Jak zawrzeć umowę przyrzeczoną, gdy kontrahent się wycofuje

Umowy przedwstępne są zawierane najczęściej na rynku nieruchomości. Dzieje się tak z powodu konieczności zorganizowania np. kredytu albo zweryfikowania stanu prawnego budynku. Jeśli strony chcą zawrzeć umowę o określonej treści, nic nie stoi na przeszkodzie, aby podpisały umowę przedwstępną. Jest ona gwarancją, że przy spełnieniu określonych warunków, dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Istotne postanowienia

Na podstawie art.  389 k.c. umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli okres, w ciągu którego ma być zawarta, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

W praktyce, pomimo zawarcia umowy przedwstępnej, nie zawsze dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji stronie poszkodowanej przysługują roszczenia względem osoby lub podmiotu, który uchyla się od zawarcia umowy głównej. Pierwsze roszczenie ma charakter finansowy, a jego celem jest naprawienie szkody. Strony są uprawnione, aby rozszerzyć w umowie zakres odszkodowania. Dla przyjęcia odpowiedzialności odszkodowawczej zaistnieć musi tzw. wina kontraktowa, bowiem art. 390 § 1 k.c. określa tylko rozmiar odszkodowania należnego wierzycielowi, natomiast podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej dłużnika stanowią art. 471 i nast. k.c. Przesłanką odpowiedzialności na podstawie art. 390 k.c. jest również zaistnienie szkody. Dodatkowo pomiędzy działaniem lub zaniechaniem poszkodowanego (powodowanym w sferze motywacyjnej liczeniem na zawarcie umowy przyrzeczonej) a poniesioną przez niego szkodą musi występować adekwatny związek przyczynowy. Wymóg ten wyklucza odszkodowanie, gdy szkoda nie jest normalnym następstwem działania lub zaniechania poszkodowanego (Sąd Apelacyjny w Łodzi z 30 stycznia 2013 r. I ACa 1008/12). Nie każdy będzie jednak zainteresowany finansową rekompensatą.

Pomoże sąd

Niekiedy korzystniejsze jest doprowadzenie do zawarcia umowy, w czym może pomóc sąd. Na mocy art. 390 § 2 k.c., gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast zgodnie z art. 64 k.c. prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.

Wyrok zastępujący umowę na podstawie art. 64 k.c. ma charakter konstytutywny. Wraz z nastąpieniem jego skutku wygasa zobowiązanie pozwanego do złożenia oznaczonego oświadczenia woli (zawarcia umowy) oraz wygasa odpowiadające temu obowiązkowi roszczenie powoda. W przypadku gdy wyrok wywołuje skutek równoznaczny z zawarciem umowy mającej przenieść z pozwanego na powoda własność nieruchomości (udziału), to z chwilą jego uprawomocnienia się, powód jednocześnie z wygaśnięciem przysługującego mu roszczenia przeciwko dłużnikowi, nabywa własność nieruchomości lub udział w niej. W tym więc przypadku wyrok stanowi zarazem dowód nabycia własności nieruchomości (udziału). Do przeniesienia własności nieruchomości nie jest konieczny wpis do księgi wieczystej.

W procesie, którego przedmiotem jest realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, sąd ustala treść umowy nie tylko na podstawie postanowień w umowie przedwstępnej, ale uzupełnia ją postanowieniami wynikającymi z przepisów dyspozytywnych, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. Z tych względów orzeczenie zastępujące umowę przyrzeczoną może nie pokrywać się z treścią postanowień umowy przedwstępnej. Spowodowane jest to często tym, że oznaczenie w umowie przedwstępnej przedmiotu umowy definitywnej nie zostało dokonane ściśle. Strony mogą w umowie, w granicach wyznaczonych unormowaniem  w art. 3531 k.c., określić sposób ustalenia w przyszłości przedmiotu umowy przyrzeczonej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 19 września 2012 r. I ACa 453/12).

Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje tylko to oświadczenie. Jeżeli oświadczenie takie ma stanowić składnik umowy, która ma być zawarta pomiędzy stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy. Od tej zasady są wyjątki odnoszące się do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz sytuacji, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem pozwu. W takich przypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę (SN w wyroku z 19 września 2002 r. II CKN 930/00).

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Autor jest adwokatem