CSK 297/09) Sąd Najwyższy

wskazał, że prawidłowe odróżnienie oferty od zaproszenia do zawarcia umowy wymaga przeprowadzenia oceny, czy w konkretnym wypadku do kontrahenta kierowana była informacja o możliwości zawarcia umowy i płynących z niej korzyściach (taka sytuacja odpowiada zaproszeniu do zawarcia umowy), czy też sprecyzowana została jednoznaczna propozycja zawarcia z nim określonej umowy (taką sytuację kwalifikować należy jako ofertę zawarcia umowy).

Adresat oferty nie musi być w niej oznaczony – oferta może bowiem zostać złożona określonej osobie, ale może ona zostać również skierowana do oznaczonego kręgu osób (wskazanego według cech podmiotowych: jak obywatelstwo, wykształcenie; czy przedmiotowych: jak prowadzenie działalności gospodarczej czy zawodowej określonego rodzaju). Wreszcie oferta może też zostać skierowana do ogółu (oferta publiczna), gdy adresatami są bliżej nieokreślone osoby.

W jakiej formie

Oferta może przybrać różne formy. Może zostać złożona przez oferenta wprost lub w sposób dorozumiany, w formie pisemnej, ustnej, lub jako czynność dorozumiana (np. zapłata ceny w sytuacji, gdy wiadome jest, za co kupujący płaci).

Pamiętać należy, że zgodnie z art. 543 k.c. wystawienie rzeczy w miejscu sprzedaży na widok publiczny z oznaczeniem ceny należy traktować jako ofertę. Co oczywiste, oferta może również zostać złożona w postaci elektronicznej.

Oferta zostaje złożona z chwilą, gdy dojdzie do adresata w taki sposób, żeby mógł zapoznać się z jej treścią. W przypadku oferty w postaci elektronicznej, zostaje ona złożona z chwilą wprowadzenia jej do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby adresat mógł zapoznać się z jej treścią.

Ważne!

Złożenie oferty powoduje związanie nią oferenta.

Oznacza to, że od tego momentu zawarcie umowy jest zależne wyłącznie od decyzji przyjmującego ofertę. Oferta złożona w postaci elektronicznej wiąże składającego, jeżeli druga strona niezwłocznie potwierdzi jej otrzymanie.

Przedsiębiorca składający ofertę w postaci elektronicznej lub zapraszający drugą stronę do rozpoczęcia negocjacji, składania ofert albo do zawarcia umowy w inny sposób, jest obowiązany przed zawarciem umowy poinformować drugą stronę w sposób jednoznaczny i zrozumiały o:

- czynnościach technicznych składających się na procedurę zawarcia umowy;

- skutkach prawnych potwierdzenia przez drugą stronę otrzymania oferty;

- zasadach i sposobach utrwalania, zabezpieczania i udostępniania przez przedsiębiorcę drugiej stronie treści zawieranej umowy;

- metodach i środkach technicznych służących wykrywaniu i korygowaniu błędów we wprowadzanych danych, które jest obowiązany udostępnić drugiej stronie;

- językach, w których umowa może być zawarta;

- kodeksach etycznych, które stosuje, oraz o ich dostępności w postaci elektronicznej.

Ważne!

Zasady dotyczące składania ofert w postaci elektronicznej, nie mają zastosowania do zawierania umów za pomocą poczty elektronicznej albo podobnych środków indywidualnego porozumiewania się na odległość.

Nie stosuje się ich także w stosunkach między przedsiębiorcami, jeżeli strony tak postanowiły.

Jakie terminy

Termin końcowy związania ofertą może zostać oznaczony przez oferenta poprzez wskazanie konkretnej daty, okresu, przez jaki oferent oczekiwać będzie na odpowiedź lub przez wskazanie zdarzenia przyszłego i pewnego. W praktyce popularne jest wskazywanie w treści oferty, że wiąże ona do wyczerpania zapasów towaru.

Zgodnie z art. 66 § 2 k.c. – w sytuacji gdy oferent nie oznaczył w ofercie terminu, w ciągu którego oczekiwać będzie odpowiedzi, oferta złożona w obecności drugiej strony albo za pomocą środka bezpośredniego porozumiewania się na odległość (np. telefonicznie, za pośrednictwem radia lub wideofonu) przestaje wiązać oferenta, gdy nie zostanie przyjęta niezwłocznie (przez co rozumieć należy „w czasie trwania bezpośredniego porozumiewania się" – tj. dopóki istnieje jednoczesna obecność obu stron albo ich bezpośredni kontakt na odległość).

