Umowy przedwstępne są zawierane najczęściej na rynku nieruchomości. Dzieje się tak z powodu konieczności zorganizowania np. kredytu albo zweryfikowania stanu prawnego budynku. Jeśli strony chcą zawrzeć umowę o określonej treści, nic nie stoi na przeszkodzie, aby podpisały umowę przedwstępną. Jest ona gwarancją, że przy spełnieniu określonych warunków, dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Istotne postanowienia
Na podstawie art. 389 k.c. umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli okres, w ciągu którego ma być zawarta, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
W praktyce, pomimo zawarcia umowy przedwstępnej, nie zawsze dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji stronie poszkodowanej przysługują roszczenia względem osoby lub podmiotu, który uchyla się od zawarcia umowy głównej. Pierwsze roszczenie ma charakter finansowy, a jego celem jest naprawienie szkody. Strony są uprawnione, aby rozszerzyć w umowie zakres odszkodowania. Dla przyjęcia odpowiedzialności odszkodowawczej zaistnieć musi tzw. wina kontraktowa, bowiem art. 390 § 1 k.c. określa tylko rozmiar odszkodowania należnego wierzycielowi, natomiast podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej dłużnika stanowią art. 471 i nast. k.c. Przesłanką odpowiedzialności na podstawie art. 390 k.c. jest również zaistnienie szkody. Dodatkowo pomiędzy działaniem lub zaniechaniem poszkodowanego (powodowanym w sferze motywacyjnej liczeniem na zawarcie umowy przyrzeczonej) a poniesioną przez niego szkodą musi występować adekwatny związek przyczynowy. Wymóg ten wyklucza odszkodowanie, gdy szkoda nie jest normalnym następstwem działania lub zaniechania poszkodowanego (Sąd Apelacyjny w Łodzi z 30 stycznia 2013 r. I ACa 1008/12). Nie każdy będzie jednak zainteresowany finansową rekompensatą.
Pomoże sąd
Niekiedy korzystniejsze jest doprowadzenie do zawarcia umowy, w czym może pomóc sąd. Na mocy art. 390 § 2 k.c., gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast zgodnie z art. 64 k.c. prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.
Wyrok zastępujący umowę na podstawie art. 64 k.c. ma charakter konstytutywny. Wraz z nastąpieniem jego skutku wygasa zobowiązanie pozwanego do złożenia oznaczonego oświadczenia woli (zawarcia umowy) oraz wygasa odpowiadające temu obowiązkowi roszczenie powoda. W przypadku gdy wyrok wywołuje skutek równoznaczny z zawarciem umowy mającej przenieść z pozwanego na powoda własność nieruchomości (udziału), to z chwilą jego uprawomocnienia się, powód jednocześnie z wygaśnięciem przysługującego mu roszczenia przeciwko dłużnikowi, nabywa własność nieruchomości lub udział w niej. W tym więc przypadku wyrok stanowi zarazem dowód nabycia własności nieruchomości (udziału). Do przeniesienia własności nieruchomości nie jest konieczny wpis do księgi wieczystej.
