Regulowanie opłat na bieżąco to podstawowy obowiązek najemcy. Wynika on z umowy najmu, a gdy nic nie mówi ona na ten temat, z kodeksu cywilnego. Kiedy jednak w praktyce zdarza się inaczej i długi z tego tytułu rosną, właściciel lokalu stara się pozbyć najemcy – dłużnika.
[srodtytul]Dwa typy wypowiedzeń[/srodtytul]
Umowę najlepiej wypowiedzieć na piśmie, wtedy w razie problemów posłuży ono jako dowód w sądzie. W pierwszej kolejności obowiązują zasady przewidziane w postanowieniach umowy, a dopiero w drugim, gdy nic ona nie mówi na ten temat, te wynikające z kodeksu cywilnego.
Te ostatnie zaś mówią, że właściciel może się pozbyć najemcy dopiero wtedy, gdy nie płaci on przez dwa okresy, na jakie się z nim umówił.
[b]Przykład[/b]
Z umowy wynika, że najemca ma płacić czynsz co miesiąc.
Ma zaległości. Dopiero gdy nie płaci przez dwa miesiące, właściciel może wypowiedzieć umowę.
Okresy te wcale nie muszą następować jeden po drugim. Wystarczy, że najemca raz nie zapłacił. Nawet gdy potem reguluje czynsz terminowo i następnie znowu przestanie go uiszczać, można wypowiedzieć mu umowę.
Warto pamiętać, że przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] zawierają dwie formy wypowiadania umowy najmu: z zachowaniem terminu wypowiedzenia albo ze skutkiem natychmiastowym.
Jeżeli najemca nie płaci, właściciel ma prawo skorzystać z tej drugiej formy. Nie ma przy tym znaczenia, czy umowa była zawarta na czas oznaczony czy też nieokreślony (art. 672 kodeksu cywilnego). Nie jest to jednak obowiązek. Jeżeli właściciel chce, to może rozwiązać umowę z zachowaniem terminu wypowiedzenia i tym samym dać najemcy więcej czasu na wyprowadzkę.
Czasami najemca nie chce się wyprowadzić i wszelkie próby polubownego rozwiązania sporu spełzają na niczym.
[srodtytul]Przy odmowie na bruk[/srodtytul]
Wtedy jedyne, co można zrobić, to wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję. Kiedy właściciel ma w ręku prawomocny wyrok eksmisyjny (uprawomocnia się on po upływie 14 dni od jego wydania, gdy strona przeciwna się nie odwołuje), musi jeszcze złożyć wniosek do sądu o nadanie mu klauzuli wykonalności, następnie udać się do dowolnego komornika.
Najemca lokalu użytkowego nie jest chroniony przed eksmisją na bruk, tak jak najemca mieszkania. Można go więc eksmitować bez konieczności zapewniania lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, czyli donikąd.
[srodtytul]Odzyskiwanie należności[/srodtytul]
Samo pozbycie się dłużnika to nie wszystko. Pozostaje przecież dług w postaci zaległego czynszu. W tym wypadku właściciel może wystąpić do sądu o wydanie nakazu zapłaty.
Sąd wyda nakaz, gdy przedstawione dowody wyraźnie wskażą, że najemca jest faktycznie dłużnikiem. Dlatego też właściciel nie może zapomnieć o dołączeniu do pozwu wszelkich dokumentów, takich jak wezwanie dłużnika do zapłaty oraz nieopłacone rachunki za lokal. Warto pamiętać, że [b]dokumenty powinny być oryginalne lub poświadczone przez notariusza, a gdy w imieniu właściciela występuje adwokat lub radca prawny – przez te osoby. [/b] Z chwilą wydania nakazu zapłaty (gdy strona przeciwna nie wniosła sprzeciwu) można iść do komornika z wnioskiem o zabezpieczenie wierzytelności na majątku najemcy, ale trzeba go wskazać. Może to być np. konto, samochód.
[srodtytul]Zajęcie komputera i mebli[/srodtytul]
Może się zdarzyć, że najemca zalega z czynszem dłużej niż rok. Wtedy właściciel ma prawo skorzystać z ustawowego prawa zastawu na rzeczach ruchomych znajdujących się w wynajmowanym lokalu (art. 670 k.c.). Ale zastaw ma swoje wady. Podstawowa jest taka, że podlega on przepisom egzekucyjnym z rzeczy ruchomych, co oznacza, że proces zaspokajania nie będzie szybki ani łatwy.
Przede wszystkim trzeba zaangażować do tego komornika, który sporządzi protokół i opisze zajęte rzeczy, a potem przeprowadzić licytację. Dopiero z pieniędzy za sprzedane rzeczy można zaspokoić swoje roszczenia.
Ustawowy zastaw nie obejmuje rzeczy ruchomych wniesionych do lokalu, a będących własnością osób trzecich. W praktyce więc nierzadko okazuje się, iż wynajmujący nie może zatrzymać cennych rzeczy, gdyż w rzeczywistości należą one do osób trzecich, np. firm leasingowych. Firma, która wygląda na bogatą, wcale nie musi taka być.
[srodtytul]Dobrowolna egzekucja[/srodtytul]
W najlepszej sytuacji jest właściciel lokalu, który dysponuje oświadczeniem najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link]. Trzeba jednak zadbać o to już na etapie zawierania umowy najmu. Takie oświadczenie albo powinna zawierać umowa, albo też najemca może złożyć je oddzielne. Jest jednak dodatkowy warunek: [b]umowa z takim postępowaniem lub samo oświadczenie musi mieć formę aktu notarialnego.[/b]
Wystarczy, że właściciel uda się z taką umową lub oświadczeniem do sądu, a ten nada klauzulę wykonalności i można iść do komornika – nie trzeba składać pozwu o eksmisję.
[ramka][b]Ile mamy czasu na podjęcie decyzji[/b]
Okresy wypowiedzenia wynoszą:
- gdy czynsz płaci się w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – to trzy miesiące (wypowiada się na koniec kwartału kalendarzowego),
- jeżeli uiszczano go co miesiąc – miesiąc (liczy się od końca miesiąca kalendarzowego)
- gdy najemca wnosił czynsz częściej niż co miesiąc – umowę wypowiada się z trzydniowym wyprzedzeniem. [/ramka]
[ramka][b]Kiedy dłużnik upada[/b]
Nie zawsze można wypowiedzieć umowę najmu. Zgodnie z przepisami w przypadku ogłoszenia upadłości najemcy z możliwością zawarcia układu wynajmujący będący wierzycielem upadłego nie może wypowiedzieć umowy najmu pomieszczeń, w których prowadzone jest przedsiębiorstwo upadłego, chyba że uzyska zgodę rady wierzycieli.
Co więcej, przedmiotem układu może być m.in. zakaz wypowiadania umowy najmu do czasu jego wykonania. Oczywiście zakaz taki nie oznacza, iż najemca może bezkarnie i bez ponoszenia opłat korzystać z cudzej własności. [/ramka]
