Mimo że co do zasady nie ma odrębnych uregulowań prawnych dotyczących najmu lokalu mieszkalnego i użytkowego, należy pamiętać o istotnych różnicach, które mogą ostatecznie decydować, czy inwestowanie w lokale użytkowe z przeznaczeniem ich pod wynajem będzie intratnym biznesem.
Koszty na rzecz wspólnoty
Przede wszystkim w związku z użytkowym wykorzystaniem lokalu wspólnota mieszkaniowa może zażądać od nas większych opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (dalej u.w.l.) uchwałą właścicieli lokali można zwiększyć ww. opłatę w ten sposób, że podwyższoną opłatę będą płacili właściciele wskazanych lokali użytkowych. Podstawą do nałożenia wyższej opłaty jest sposób korzystania z takich lokali użytkowych. Dla przykładu, o ile pub może generować wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (śmieci, podeptane trawniki), o tyle gabinet stomatologiczny raczej nie przyczyni się do większych obciążeń. Oznacza to, że właściciel lokalu użytkowego, w którym działa pub, może zostać przegłosowany na zebraniu ogółu właścicieli i będzie musiał ponosić większe wydatki na nieruchomość wspólną aniżeli właściciele mieszkań. Wówczas jedynym rozwiązaniem może się okazać zaskarżenie takiej uchwały (art. 25 u.w.l.). Zaskarżając ww. niekorzystną uchwałę, należy starać się wykazać, że nie ma związku przyczynowego pomiędzy sposobem korzystania z lokalu użytkowego a przyczynieniem się do wyższych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
Uwaga na użytkowanie wieczyste
Wiele gruntów w Polsce jest oddanych w użytkowanie wieczyste. Oznacza to m.in. obowiązek ponoszenia opłaty rocznej. Zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego lokalu użytkowego wynosi 3 proc. ceny nieruchomości. Należy pamiętać, że nawet w sytuacji, gdy wszystkie lokale w budynku płacą stawkę 1 proc., to dla lokalu użytkowego wcześniej czy później i tak zostanie ona podniesiona do 3 proc. na zasadzie art. 73 ust. 2a u.g.n. Tym samym wynajmujący powinien próbować na etapie negocjacji umowy najmu przerzucić na najemcę koszt opłat rocznych.
Roszczenia sąsiadów
Prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu usługowym powoduje hałas oraz wzmożony ruch. Dotyczy to nie tylko samego lokalu, ale również parkingu, strefy dostawy czy śmietnika. Prowadzi to najczęściej do sporów sąsiedzkich i wysuwania roszczeń przez mieszkańców. Należy się liczyć z tym, że podczas eksploatacji lokalu trzeba będzie: ponieść koszty wyciszenia ścian matami akustycznymi, wykonać podłogę bezfugową, by wózki poruszały się bezszelestnie, a same wózki wyposażyć w kółka kauczukowe, przeorganizować sposób dostaw i ich harmonogram itd. I znowu to jest koszt, który warto (z perspektywy wynajmującego) przerzucić na najemcę.
Zezwolenie na sprzedaż alkoholu
Poza zwiększonymi kosztami przy wynajmie lokalu użytkowego zdarzają się również problemy związane z brakiem zgody członków wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie takiej, a nie innej działalności w ich budynku mieszkalnym. W przypadku, w którym taka grupa okaże się odpowiednio liczna, może ona zablokować wydanie zgód potrzebnych dla działania określonego najemcy. Dla przykładu sklepy spożywcze często starają się w umowach najmu zagwarantować sobie prawo do wypowiedzenia umowy w momencie utraty/nieuzyskania nowego zezwolenia na sprzedaż alkoholu (które wydawane jest na oznaczony czas). Z perspektywy wynajmującego jest to duże ryzyko, ponieważ takie zezwolenie można utracić na wiele sposobów.
Dodatkowo zgodnie z art. 18 pkt 6 podpunkt 3 ustawy z 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, aby uzyskać zezwolenie na sprzedaż alkoholu, należy przedstawić zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W zakresie ww. zgody urzędy w większości przypadków wymagają tylko zgody zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Niestety, ta praktyka jest błędna (musi być zgoda zebrania ogółu właścicieli wyrażona w formie uchwały) i coraz częściej jest ona kwestionowana przez sądy administracyjne. Dzieje się tak, gdyż zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie ma w swoich kompetencjach uprawnienia do wyrażania ww. zgody.
Reklamy na elewacji
Podobne ryzyko wiąże się z reklamami na elewacji budynku. Elewacja jest częścią wspólną budynku, w wyniku czego montaż reklam na takiej elewacji wymaga ponownie zgody zebrania ogółu właścicieli wyrażonej w formie uchwały. W efekcie należy pamiętać, aby nie dawać w umowie najmu gwarancji umożliwienia umieszczenia reklamy na ścianach, na dachu czy na pylonie reklamowym na terenie wspólnoty. Ponownie bowiem ryzykujemy tym, że na zebraniu ogółu właścicieli zostaniemy przegłosowani.
Często deweloperzy w pierwotnych umowach ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży zastrzegają np. prawo do korzystania z elewacji na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu użytkowego. Następnie takie prawo jest wpisywane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której zlokalizowany jest budynek. Wydawałoby się, że zabezpieczone w ten sposób prawo do miejsca na elewacji jest wystarczające. Niestety, również i w takiej sytuacji istnieje ryzyko, że zebranie ogółu właścicieli mogłoby znieść ww. prawo do miejsca na elewacji.
Przede wszystkim identyfikacja ryzyk
Dobrze położony lokal użytkowy gwarantuje przyciągnięcie solidnego najemcy i wynegocjowanie odpowiednio wyższych czynszów. Potencjalny nabywca musi jednak pamiętać o możliwości nałożenia na niego wyższych wydatków, niż zakładał. Wynajmujący powinien powstrzymać się również przed zobowiązaniem się w umowie do zapewnienia prawa do korzystania w jakikolwiek sposób z nieruchomości wspólnej. W tym zakresie z uwagi na obowiązujące przepisy ryzyko przegrania sporu z pozostałymi lokatorami jest realne. Dlatego też każdy zakup nieruchomości użytkowej przeznaczonej na inwestycję powinien być poprzedzony wnikliwym badaniem i identyfikacją potencjalnych ryzyk.
Autor jest adwokatem w K&L Gates
