Tak wynika z wyroku Sądy Okręgowego w Suwałkach z 6 czerwca 2017r. (sygn. akt. I Ca 159/17).

Małżonkowie M. kupili mieszkanie od spółki deweloperskiej za prawie 160 tys. zł. W ciągu roku od wprowadzenia się zauważyli, że przez nieszczelne okna do mieszkania przenika zimno i wilgoć, a na ścianach pojawił się grzyb. W zimie wewnątrz mieszkania na oknach i pod drzwiami balkonowymi gromadził się lód, doprowadzając do zniszczenia drewnianych paneli. Wielokrotnie występowali do dewelopera o usunięcie wad. Po bezskutecznej naprawie deweloper zaproponował zapłacenie 1386 zł na zakup i wymianę okna balkonowego, ale zażądał zrzeczenia się dalszych roszczeń z tytułu rękojmi w przypadku pozostałych okien. Państwo M. nie przyjęli tych warunków i zdecydowali się na drodze sądowej żądać od wspólników spółki deweloperskiej obniżenia ceny lokalu.

Okna dobre, winne... rolety

Jak ustalił sąd I instancji, problemy ze stolarką okienną wystąpiły już w czasie budowy. Wykonanie i montaż okien i drzwi balkonowych deweloper powierzył firmie X. Wykonawca udzielił 3-letniej gwarancji na przedmiot umowy. Jednak na etapie wstawiania okien i drzwi w lokalach inspektor nadzoru oraz kierownik budowy zgłaszali deweloperowi wady w poszczególnych stadiach realizacji inwestycji, a także wątpliwości co do sposobu montażu okien i drzwi. Wystąpiły bowiem zacieki na balkonach i ścianach, pęknięcia elewacji i posadzek budynku oraz przemarzanie progów w drzwiach balkonowych w mieszkaniach. Usterki były usuwane przez dewelopera. Wykonawca został zobowiązany do poprawienia sposobu montażu. Na żądanie inspektora nadzoru i kierownika budowy przedłożył instrukcję oraz niezbędne aprobaty i certyfikaty na montowanie stolarki okiennej i drzwiowej.

Państwo M. zauważyli wady stolarki w pierwszym sezonie grzewczym, ale zgłosili je dopiero w drugim. Na wezwanie dewelopera spółka X wyregulowała zamontowane okna i drzwi, lecz nie przyniosło to rezultatu. Deweloper poinformował nabywców lokalu, że dalsze kroki uzależnia od stanowiska producenta stolarki. W rezultacie nie usunął zgłaszanych wad, gdyż otrzymał od spółki X zapewnienie, że stolarka okienna jest wolna od wad. Jako przyczynę skraplania się wody producent wskazał niedogrzanie pomieszczeń lokalu, a pojawienie się lodu na szybach było według niego skutkiem zamontowania rolet. Zdaniem spółki X do nieszczelności mógł także doprowadzić brak konserwacji okien.

Po otrzymaniu takiego stanowiska deweloper zaproponował państwu M. ugodę, do której jednak nie doszło. W sądzie podniósł też zarzut przedawnienia roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne.

Sąd rejonowy uznał powództwo w przeważającej części. Zgodził się, że na skutek upływu terminu powodowie utracili uprawnienia z rękojmi (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego), nadal jednak mieli prawo dochodzić roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.). Musieli tylko wykazać przesłanki istnienia tej odpowiedzialności.

Atest to nie wszystko

W celu ustalenia, czy w lokalu mieszkalnym zakupionym przez powodów wystąpiła szkoda w postaci wadliwej stolarki okiennej sąd rejonowy dopuścił dowód z opinii biegłych z zakresu budownictwa. Z tych opinii wynikało, że okna zostały wyprodukowane niezgodnie z wytycznymi zawartymi w dokumentacji technicznej producenta profili oraz z tzw. Aprobatą Techniczną, a ponadto nie zamontowano ich zgodnie ze sztuką budowlaną. Także deweloper nie był zupełnie bez winy. Nie zawiadomił producenta okien o zastosowaniu w budynku wentylacji grawitacyjnej - okna powinny mieć w takim przypadku szczeliny infiltracyjne, a zamontowane takich nie miały. Stwierdzone wady, zdaniem biegłego, nie są usuwalne i konieczne jest wyprodukowanie nowych okien przy zastosowaniu właściwych komponentów, zgodnie z normami, a także montaż uwzględniający sztukę budowlaną lub instrukcje.

W ocenie sądu rejonowego, oddanie lokalu mieszkalnego, w którym okna posiadają usterki, nie spełnia wymogu wydania przedmiotu umowy sprzedaży wolnej od wad, gdyż występujące usterki powodują, że w zetknięciu z występującymi typowymi warunkami pogodowymi dochodzi do niszczenia ścian, podłóg, a także i samej stolarki okiennej w stopniu wielokrotnie przekraczającym zwykłe zużycie. Twierdzenia pozwanych wspólników, iż stolarka okienna posiada wymagane prawem atesty i certyfikaty, Ssd uznał za oczywiście bezpodstawne, skoro opinia wykazała, że okna zostały wykonane i zamontowane z naruszeniem zasady sztuki budowlanej i norm technicznych.

Dłużnik odpowiada nawet bez winy

Pozwani nie przedstawili wystarczających dowodów dla obalenia domniemania, iż szkoda powstała z przyczyn od nich niezależnych.

Pozwany jako profesjonalista w branży budowlanej, wznosząc budynek i zamawiając stolarkę okienną, powinien poinformować producenta okien o zastosowaniu w bloku wentylacji grawitacyjnej. Okoliczność zatem, że stolarka okienna została wyprodukowana przez podmiot posługujący się odpowiednimi certyfikatami i normami nie może zwalniać pozwanego z odpowiedzialności za wadliwe wykonanie i montaż okien. Gdyby producent nie posiadał odpowiednich atestów na swoje wyroby okienne nie byłyby one dopuszczone do obrotu. Bez znaczenia są posiadane przez pozwanego certyfikaty, skoro zasadniczą przyczyną problemów ze stolarką nie był ich brak, lecz niezgodny ze sztuką budowlaną montaż oraz wyprodukowanie okien niezgodnie z Aprobatą Techniczną – wyjaśnił sąd.

Uznał, że nienależyte wykonanie przez pozwanych zobowiązania wynikającego z umowy sprzedaży mieszkania doprowadziło do powstania szkody w majątku powodów. Wykazali oni także związek przyczynowy pomiędzy szkodą a wadliwie wstawioną stolarką okienną. Sąd Rejonowy w Ełku zasądził solidarnie od pozwanych 7.178,19 zł na rzecz małżonków M.

Apelacja pozwanych została oddalona przez Sąd Okręgowy w Suwałkach, który przypomniał, że odpowiedzialność dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania podlega w systemie prawa polskiego osobnemu reżimowi odpowiedzialności ex contractu.

– Głównym obowiązkiem dłużnika wobec wierzyciela jest zawsze obowiązek spełnienia świadczenia. Dłużnik odpowiada więc za działania i zaniechania niezależnie od tego, czy sam ponosi jakąkolwiek winę w niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązania lub czy powierzył wykonanie zobowiązania osobie profesjonalnie do tego przygotowanej. Wykluczone jest powoływanie się przez dłużnika na brak winy w nadzorze lub brak winy w wyborze – wyjaśnił Sąd Odwoławczy.

Wyrok jest prawomocny.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: d.gajos@rp.pl