Oferta złożona w inny sposób (tj. między nieobecnymi, a więc gdy brak jest bezpośredniego kontaktu między stronami np. za pośrednictwem listu, faksu, poczty elektronicznej, esemesa) przestaje wiązać oferenta z upływem czasu, w którym składający ofertę mógł w zwykłym toku czynności otrzymać odpowiedź wysłaną bez nieuzasadnionego opóźnienia.

Bezskuteczne jest wskazywanie w ofercie, że wiąże ona bezterminowo. Wówczas należy uznać, że termin końcowy związania ofertą nie został oznaczony i zastosowanie znajdą wyżej określone reguły z art. 66 § 2 k.c.

Przyjęcie oświadczenia

Zawarcie umowy następuje z chwilą przyjęcia oferty przez drugą stronę (oblata). Oświadczenie o przyjęciu oferty może zostać złożone w sposób dowolny. W sytuacji jednak, gdy zawarcie umowy wymaga zachowania formy szczególnej pod rygorem nieważności (czy to na podstawie ustawy czy na mocy umowy stron) przyjęcie oferty powinno zostać złożone w tej właśnie formie.

Zgodnie z art. 69 k.c. – jeżeli według ustalonego w danych stosunkach zwyczaju lub według treści oferty nie jest wymagane dojście do oferenta oświadczenia oblata o jej przyjęciu (w szczególności jeżeli składający ofertę żąda niezwłocznego wykonania umowy), umowa dochodzi do skutku, skoro druga strona w czasie właściwym przystąpi do jej wykonania. W przeciwnym razie oferta przestaje wiązać.

Dodatkowo w stosunkach między przedsiębiorcami – zgodnie z art. 682 k.c. – jeżeli przedsiębiorca otrzymał od osoby, z którą pozostaje w stałych stosunkach gospodarczych, ofertę zawarcia umowy w ramach swej działalności, brak niezwłocznej odpowiedzi poczytuje się za przyjęcie oferty.

Przyjęciem oferty jest takie oświadczenie woli oblata, które wyraża wolę całkowitej i bezwarunkowej akceptacji jej treści.

Zgodnie z art. 68 k.c. przyjęcie oferty dokonane z zastrzeżeniem zmiany lub uzupełnienia jej treści poczytuje się za nową ofertę. Wyjątek wynika z art. 681 § 1 k.c., zgodnie z którym w stosunkach między przedsiębiorcami odpowiedź na ofertę z zastrzeżeniem zmian lub uzupełnień niezmieniających istotnie treści oferty uważa się za jej przyjęcie. W takim wypadku strony wiąże umowa o treści określonej w ofercie, z uwzględnieniem zastrzeżeń zawartych w odpowiedzi na nią.

Aukcja i przetarg

Zasady zawierania umów w drodze aukcji i przetargów regulują przede wszystkim art. 701 – 705 k.c. Podmiotami uczestniczącymi w nich są: organizator (zainteresowany zawarciem umowy) oraz uczestnicy (przyszłe strony umowy).

Pierwszym niezbędnym etapem w procesie zawierania umowy w tych trybach jest ogłoszenie organizatora. Winno ono określać czas, miejsce, przedmiot oraz warunki aukcji/przetargu (bądź wskazać sposób udostępnienia tych warunków), ewentualnie zastrzeżenie o możliwości zmiany ogłoszenia, warunków czy też informację o obowiązku zapłaty wadium.

Ważne!

Aukcja jest organizowana w taki sposób, aby umożliwić zebranie w jednym miejscu oraz w jednym czasie osób zainteresowanych zawarciem umowy. Umowa zostaje zawarta z chwilą przybicia, a więc oświadczenia woli organizatora o przyjęciu oferty zgłoszonej w czasie trwania aukcji.

Informacja o wynikach

W przypadku przetargu jego organizator przyjmuje oferty, które napłynęły w wyniku ogłoszenia i dokonuje ich oceny biorąc pod uwagę kryteria, opisane w ogłoszeniu bądź w warunkach przetargu. O wynikach przetargu organizator zobowiązany jest pisemnie powiadomić wszystkie osoby/podmioty, które złożyły oferty.

Takie zawiadomienie wskazuje więc osobę/podmiot, której/którego oferta – w ocenie organizatora przetargu – została uznana jako najkorzystniejsza bądź informuje o zakończeniu przetargu bez wyboru oferty np.: z uwagi na złożenie ofert niespełniających wymagań określonych w ogłoszeniu o przetargu bądź w warunkach przetargu.

