Jak rozliczyć sprzedaż firmowej nieruchomości

Inaczej rozliczamy używane na potrzeby firmy budynki mieszkalne i ich części oraz lokale mieszkalne (także gdy były wpisane do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych).

Drugi wyjątek obejmuje budynki i lokale użytkowe, z których przedsiębiorca korzysta, ale z różnych względów nie wprowadził ich do ewidencji środków trwałych.

[srodtytul]Musi być w ewidencji [/srodtytul]

Przychody ze sprzedaży (odpłatnego zbycia) innych niż mieszkaniowe nieruchomości (będących środkami trwałymi) oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego (należącego do wartości niematerialnych i prawnych) wykorzystywanych w działalności gospodarczej stanowią przychód z tej działalności, jeśli były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Analizując art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. c [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=80474]ustawy o PIT,[/link] można mieć wprawdzie wątpliwości, czy nie dotyczy to także wszystkich tych dóbr nieujętych w ewidencji.

Jednakże z art. 24 ust. 2 ustawy o PIT, określającego sposób ustalania dochodu z odpłatnego zbycia, wynika jasno, że chodzi tylko o jeden rodzaj dóbr nieujętych w ewidencji: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego, którego wartość dla celów amortyzacji została ustalona w sposób uproszczony, tj. jako iloczyn powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł (art. 22 g ust. 10 ustawy o PIT).

Zatem budynki i lokale, które przedsiębiorca wykorzystuje w prowadzeniu firmy, ale których z jakichś względów nie wciągnął do ewidencji, są opodatkowane tak, jak np. pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania, garażu wykorzystywanego do celów prywatnych czy działki z budynkiem rekreacyjnym (por. Małgorzata Wieczorek-Fronia, Małgorzata Grzybowska, Janusz Zubrzycki, „Środki trwale oraz wartości niematerialne i prawne”, Oficyna Wydawnicza Unimex, Wrocław 2008, s. 502).

[srodtytul]Podatek od dochodu [/srodtytul]

Podstawą opodatkowania przy sprzedaży budynków, budowli, lokali stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczej jest dochód.

W wypadku przedsiębiorców rozliczających się za pomocą księgi przychodów i rozchodów oznacza to, że płacą oni od dochodu uzyskanego z tej sprzedaży podatek według skali (stawki 18 i 32 proc.). Natomiast korzystający ze stawki liniowej zapłacą od tego dochodu 19 proc.

Może się też okazać, że w konkretnej sytuacji przedsiębiorca nie uzyskał ze sprzedaży żadnego dochodu, a nawet poniósł stratę, którą może zrekompensować pozostałymi dochodami z działalności gospodarczej.

Uznanie w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT przychodu ze sprzedaży wskazanych dóbr za pochodzący z działalności gospodarczej oznacza m.in., że przedsiębiorca ustala go zasadniczo w sposób właściwy dla tej działalności i uwzględnia także koszty jego uzyskania.

[srodtytul]Obliczamy przychód... [/srodtytul]

W art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT nakazuje się przy określaniu przychodów ze zbycia majątku stosować odpowiednio jego ust. 1 oraz art. 19 tej ustawy.

Musimy więc pamiętać o zasadzie zapisanej w art. 14 ust. 1 ustawy o PIT, zgodnie z którą za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. U podatników dokonujących sprzedaży opodatkowanej VAT (np. deweloperów) przychód ten pomniejsza się o należny podatek.

[wyimek]Jeśli cena odbiega od wartości rynkowej, fiskus może sam określić przychód[/wyimek]

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, odnoszącym się wprost do ustalania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych „niebiznesowych”, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, jest nim wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Przychodem więc ze sprzedaży np. hali produkcyjnej lub magazynu, figurujących w ewidencji środków trwałych, jest cena pomniejszona o koszty zbycia.

Takim kosztem będzie opłata notarialna, jeśli poniósł ją zbywca, wydatki na pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości, obsługę prawną transakcji, koszty wyceny, koszty ogłoszeń w prasie o wystawieniu nieruchomości na sprzedaż, a nawet koszty ewentualnych prac adaptacyjnych, jeśli były warunkiem sprzedaży.

