Licytacja komornicza to dobry sposób nabycia przez przedsiębiorcę nieruchomości w relatywnie niskiej cenie. Specyfika transakcji wymaga jednak zachowania szczególnych względów ostrożności przy wyborze oferty.
Decydując się na zakup nieruchomości licytowanego dłużnika, należy mieć na względzie wieloetapowość oraz złożoność postępowania. Trzeba też wziąć pod uwagę niestandardową procedurę kredytowania takiego przedsięwzięcia.
Jakie etapy
Publiczna licytacja to tylko jeden z etapów egzekucji. Do wszczęcia egzekucji dochodzi przez zajęcie nieruchomości. Wzmianka o zajęciu ujawniana jest w dziale trzecim księgi wieczystej. Następnie komornik dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości. Dopiero po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania (w którym są takie informacje, jak szacunkowa wartość nieruchomości, opis budowli posadowionych na nieruchomości, obciążeń prawnych, informacje o osobach, w których posiadaniu jest nieruchomość) komornik może przystąpić do wyznaczenia pierwszego terminu licytacji. Licytacja odbywa się w budynku sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Przy licytacji obecny jest sędzia. Do przeprowadzenia licytacji wystarczy stawienie się choćby jednego licytanta. Nieruchomość może zostać sprzedana już w pierwszym terminie (cena minimalna wynosi trzy czwarte wartości sumy oszacowania). Jeżeli nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości w pierwszym terminie, komornik wyznacza drugi termin, na którym minimalna cena nieruchomości wynosi dwie trzecie sumy oszacowania. Jeżeli znajdzie się osoba, która dokona postąpienia (zaoferuje cenę), a żaden inny licytant nie zaoferuje ceny wyższej, komornik dokonuje przybicia, a sąd na posiedzeniu niejawnym wydaje stosowne postanowienie o udzieleniu przybicia. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, aby w terminie dwóch tygodni od otrzymania zawiadomienia złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia (z potrąceniem złożonej rękojmi). Osoba, która wywiąże się z warunków licytacyjnych (uiści cenę), nabywa prawo do przysądzenia własności nieruchomości. Postanowienie o przysądzeniu własności wylicytowanej nieruchomości wydaje sąd na posiedzeniu niejawnym.
Jak pozyskać informacje
O licytacji informuje komornik przez publiczne obwieszczenie. Stosowne obwieszczenia umieszczane są na tablicy ogłoszeń w sądzie i prasie. Wielu komorników o licytacji nieruchomości informuje na swoich stronach internetowych. W typowym ogłoszeniu są wszelkie informacje niezbędne, aby zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości, w szczególności numer księgi wieczystej. Posiadając księgę wieczystą wystawionej na licytację nieruchomości, ewentualny nabywca uzyskuje wiedzę co do dokładnego jej położenia, osoby właściciela czy obciążeń. Przydatną bazę danych dotyczącą licytacji komorniczych udostępnia Krajowa Rada Komornicza na stronie internetowej http://www.licytacje.komornik.pl/Notice/Search.
Jakie warunki należy spełnić
Osoba przystępująca do licytacji musi legitymować się pełną zdolnością do czynności prawnych. Niektóre osoby są wyłączone z mocy ustawy z możliwości przystąpienia do licytacji (dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci). Aby przystąpić do licytacji, należy uiścić rękojmię w wysokości 10 proc. ceny oszacowania najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację. Rękojmię składa się w gotówce bądź w postaci wkładu na książeczce oszczędnościowej albo w inny wskazany przez komornika sposób (na rachunek bankowy komornika). Po udzieleniu przybicia przez sąd komornik przekazuje kwotę złożonej rękojmi na rachunek depozytowy sądu (rękojmia podlega zaliczeniu na cenę nabycia).
Jeżeli rękojmia zostaje wpłacona za pomocą przekazu pocztowego, jej złożenie następuje w chwili doręczenia komornikowi kwoty określonej w przekazie (Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5 maja 2005 r., IV CK 4/05).
Od kiedy właściciel
Właścicielem licytant staje się w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem do ujawnienia własności w księdze wieczystej. Postanowienie sąd wydaje na posiedzeniu niejawnym, zatem jest ono z urzędu doręczane nabywcy, jednak na potrzeby wpisu własności do księgi wieczystej warto wystąpić do sądu o wydanie postanowienia wraz z poświadczeniem jego prawomocności (stosowny pisemny wniosek do sądu). Oryginał prawomocnego postanowienia załączamy do skierowanego do sądu wieczystoksięgowego wniosku o dokonanie wpisu nowego właściciela.