Kiedy unieważnienie

Należy pamiętać, że podmioty uczestniczące w przetargu mają prawo żądać unieważnienia zawartej umowy w przypadku wpływu na wynik aukcji/przetargu w sposób sprzeczny z prawem bądź dobrymi obyczajami.

Terminy dochodzenia takich roszczeń są stosunkowo krótkie – do miesiąca od dnia powzięcia informacji o istnieniu przyczyny unieważnienia, nie później jednak niż rok od dnia zawarcia umowy. Zabezpieczeniem organizatora aukcji bądź przetargu jest wadium, a więc kwota pieniężna otrzymana bezpośrednio lub w postaci zabezpieczenia zapłaty takiej kwoty (np. w postaci gwarancji bankowej czy ubezpieczeniowej).

W przypadku uchylania się podmiotu, którego oferta złożona w toku aukcji zakończonej udzieleniem mu przybicia bądź, którego oferta została wybrana w trakcie przetargu, od zawarcia umowy – organizator ma prawo do zachowania otrzymanej kwoty bądź do skorzystania z zabezpieczenia – np. w przypadku wadium zabezpieczonego gwarancją bankową – do złożenia żądania wypłaty z takiej gwarancji.

Gdy natomiast to sam organizator uchyla się od zawarcia umowy z uczestnikiem, uczestnik ma prawo do żądania zapłaty wadium w podwójnej wysokości albo naprawienia szkody, wywołanej uchylaniem się od zawarcia umowy. W każdym innym przypadku wpłacone wadium (bądź ustanowione zabezpieczenie jego zapłaty) winno zostać niezwłocznie zwrócone, a w przypadku zabezpieczenia – np.: gwarancji bankowej, organizator powinien zwrócić oryginalny dokument, jeżeli został mu złożony.

Możliwość odwołania

Oferta złożona drugiej stronie jest nieodwołalna. Wyjątek od tej zasady został przewidziany w art. 662 k.c.

Zgodnie z nim - w stosunkach między przedsiębiorcami oferta może być odwołana przed zawarciem umowy, jeżeli oświadczenie o odwołaniu zostało złożone drugiej stronie przed wysłaniem przez nią oświadczenia o przyjęciu oferty.

Jednak i w tej sytuacji oferty nie można odwołać, jeżeli wynika to z jej treści lub określono w niej termin przyjęcia. Oferent nie może również zmienić treści złożonej oblatowi oferty.

ZASTRZEŻENIE OKREŚLONEJ FORMY DLA UMÓW

Forma notarialna pod rygorem nieważności

- Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości i umowa przenosząca własność nieruchomości (art. 158 k.c.)

- Umowa przenosząca prawo użytkowania wieczystego (art. 237 k.c.)

- Umowa spółki komandytowej (art. 106 k.s.h.)

- Umowa spółki komandytowo-akcyjnej (art. 131 k.s.h.)

- Umowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (art. 157 par. 2 k.s.h.)

Forma pisemna pod rygorem nieważności

- Umowa o przejęcie długu, zgoda wierzyciela na przejęcie długu (art. 522 k.c.)

- Umowa o roboty budowlane zawarta między wykonawcą a podwykonawcą, oraz między podwykonawcą a dalszym podwykonawcą (art. 6471 k.c.)

- Umowa leasingu (art. 7092 k.c.)

- Umowa poręczenia złożenie oświadczenie poręczyciela (art. 876 par. 1 k.c.)

- Umowa spółki jawnej (art. 23 k.s.h.)

- Umowa spółki partnerskiej (art. 92 k.s.h.)

- Umowa o licencję wyłączną (art. 67 ust 5 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych)

Forma pisemna do celów dowodowych

- Umowa o roboty budowlane między inwestorem a wykonawcą (art. 648 par. 1 k.c.)

- Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok; w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony (art. 660 k.c.)

- Umowa dostawy (art. 606 k.c.)

- Umowa kontraktacji (art. 616 k.c.)

- Umowa spółki cywilnej (art. 860 k.c.)

- Umowa ubezpieczenia (art. 809 k.c.)

Istotne postanowienia

Zgodnie z art. 66 § 1 k.c. oferta powinna określać istotne postanowienia proponowanej umowy.

Bez nich umowa nie może być zawarta. W przypadku umów tzw. nazwanych – regulowanych ustawowo (np. umowa najmu, dzierżawy, sprzedaży, o roboty budowlane) będą one określone wprost w ustawie.