[srodtytul]...z możliwością korekty[/srodtytul]

Jeśli cena odbiega od wartości rynkowej, fiskus może sam określić przychód. Wartość rynkową wyznaczającą wysokość przychodu z odpłatnego zbycia określa się w myśl art. 19 ust. 3 ustawy o PIT na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca transakcji.

Na podstawie art. 19 ust. 4 ustawy o PIT możliwa jest korekta wartości ceny przez urząd skarbowy czy urząd kontroli skarbowej, jeżeli bez uzasadnionej przyczyny odbiega od wartości rynkowej.

W takim wypadku urząd wzywa do zmiany tej wartości albo wskazania przyczyn uzasadniających podanie takiej ceny. Jeśli wezwany nie udzieli odpowiedzi albo nie zmieni wartości i nie wskaże przyczyn podania przez niego wartości znacznie rozmijającej się z rynkową, ustali ją urząd z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych.

Powołanie biegłych należy do urzędu skarbowego. Ma obowiązek ocenić ich opinię, uwzględniając także inne fakty i dowody.

Gdy ustalona w ten sposób wartość przekroczy o 33 proc. przyjętą przez podatnika, urząd skarbowy obciąży go także kosztami ekspertyzy. Jeśli różnica jest mniejsza, jej koszty ponosi Skarb Państwa.

[ramka][b]Na karcie jest inaczej[/b]

Zasady opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości biznesowych nie dotyczą przedsiębiorców rozliczających się w formie karty podatkowej.

Z pieniędzy ze sprzedaży wszystkich nieruchomości używanych do prowadzenia firmy, np. lokalu użytkowego, rozliczają się według zasad ogólnych.

Oznacza to, że przy sprzedaży dóbr nabytych od 1 stycznia 2007 r. płacą 19-proc. podatek od dochodu.

Zbycie z kolei nieruchomości nabytych przed tą datą (jeśli nie minęło jeszcze pięć lat od roku, w którym zostały nabyte) obciąża 10-proc. zryczałtowany podatek od przychodu. Mają też prawo do skorzystania ze zwolnień z tych danin.[/ramka]

[srodtytul]LICZĄC DOCHÓD, UWZGLĘDNIJ KOSZTY[/srodtytul]

[b]Przedsiębiorca, który sprzedaje firmową nieruchomość, może od przychodu z transakcji odjąć koszty jego uzyskania[/b]

Będą to przede wszystkim wydatki na jej nabycie.

[srodtytul]Pamiętaj o odpisach[/srodtytul]

Dochód (lub stratę) ze sprzedaży firmowych nieruchomości oblicza się stosownie do art. 24 ust. 2 ustawy o PIT.

Jest więc nim różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Wartość początkowa obejmuje także wydatki na ulepszenie, które nie stanowią kosztu uzyskania w momencie ich ponoszenia, ale powiększają tę wartość (art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT).

Inaczej ustala się dochód ze zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego, jeśli jego wartość początkowa dla celów amortyzacji była ustalona nie na zasadach ogólnych, ale metodą uproszczoną, tj. jako iloczyn powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł.

Prawa do takiego lokalu nie umieszcza się w ewidencji środków trwałych.

Dochodem z jego odpłatnego zbycia jest różnica między przychodem z transakcji a wartością wynikającą z dokumentu stwierdzającego nabycie tego prawa (aktu notarialnego) lub udziału w nim, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

[srodtytul]Odliczenie przy sprzedaży[/srodtytul]

Natomiast kosztami uzyskania przy sprzedaży (odpłatnym zbyciu) gruntów i prawa wieczystego użytkowania (od nich nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych) są wydatki na ich nabycie.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT nie stanowią one kosztu uzyskania przychodu w chwili ich poniesienia, ale wtedy, gdy przedsiębiorca zbywa te dobra jako składniki majątku związane z działalności gospodarczą.

To samo dotyczy sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej. W obu tych wypadkach wydatki uwzględnia się jako koszty zbycia bez względu na czas ich poniesienia.

[ramka][b]Odczekaj sześć lat[/b]

Z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT wynika, że sprzedaż składników majątku trwałego firmy jest dochodem z działalności gospodarczej przez sześć lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostały wycofane z działalności, a więc również gdy wycofanie jest konsekwencją likwidacji firmy.

