Nadzór budowlany nie może pochopnie nakładać sankcji

Do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego wpłynął wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku usługowo-mieszkalnego z garażem. Inspektor przeprowadził obowiązkową kontrolę, poprzedzającą wydanie pozwolenia na budowę. W jej trakcie stwierdził, że właściciel budynku korzysta z części usługowej, mimo że nie załatwił jeszcze końcowych formalności. Z tego powodu nałożył na niego karę 75 tys. zł.

Folia to za mało

Właściciel budynku odwołał się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, twierdząc, że nikt jeszcze nie korzysta z części usługowej. Trwają tylko przygotowania do jej otwarcia. Wojewódzki inspektor utrzymał w mocy postanowienie swojego poprzednika. Jego zdaniem z protokołu z obowiązkowej kontroli wynika, że obiekt w części usługowej był użytkowany. Dokumentacja fotograficzna sporządzona podczas kontroli przedstawia witrynę sklepu obuwniczego oraz reklamę biura rachunkowego. Wewnątrz budynku znajdowały się natomiast sprzęty i meble, w znacznej części przykryte czarną folią.

Wprawdzie – zdaniem wojewódzkiego inspektora – nie wszystkie załączone dokumenty świadczą jednoznacznie o przystąpieniu do użytkowania budynku, jednak wśród nich znajduje się informacja pobrana ze strony internetowej biura rachunkowego. Wynika z niej, że rozpoczęło ono swoją działalność w tym budynku.

Natomiast okoliczność, że wiele mebli i sprzętów przykryto folią, nie mogła być podstawą do uznania twierdzeń skarżących, że budynek jest nieużytkowany.

W materiale dowodowym nie znajduje poparcia twierdzenie zawarte w zażaleniu, zgodnie z którym: „należy przy tym zauważyć, iż większość mebli znajdowała się w stanie okrytym folią, przy czym nie było to jedynie zwykłe nakrycie folią, a meble te były dokładnie opakowane wraz z zaklejeniem folią w sposób uniemożliwiający otwarcie bez naruszenia folii".

Fotografie przedstawiają narzuconą na meble i sprzęty folię, miejscami oklejoną od zewnątrz taśmą. W żadnym przypadku nie można w omawianej sprawie mówić o dokładnym opakowaniu uniemożliwiającym otwarcie bez naruszenia folii, a tym samym o przygotowaniu obiektu do użytkowania.

Zdaniem wojewódzkiego inspektora za bezzasadny uznać należy również zarzut dotyczący umieszczenia adresu biura rachunkowego na stronie internetowej, jako „przyzwyczajanie klientów do tego, że biuro będzie miało dodatkową siedzibę".

Kara się należy

Oznacza to, że powiatowy inspektor właściwie nałożył karę z tytułu nielegalnego użytkowania części usługowej budynku. W takim przypadku omawianą część usługową budynku kwalifikuje się do kategorii XVII obiektów budowlanych, do której zalicza się: budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe.

Zdaniem wojewódzkiego inspektora prawidłowo została wyliczona kwota opłaty z tytułu nielegalnego użytkowania, jako iloczyn dziesięciokrotnej stawki opłaty – 500 zł, współczynnika kategorii obiektu (XVII) – 15,0 oraz współczynnika wielkości obiektu – 1,0 (kubatura 1324,95 m sześc.). Kwota kary wynosi 500 zł x 15 x 1,0 x 10 = 75 000 zł.

Właściciele budynku wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zarzucili w niej naruszenie art. 57 ust. 7 i art. 55 prawa budowlanego poprzez błędną interpretację pojęcia „przystąpienie do użytkowania". WSA uchylił postanowienie w sprawie nałożenia kary i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Zdaniem sądu w art. 57 ust. 7 prawa budowlanego przewidziano sankcję za przystąpienie do użytkowania bez zawiadomienia o zakończeniu budowy (art. 54) bądź bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie (art 55). Sankcja ta stanowi karę pieniężną wymierzaną przez właściwy organ z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Zastosowanie kary pieniężnej wymaga przeprowadzenia wnikliwego postępowania administracyjnego mającego na celu wyjaśnienie, czy faktycznie przesłanka polegająca na przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wystąpiła.

Prawo budowlane nie zawiera jednak definicji pojęcia „przystąpienie do użytkowania" obiektu budowlanego. A zatem uznanie, czy w danym przypadku faktycznie ma miejsce przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego, zależy od ustaleń w konkretnej sprawie.

Posłużenie się przez ustawodawcę w art. 57 ust. 7 ustawy sformułowaniem „przystąpienie do użytkowania" uzasadnia pogląd, że przez to sformułowanie należy rozumieć takie działania inwestora bądź osób działających z jego upoważnienia lub w jego imieniu, które wskazują na trwały zamiar użytkowania obiektu budowlanego.

Trzeba ustalić

Nałożenie kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu wymaga ustalenia w sposób niebudzący wątpliwości, że przystąpiono do korzystania z obiektu w sposób trwały. Nie świadczy o użytkowaniu to, że w obiekcie są sprzęty czy meble. Mogą być jedynie dowodem umieszczenia ich w obiekcie, a nie dowodem użytkowania lokalu.

Do ustalenia tego, czy lokal jest faktycznie użytkowany, musiałyby być przeprowadzone jeszcze inne dowody – przesłuchanie świadków, zeznania stron, powtórne oględziny.

Według sądu ustalenia nadzoru nie są wystarczające. To zaś, że w pomieszczeniach budynku są przykryte folią meble i sprzęt, że w prasie lokalnej umieszczono reklamy sklepu obuwniczego, który ma działać w budynku, czy też w końcu, że strony internetowe wskazują na funkcjonowanie biura rachunkowego w budynku, nie wystarczają do jednoznacznego stwierdzenia, że skarżący przystąpili do nielegalnego użytkowania budynku.