Stając do licytacji, której przedmiotem jest nieruchomość, należy pamiętać, że w przypadku skutecznego nabycia własności wyłączone są ogólne zasady kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady rzeczy. Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.
Ryzyko przedłużenia
Możliwość przedłużenia się postępowania egzekucyjnego (i związanego z tym nabycia własności nieruchomości) związana jest z tym, że dłużnikowi przysługują środki ochrony prawnej na każdym etapie postępowania. Dłużnikowi przysługuje zażalenie na postanowienia o przybiciu oraz o przysądzeniu własności. Dłużnik może też w toku licytacji złożyć skargę na czynności komornika bezpośrednio do sądu, który co do zasady powinien dokonać jej natychmiastowego rozstrzygnięcia. Możliwość złożenia zażalenia przez dłużnika na powyższe postanowienia stanowi niekorzystną okoliczność dla nabywcy, który zamierza jak najszybciej stać się właścicielem nieruchomości.
Dłużnicy składają często bezpodstawne zażalenia tylko i wyłącznie w celu opóźnienia postępowania. Złożenie zażalenia powoduje przedłużenie procedury egzekucyjnej o kilka miesięcy. Na korzyść nabywcy działa przepis, który stanowi, że podstawą zażalenia na postanowienie o przysądzeniu własności nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia. Podstawą zażalenia w takim przypadku może być np. brak prawomocności postanowienia co do przybicia albo niespełnienie przez nabywcę warunków licytacyjnych (SN w postanowieniu z 16 lutego 2001 r., I CKN 1350/00). Ewentualne uchybienia przed przybiciem muszą być zawarte w zażaleniu na postanowienie w przedmiocie przybicia, pod rygorem utraty przez dłużnika możliwości powołania się na nie w dalszym stadium egzekucji z nieruchomości (SN w postanowieniu z 31 maja 2000 r., I CKN 718/00).
Trwałe obciążenia
Nieruchomości wystawiane na licytacje komornicze są zazwyczaj obciążone hipotecznie. Wierzyciele hipoteczni zajmują szczególne miejsce w postępowaniu egzekucyjnym, albowiem przysługuje im pierwszeństwo zaspokojenia przed innymi wierzycielami licytowanego dłużnika. Powstaje pytanie, co się dzieje z obciążeniem hipotecznym po wylicytowaniu nieruchomości. Kluczowym momentem jest uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności, wraz z którym wygasają wszelkie prawa oraz skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają także obciążające nieruchomość hipoteki. Od tej chwili wierzycielom hipotecznym przysługuje jedynie prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Oznacza to, że wierzyciele hipoteczni nie mogą w stosunku do nabywcy nieruchomości kierować żadnych roszczeń dotyczących zaspokojenia swoich należności. Nawet gdyby cena uzyskana w toku licytacji nie wystarczała na pokrycie wszystkich długów hipotecznych, nabywca nieruchomości jest wolny od obciążenia z tego tytułu. Podstawą do wykreślenia z księgi wieczystej praw, które wygasają, jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy z egzekucji. Do wykreślenia hipotek wystarczy samo postanowienie, jeżeli w jego treści stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.
Niektóre obciążenia utrzymują się na nieruchomości nawet mimo uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Są to np. służebność drogi koniecznej czy przesyłu. Pod pewnymi warunkami na nieruchomości utrzymują się także inne prawa, np. dożywocie.
Piotr Pawłowski, prawnik, Kancelaria Prawna Piszcz, Norek i Wspólnicy
Do zalet licytacji komorniczej należy niższa cena nabycia nieruchomości, oczywiście przy założeniu, że w jej toku przystępujące do niej osoby nie wywindują jej ponad korzystny poziom. Do wad takiego nabycia nieruchomości należy specyfika postępowania egzekucyjnego, możliwość zaskarżania czynności sądu czy komornika przez dłużnika. Nabywca nieruchomości może także odziedziczyć po dłużniku lokatorów, którzy nie będą chcieli dobrowolnie się wyprowadzić, a procedura eksmisyjna wiąże się z czasem i kosztami.
Problemem może być także znalezienie zabezpieczenia kredytu do czasu wpisania prawa własności nieruchomości do księgi wieczystej. Przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do licytacji należy zatem dokładnie zbadać nieruchomość. Pomocny może być komornik, który powinien dobrze znać jej stan prawny i faktyczny.
