Działalność gospodarcza może być prowadzona w różnych nieruchomościach – decydujące znaczenie ma jej zakres oraz lokalizacja. W związku z tym przedsiębiorcy mogą być zmuszeni do korzystania z różnych praw do lokali. Zdarza się, że właścicielem atrakcyjnego lokalu jest Skarb Państwa, gmina, powiat, czy województwo, które są zainteresowane wynajęciem go na cele komercyjne.
Przedsiębiorca, który podejmie decyzję o wynajęciu takiego lokalu (lub, który taki lokal już wynajmuje) musi pamiętać, że nie będzie tak uprzywilejowany jak najemca lokalu mieszkalnego z publicznego zasobu nieruchomości. Po pierwsze, bardzo często najemcy lokali komercyjnych wynajętych od podmiotów publicznych są przekonani, że dysponują prawem pierwszeństwa przy jego nabyciu lub nawet prawem pierwokupu. Tymczasem, jeżeli w umowie tego rodzaju prawa nie zostaną ustanowione, to przy sprzedaży wynajmowanego lokalu (np. przez gminę) przedsiębiorca korzystający z niego nie będzie miał żadnych roszczeń o jego nabycie. Roszczenie takie przysługuje – na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami tylko najemcom lokali mieszkalnych wynajmowanych od podmiotów publicznych (dodatkowo, jeżeli umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony). Przywileje najemców lokali mieszkalnych w tym zakresie dotyczą tylko ich, nie przysługują najemcom lokali komercyjnych.
Oczywiście, przy okazji zawierania umowy najmu lokalu komercyjnego lub w trakcie jej trwania najemca może zaproponować dodanie zapisów ustanawiających na jego rzecz prawo pierwszeństwa przy sprzedaży nieruchomości lub nawet prawo pierwokupu. Ustanowienie tego rodzaju prawa zależy jednak od woli wynajmującego (Skarbu Państwa, czy gminy). Jeżeli wynajmujący nie będzie zainteresowany takim rozwiązaniem, nie ma podstaw, aby zmuszać go do ustanawiania tego rodzaju praw na rzecz najemcy. W praktyce wynajmujący skłonny jest realizować tego rodzaju ustępstwa, gdy mu zależy na pozyskaniu konkretnego przedsiębiorcy.
Po zawarciu umowy najmu lokalu komercyjnego najemca musi pamiętać także, że nie chronią go przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Tak więc kwestie związane z wypowiadaniem umowy, stawkami czynszu, czy obowiązkami wynajmującego i najemcy w ramach eksploatacji przedmiotu najmu powinny być uregulowane w samej umowie. Przedsiębiorca nie może liczyć na ochronę ustawową. W szczególności, w umowie warto sprecyzować:
- powody i terminy związane z wypowiedzeniem,
- wysokość kary umownej za brak realizacji konkretnych postanowień,
- wysokość i tryb płacenia czynszu,
- procedurę wydania i odebrania lokalu,
- ewentualne prawo pierwszeństwa bądź pierwokupu lokalu,
- zobowiązanie wynajmującego do niesprzedawania lokalu w trakcie trwania umowy.
Warto też precyzyjnie wskazać, jaką konkretnie działalność gospodarczą w lokalu zamierza prowadzić najemca. Może to zapobiec niedomówieniom i ewentualnym konfliktom podczas eksploatacji lokalu.
Maciej Nowak, radca prawny
