Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 5 czerwca 2014 r. ?(II SA/Ke 227/14).

Inwestor wystąpił z wnioskiem do starosty o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren działki sąsiedniej, ?w celu wykonania robót budowlanych przez inwestora w jego budynku, posadowionym w bliskiej odległości od granicy z sąsiednią działką. Takie posadowienie budynku powoduje, że nie ma technicznej możliwości dokonania zamierzonych prac bez wejścia na grunt sąsiedni, a właściciel tego gruntu nie wyraża na to zgody. Organ wydał decyzję pozytywną, określając termin i warunki korzystania z działki sąsiedniej. Inwestor został zobowiązany do zapewnienia bezpieczeństwa prowadzenia robót, ?a po ich zakończeniu uporządkowania terenu i naprawienia ewentualnych szkód powstałych w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości – na zasadach określonych w kodeksie cywilnym. Od decyzji odwołał się właściciel działki sąsiedniej. Organ II instancji utrzymał jednak decyzję w mocy.

W skierowanej do sądu skardze właściciel działki sąsiedniej zarzucił, że organ nie rozstrzygnął o przyznaniu mu niezbędnej rekompensaty, tymczasem on jako właściciel działki ma prawo do wynagrodzenia.

Sąd wskazał, że zgodnie z art. 47 ?ust. 1 i 2 prawa budowlanego (dalej: p.b.) jeżeli do wykonania robót budowlanych niezbędne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela tej nieruchomości na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z niej, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W razie nieuzgodnienia tych warunków, właściwy organ – na wniosek inwestora ?– w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga w drodze decyzji ?o niezbędności wejścia na teren sąsiedni i w razie uznania zasadności wniosku – określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego terenu. Z przepisów tych wynika, że jeżeli inwestor i właściciel sąsiedniej nieruchomości przed rozpoczęciem robót nie uzgodnili rekompensaty z tytułu korzystania z niej, to organ nie jest uprawniony do ustalenia wysokości rekompensaty, gdyż roszczenia odszkodowawcze należą do drogi postępowania cywilnego – zgodnie ?z art. 47 ust. 3 p.b. – jako naprawienie szkody powstałej w wyniku korzystania z działki sąsiada.

Anna? Główka, radca prawny ?w warszawskim biurze ?Rödl & Partner

Znajdujący zastosowanie w komentowanej sprawie art. 47 p.b. wprowadza ograniczenie praw właściciela sąsiedniej nieruchomości w sytuacji, gdy zachodzi niezbędna potrzeba skorzystania z niej przez inwestora, przy czym ograniczenie to może mieć charakter dobrowolny – gdy sąsiad wyraża zgodę na wejście na jego nieruchomość lub przymusowy ?– w drodze decyzji administracyjnej. ?W pierwszej kolejności ma zastosowanie „tryb dobrowolny", tj. inwestor powinien podjąć próbę uzyskania zgody sąsiada na wejście na jego nieruchomość i ustalenia warunków korzystania z niej (ust. 1). Oznacza to, że w istocie zakres pojęcia zgody obejmuje dwa elementy: wyrażenie oświadczenia woli oraz uzgodnienie warunków (wyrok WSA w Białymstoku ?z 19 października 2006, II SA/Bk 521/06). Strony mogą, ale nie muszą, uzgodnić również rekompensatę. Dopiero w przypadku bezskuteczności takich działań inwestor może wystąpić do właściwego organu o wydanie zezwolenia na wejście na grunt sąsiedni (ust. 2). Takie rozumienie omawianej regulacji potwierdza orzecznictwo sądowe (wyrok WSA ?w Łodzi z 14 czerwca 2013 r., II SA/Łd 415/13). Decyzja właściwego organu, wydana w trybie art. 47 ust. 2 p.b., zastępuje zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości (wyrok WSA w Opolu ?z 11 października 2007 r., II SA/Op 201/07).

Przed wydaniem decyzji organ powinien zbadać, czy zachodzi niezbędność wejścia na teren sąsiedni w sytuacji sprzeciwu sąsiada, a w przypadku uznania tej niezbędności, wydając decyzję powinien określić jej granice oraz warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Organ wydający decyzję może tylko zezwolić ?na wejście na teren sąsiedniej ?nieruchomości oraz określić warunki korzystania z niej (wyrok WSA ?w Białymstoku z 14 marca 2014 r., II SA/Bk 983/13). Oznacza to, że organ nie ma uprawnienia do określenia wysokości rekompensaty dla właściciela sąsiedniej nieruchomości z tytułu wejścia na nią. Takie stanowisko prezentują także sądy administracyjne – organ nie jest uprawniony do ustalenia wysokości rekompensaty ?z tytułu korzystania z cudzej nieruchomości, gdyż roszczenia odszkodowawcze należą do drogi postępowania cywilnego, zgodnie z art. 47 ust. 3 p.b. (wyrok NSA ?z 16 stycznia 2002 r., II SA/Ka 825/00; wyrok WSA w Łodzi z 10 marca 2000 r., ?II SA/Łd 183/97).

Ustalenie rekompensaty z góry, przed rozpoczęciem robót, jest możliwe jedynie ?w przypadku uzgodnienia tej wysokości pomiędzy inwestorem a właścicielem sąsiedniej nieruchomości. Potrzebna jest do tego wola obu stron. W przeciwnym razie, jeżeli w toku korzystania przez inwestora z sąsiedniej nieruchomości powstanie szkoda, to po wykonaniu robót wymagających wejścia na grunt sąsiedni, jej naprawienie następuje w drodze cywilnoprawnej. Może to nastąpić w formie np. wykonania przez inwestora niezbędnych prac naprawczych, lub też w formie odszkodowania za szkody (art. 363 k.c.). Jeżeli pomiędzy stronami nie dojdzie do porozumienia w tej kwestii, to dochodzenie odszkodowania od inwestora następuje przed sądem powszechnym.