Załóżmy, że przedsiębiorca, który zlikwidował działalność gospodarczą, nie sprzedał wykorzystywanego w niej magazynu, lecz wynajął go innej firmie. Jeśli odczeka sześć lat, może sprzedać ten obiekt bez podatku.

Nie wchodzi tu w rachubę także „ogólny” podatek od sprzedaży (10-proc. od przychodu przy sprzedaży dóbr nabytych przed 1 stycznia 2007 r. ani 19-proc. od dochodu w razie sprzedaży nieruchomości nabytych po tej dacie).

Obowiązuje on tylko, gdy do sprzedaży dochodzi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym dane dobro zostało nabyte.[/ramka]

[srodtytul]RYCZAŁTOWIEC PŁACI OD PRZYCHODU[/srodtytul]

[b]Obciążenie sprzedaży nieruchomości u przedsiębiorców na ryczałcie wynosi 10 proc. uzyskanego przychodu[/b]

Podatek od sprzedaży dóbr wykorzystywanych w działalności gospodarczej i ujętych w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych a także spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu użytkowego i udziału w tym prawie niefigurujących w tym wykazie jest zryczałtowany (czyli nie uwzględniamy kosztów).

Inna jest jednak podstawa prawna do jego wymierzenia i sposób rozliczeń z fiskusem, w zależności od tego, czy nieruchomości nabyte były przed 1 stycznia 2007 r., czy po tej dacie.

[srodtytul]Według starych przepisów [/srodtytul]

Art. 12 ust. 10 ustawy o ryczałcie w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. nakazywał stosować do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego ujętych w wykazie środków trwałych, prowadzonym przez tę grupę przedsiębiorców, a także w nim nieujętych, art. 28 ust. 1 i ust. 2 zdanie pierwsze ustawy o PIT.

Przepisy te w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. stosuje się nadal do wpływów ze sprzedaży wskazanych dóbr wykorzystywanych w działalności gospodarczej przed tą datą. 10-proc. podatek płatny jest w ciągu 14 dni od sprzedaży (dokonania odpłatnego zbycia), bez wezwania, na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Przedsiębiorca rozlicza się z niego, składając deklarację PIT-23.

[srodtytul]Według przepisów aktualnych [/srodtytul]

Prawną podstawą opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży (odpłatnego zbycia) nieruchomości biznesowych i praw wykorzystywanych w prowadzeniu firmy przez przedsiębiorców na ryczałcie ewidencjonowanym, a nabytych od 1 stycznia 2007 r., jest art. 12 ust. 10 ustawy o ryczałcie w brzmieniu obowiązującym od tej daty.

W takiej sytuacji obowiązuje ryczałt ustalany według stawki 10 proc.

Ryczałt ten jest płatny tak jak podatek od innych przychodów z prowadzenia firmy przez tę grupę przedsiębiorców. Jeśli opłacają go za okresy miesięczne – do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień – w terminie złożenia rocznego zeznania podatkowego obejmującego te przychody (PIT-28).

Jeśli opłacają ryczałt za okresy kwartalne, to terminem płatności ryczałtu przypadającego od przychodu ze sprzedaży jest 20 dzień następnego miesiąca po upływie kwartału, a za ostatni kwartał roku podatkowego – termin złożenia zeznania podatkowego (PIT-28).

Przychody z odpłatnego zbycia wskazanych dóbr wpisuje się do ewidencji przychodów na podstawie dowodów potwierdzających faktyczne ich uzyskanie.

[srodtytul]Po wyłączeniu z firmy...[/srodtytul]

Także w odniesieniu do nieruchomości biznesowych wykorzystywanych w prowadzeniu firmy przez ryczałtowców obowiązuje zasada, że ich sprzedaż (odpłatne zbycie) przestaje być przychodem z działalności gospodarczej, jeśli od pierwszego dnia miesiąca, w którym zostały wycofane z działalności gospodarczej, a dniem zbycia upłynęło sześć lat.

Pieniądze uzyskane z ich sprzedaży po upływie tego okresu nie są opodatkowane ze względu na odnoszącą się do nich zasadę, że po upływie pięciu lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta, jej sprzedaż (odpłatne zbycie) nie stanowi już źródła przychodu.

