Ostatnie dane Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego pokazują, że w Polsce z roku na rok spada liczba obiektów budowlanych, dla których wydawane jest pozwolenie na budowę. Pomimo tego nadal ogromna rzesza inwestorów każdego roku decyduje się na rozpoczęcie inwestycji. W ubiegłym roku pozwolenie budowlane wydano dla 213 789 obiektów. W poprzednich latach było to:
Inwestorzy, którzy planują rozpoczęcie budowy, powinni pamiętać o tym, że pomimo pojawiających się od wielu lat zapowiedzi uproszczenia procedur budowlanych to nadal obowiązujące w Polsce prawo budowlane w odniesieniu do większości budynków wymaga, aby rozpoczęcie inwestycji nastąpiło na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę lub po dokonaniu zgłoszenia. W zdecydowanej większości przypadków pozwolenie takie wydaje właściwy miejscowo starosta. Do tego też organu należy złożyć zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia określonej inwestycji, np. budowy ogrodzenia działki od strony drogi.
Inwestor, który nie dopełnia tych obowiązków, dopuszcza się samowoli budowlanej. Można ją oczywiście zalegalizować, ale wymaga to dopełnienia ściśle określonych przez prawo budowlane formalności. Konieczne jest m.in. sporządzenie projektu, dostarczenie zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie warunków zabudowy, a także dostarczenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Inwestor musi także uiścić opłatę legalizacyjną.
Inspektor nadzoru ?ma związane ręce
Postępowanie legalizacyjne prowadzone jest przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. To ten organ wyznacza inwestorowi określony termin na dostarczenie wymaganych dokumentów i uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Jeżeli inwestor terminu tego nie dotrzyma, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu. Jest to obowiązek inspektora, od którego nie może on odstąpić. W praktyce oznacza to zatem, że inspektor nadzoru nie może np. zalegalizować samowolnie wzniesionego domu i zezwolić na zamieszkiwanie w nim w sytuacji, gdy inwestor nie uiścił opłaty legalizacyjnej, która w przypadku obiektu tego rodzaju wynosi 50 tys. zł.
Decyzja o rozbiórce samowoli budowlanej musi zostać wydana także wówczas, gdy w toku postępowania legalizacyjnego powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdzi, że wzniesiony budynek jest sprzeczny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a przede wszystkim z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W praktyce będzie on musiał zatem nakazać rozbiórkę warsztatu samochodowego, jeśli inwestor w toku postępowania legalizacyjnego nie dostarczy zaświadczenia, że budynek jest zgodny z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który generalnie przewiduje, że dany teren jest przeznaczony pod tereny zielone.
Tak samo musi postąpić inspektor nadzoru, który w toku postępowania legalizacyjnego uzna, że wzniesiony obiekt budowlany narusza przepisy techniczno- budowlane, a więc został wybudowany niezgodnie ze sztuką budowlaną.
Nieukończone inwestycje
Inwestorzy budowlani przed przystąpieniem do pracy powinni pamiętać o uzyskaniu pozwolenia na budowę czy o dokonaniu zgłoszenia nie tylko wówczas, gdy zamierzają od podstaw wznieść obiekt, ale także wówczas, gdy zamierzają dokonać rozbudowy czy przebudowy już istniejącego budynku. W takich przypadkach również ich obowiązkiem jest dopełnienie procedur budowlanych, które najczęściej wymagają uzyskania pozwolenia budowlanego lub dokonania zgłoszenia. Niedopełnienie tych obowiązków również może skutkować koniecznością dokonania rozbiórki.
Jeżeli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego uzna, że część budynku została rozbudowana lub przebudowana niezgodnie z obowiązującymi przepisami, to może nakazać rozbiórkę tej części. W takiej sytuacji konieczne jest jednak, aby część budynku przeznaczona do rozbiórki była na tyle samodzielna i niezależna od pozostałej części budynku, aby przeprowadzenie rozbiórki nie skutkowało koniecznością ingerencji w pozostałą, legalnie postawioną, część obiektu budowlanego.
Jeśli prace ?nie zostały wykonane
Inwestorzy nie unikną rozbiórki budynku, także gdy nie ukończą swojej inwestycji. Nakaz rozbiórki może być bowiem wydany także w stosunku do obiektów niewykończonych i nieużytkowanych. Nawet wówczas, gdy ich budowa rozpoczęła się zgodnie z obowiązującymi przepisami, a więc np. na podstawie wydanego pozwolenia na budowę czy też po dokonaniu zgłoszenia. Ważne jednak, by budynki te nie nadawały się do remontu, odbudowy lub wykończenia.
W przypadku budynków niewykończonych lub nieużytkowanych przed wydaniem decyzji o nakazie rozbiórki inspektor nadzoru zobowiązany jest do ustalenia przyczyny niewykonania przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego remontu, odbudowy lub wykończenia. Następnie dokonuje oględzin i oceny stanu technicznego. Jeżeli powstaną wątpliwości co do stanu technicznego obiektu, to organ nakazuje właścicielowi lub zarządcy sporządzenie ekspertyzy stanu technicznego. Organ uprawniony jest także do przeprowadzenia rozprawy.
Porządek musi być
W każdym przypadku, jeżeli okaże się, że budynek kwalifikuje się do rozbiórki, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję. Powinna ona zawierać wyraźny nakaz rozbiórki określonego obiektu budowlanego oraz uporządkowania terenu oraz termin, do którego inwestor powinien przystąpić do wykonania rozbiórki oraz do którego powinien on ją zakończyć wraz z uporządkowaniem terenu. Decyzja nakazująca rozbiórkę powinna bardzo precyzyjnie określać obiekt lub jego część, która musi zostać wyburzona. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie ?w wyroku z 11 sierpnia 2005 r. (VII SA/Wa 1779/04), w rozstrzygnięciu decyzji nakazującej rozbiórkę, a nie w jej uzasadnieniu, powinno być zawarte precyzyjne określenie przedmiotu rozbiórki, aby orzeczenie administracyjne nadawało się do wykonania ?w drodze egzekucji administracyjnej. W przypadku skomplikowanych stanów faktycznych opis przedmiotu rozbiórki, ?a w razie konieczności nawet odesłanie do załącznika graficznego, powinny być zawarte w rozstrzygnięciu – sentencji ?– decyzji administracyjnej.
Inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany do dokonania jego rozbiórki na swój koszt.
