W gminie jest nieruchomość, której zakup rozważam. Chciałbym ją wykorzystać na cele związane z prowadzoną przeze mnie działalnością gospodarczą. Przedstawiciele gminy poinformowali mnie jednak, że interesująca mnie nieruchomość ma zostać objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ?i przeznaczona na cele inwestycyjne. Nawet rada gminy podjęła już uchwałę o rozpoczęciu prac nad planem. Czy w takiej sytuacji mam gwarancję, że plan miejscowy zostanie w najbliższym czasie uchwalony i obejmie nieruchomość deklarowanym wcześniej przeznaczeniem?
Nie.
Samo wszczęcie procedury związanej z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie daje przedsiębiorcy gwarancji, że plan zostanie szybko uchwalony. Dodatkowo, warto wiedzieć ?o tym, że nawet jeżeli plan zostanie uchwalony, to na etapie rozpoczynania procedury planistycznej nie można jednoznacznie przesądzić o tym, że zawarte zostanie w nim określone przeznaczenie dla danej nieruchomości.
Po pierwsze, pamiętać trzeba o tym, że w większości przypadków uchwalenie planu miejscowego nie jest obowiązkiem gminy – zależy to przede wszystkim od uznania jej rady. Nie ma też określonego terminu, w którym – licząc od rozpoczęcia prac nad planem, plan miejscowy powinien zostać uchwalony. Znów zależy to od uznania i zakresu działań podejmowanych przez organy gminy. Właściciele nieruchomości nie mogą ich – przy wykorzystaniu środków prawnych – do niczego przymuszać. W praktyce, w większych miastach uchwalenie planu miejscowego może trwać przeciętnie kilkanaście miesięcy. Nie jest to jednak regułą ?i trzeba liczyć się z tym, że plan będzie uchwalany dłużej lub krócej. Warto brać pod uwagę, że niektóre postanowienia ?w projekcie planu nie spodobają się organom uzgadniającym (np. wojewodzie czy regionalnemu dyrektorowi ochrony środowiska) i wówczas wystąpi konieczność zmiany projektu. Może też zdarzyć się tak, że na etapie konsultacji społecznych zgłoszone zostaną uwagi, które rada gminy uwzględni dokonując znaczących zmian w projekcie planu miejscowego, co spowoduje konieczność powtórzenia niektórych czynności.
Z punktu widzenia potencjalnego nabywcy nieruchomości sama zapowiedź gminy o pracach związanych z uchwaleniem planu miejscowego nie jest wystarczająca. W takiej sytuacji przedsiębiorca powinien zweryfikować, czy na nieruchomości możliwe jest prowadzenie określonej działalności także bez uchwalonego planu. Najczęściej przesłanką wykazującą tę okoliczność będzie ostateczna decyzja o warunkach zabudowy, która dopuszcza realizację zamierzonego przedsięwzięcia. Trzeba jednak liczyć się także z tym, że uchwalony plan miejscowy może wprowadzać na nieruchomości zakaz zabudowy (czyli sytuacja dla przedsiębiorcy po uchwaleniu planu byłaby gorsza niż przed jego uchwaleniem).
W związku z tym należy wyszukiwać nieruchomości, których stan prawno-przestrzenny nie będzie rodzić wątpliwości. Nie zawsze to jest możliwe. Jeżeli przedsiębiorcy zależy na nabyciu konkretnej nieruchomości, a z różnych względów nie jest pewien tego, jakie jej ostateczne przeznaczenie zostanie określone w planie miejscowym, to można zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Warunkiem transakcji byłoby określenie w konkretnym czasie w planie miejscowym przeznaczenia nieruchomości.
— Maciej J. Nowak, radca prawny