[srodtytul]...i po likwidacji[/srodtytul]

Zasady opodatkowania przychodu ze sprzedaży (odpłatnego zbycia) nieruchomości biznesowych odnoszą się zarówno do sytuacji, gdy przedsiębiorca sprzedaje je w trakcie działalności, jak i gdy następuje to w związku z likwidacją firmy.

Musi zapłacić stosowny podatek od sprzedaży, chyba że od wycofania danego dobra z działalności gospodarczej do sprzedaży minęło co najmniej sześć lat (licząc od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został w związku z likwidacją firmy wycofany z działalności gospodarczej).

[srodtytul]PIT od mieszkania[/srodtytul]

Jeśli chodzi o sprzedaż wykorzystywanych w działalności gospodarczej budynków mieszkalnych i ich części lub udziału w takim budynku, mieszkań będących odrębną własnością i związanych z nimi praw do gruntu, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, również do tej grupy przedsiębiorców odnosi się zasada, że są one opodatkowane tak jak domy i mieszkania wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkalne.

Oznacza to m.in., że mogą oni korzystać ze zwolnień z podatku (10-proc. lub 19-proc.) według zasad obowiązujących w dacie nabycia tych nieruchomości, w tym ulgi meldunkowej i ulgi mieszkaniowej.

[srodtytul]ZBYCIA DOMU I MIESZKANIA NIE WYKAZUJEMY W DZIAŁALNOŚCI[/srodtytul]

[b]Sprzedaż wykorzystywanych w przedsiębiorstwie domów i mieszkań jest rozliczana poza firmą[/b]

To samo moim zdaniem dotyczy np. lokalu użytkowego, który był wykorzystywany w działalności, ale nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

W myśl art. 14 ust. 2c ustawy o PIT oraz art. 12 ust. 10a ustawy o ryczałcie do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych w tej działalności:

- budynków mieszkalnych, ich części, udziałów w nich,

- mieszkań stanowiących odrębną własność (tzw. własność hipoteczną),

- gruntów albo prawa użytkowania wieczystego gruntów związanych z tymi budynkami lub mieszkaniami,

- mieszkań spółdzielczych,

- domów jednorodzinnych w spółdzielniach mieszkaniowych,

- udziałów we wskazanych nieruchomościach i prawach.

Ta zasada obowiązuje także wtedy, gdy te dobra były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych lub ich wykazie (dla ryczałtowców).

[srodtytul]Decyduje data nabycia [/srodtytul]

Do środków ze sprzedaży (odpłatnego zbycia) wszystkich tych nieruchomości i praw o charakterze mieszkaniowym odnoszą się takie same zasady opodatkowania, jak dotyczące dóbr wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Oznacza to przede wszystkim, że jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania mieszkania czy domu, minęło pięć lat, to fiskusa pieniądze ze sprzedaży już nie interesują.

Sprzedający te dobra wcześniej mogą korzystać ze wszystkich zwolnień z podatku – zależnych od daty ich nabycia (do 31 grudnia 2006 r., od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. i od 1 stycznia 2009 r.).

[srodtytul]10 proc. od przychodu[/srodtytul]

Sprzedaż (odpłatne zbycie) mieszkań i domów uzyskanych do końca 2006 r. jest obciążona 10-proc. podatkiem od przychodu.

Przychód ten ustala się w sposób wskazany w części poświęconej opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości biznesowych. Decyduje więc wartość rynkowa, a przedstawiciele fiskusa mogą skorygować jego wysokość.

Podatek rozlicza się na formularzu PIT-23 i płaci w ciągu 14 dni w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania sprzedawcy (położenie sprzedawanej nieruchomości jest bez znaczenia).

[wyimek]Przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnej można skorzystać ze zwolnienia z PIT[/wyimek]

Termin ten liczy się od dnia sporządzenia przez notariusza aktu sprzedaży.

Można się uwolnić od tego podatku, przeznaczając pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Trzeba wówczas w tym samym terminie złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o tym zamiarze.

Na jego realizację mamy dwa lata. Termin ten liczy się od dnia transakcji. Pieniądze ze sprzedaży można dla uwolnienia się od podatku wydać także na spłatę kredytu mieszkaniowego (z wyłączeniem kredytu refinansowego).

[srodtytul]19 proc. od dochodu[/srodtytul]

Sprzedaż mieszkań i domów wykorzystywanych w działalności gospodarczej nabytych od 1 stycznia 2007 r. opodatkowana jest 19-proc. podatkiem od dochodu uzyskanego z tej transakcji.

Dochodem jest różnica między przychodem, tj. ceną pomniejszoną o koszty transakcji poniesione przez sprzedającego (np. prowizja pośrednika, wycena), a kosztami uzyskania tego przychodu. Na te koszty składają się:

- udokumentowane wydatki na kupno (zasadniczo cena nabycia) lub na wytworzenie (wybudowanie) pomniejszone o ewentualne odpisy amortyzacyjne dokonane np. w związku z wykorzystywaniem mieszkania lub domu w działalności gospodarczej oraz

- nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości.

Chodzi jednak tylko o nakłady, które powiększają ich wartość, i to potwierdzone fakturą VAT.

Koszty nabycia lub wytworzenia muszą być dla celów rozliczenia sprzedaży corocznie waloryzowane. Waloryzacja odpowiada wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie trzech pierwszych kwartałów roku w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego.

19-proc. podatek płaci się po zakończeniu roku, w którym nieruchomość została sprzedana, w terminie zeznania podatkowego, tj. do 30 kwietnia następnego roku.

[srodtytul]Ulga meldunkowa...[/srodtytul]

Sprzedający mieszkania i domy nabyte w 2007 i 2008 r. mogą uwolnić się od 19-proc. podatku dzięki uldze meldunkowej.

Dla skorzystania z niej trzeba się wykazać zameldowaniem w nieruchomości na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

W urzędzie skarbowym trzeba złożyć oświadczenie, że spełnia się warunki do ulgi.

Robi się to po zakończeniu roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży, w terminie zeznania rocznego, tj. do 30 kwietnia następnego roku. Wystarczy wykazanie się 12-miesięcznym okresem zameldowania na pobyt stały w danym lokum nawet w odległej przeszłości.

Ulga meldunkowa nie obejmuje wartości gruntu związanego z budynkiem czy mieszkaniem ani budynków o charakterze niemieszkalnym.

[srodtytul]...i nowa mieszkaniowa[/srodtytul]

Sprzedający nieruchomości i prawa spółdzielcze nabyte (lub wybudowane) w 2007 i 2008 r. nie mają prawa do ulgi dla inwestujących we własny dach nad głową.

Mogą z niej natomiast korzystać sprzedający dobra nabyte od 1 stycznia 2009 r. Z tym bowiem dniem przywrócono tę ulgę, ale z kilkoma istotnymi modyfikacjami w porównaniu ze starą ulgą mieszkaniową odnoszącą się do przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r.

Tak więc dla skorzystania z jej nowej wersji trzeba pieniądze wydać w ciągu dwóch lat, ale liczonych od końca roku, w którym doszło do odpłatnego zbycia.

Można je wydać także na spłatę kredytu refinansowego zaciągniętego na cele mieszkaniowe i kredytu oraz pożyczki zaciągniętej na ten cel w każdym z państw UE lub EOG (Norwegii, Liechtensteinie, Islandii) albo w Szwajcarii.

Zwolnienie nie obejmuje tej części spłaty, którą podatnik uwzględnił, korzystając z ulgi odsetkowej.

Dochody zwolnione trzeba wykazać w zeznaniu rocznym składanym za rok, w którym doszło do sprzedaży.

[ramka][b]Przykład[/b]

Jeśli sprzedamy przed upływem pięciu lat za 250 tys. zł lokal mieszkalny kupiony 30 grudnia 2006 r. za 200 tys. zł, oddamy fiskusowi zasadniczo 25 tys. zł.

Jeśli kupiliśmy go 2 stycznia 2007 r. za 200 tys. zł i sprzedamy w 2010 r. za 250 tys. zł, zapłacimy tylko 9,5 tys. zł (250 tys. zł – 200 tys. zł = 50 tys. zł x 19 proc. = 9,5 tys. zł). [/ramka]