Warto przypomnieć, że niedawno minęły 2 lata od wejścia w życie nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece (22 lutego 2011 r.).

W tym okresie, w wyniku stosowania nowych przepisów w praktyce, pojawiło się wiele zagadnień i pytań związanych z poszczególnymi zapisami ustawy – zarówno nowymi, jak i tymi niezmienionymi, funkcjonującymi jednak w nowym otoczeniu prawnym. Jednym z takich zagadnień, wobec których nie wypracowano jednolitego stanowiska, jest właśnie kwestia możliwości zabezpieczenia jednej wierzytelności kilkoma oddzielnymi hipotekami, ustanowionymi do takiej samej lub podobnej maksymalnej kwoty zabezpieczenia.

Zgodnie z artykułem 76 ust. 3 u.k.w.h. w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna). Pojawiły się głosy, że przepis ten wymusza stosowanie hipoteki łącznej w przypadku, gdy zabezpieczenie jednej wierzytelności ma być ustanowione na kilku nieruchomościach.

Ewentualnie dopuszcza się ustanowienie oddzielnych hipotek, ale tylko na zasadach repartycji tzn. wtedy, gdy maksymalna kwota zabezpieczenia jest dzielona pomiędzy poszczególne hipoteki, tak że ich suma nie przekracza maksymalnej kwoty zabezpieczenia dla hipoteki łącznej. Nie dopuszcza natomiast ustanowienia oddzielnych hipotek, każdej na tę samą, maksymalną kwotę zabezpieczenia. Stanowisko to jest tym bardziej istotne, że jako konsekwencję „złamania" tego nakazu, wskazuje nieważność tak ustanowionych, oddzielnych hipotek (na skutek obejścia prawa).

Dla wierzycieli kwestią nadrzędną jest skuteczność ustanowionych zabezpieczeń, która ma zagwarantować możliwość zaspokojenia zabezpieczonych wierzytelności. Dlatego też to stanowisko może budzić niepokój, a niepotrzebnie.

Po pierwsze trudno się zgodzić z wnioskiem, że ustanowienie oddzielnych hipotek na poszczególnych nieruchomościach zwiększa ryzyko nadzabezpieczenia wierzytelności w porównaniu do sytuacji, gdy mamy jedną hipotekę łączną.

Uwaga! Instytucja nadzabezpieczenia ma chronić przed zbyt wygórowaną kwotą hipoteki, która ponad miarę nieuzasadnioną wysokością zobowiązania, obciąża nieruchomość, zmniejszając jednocześnie możliwość jej dalszego obciążania.

Zarówno jedna hipoteka łączna jak i oddzielne hipoteki na każdej nieruchomości (każda do tej samej kwoty, co hipoteka łączna), w jednakowym zakresie obciążają każdą nieruchomość, a więc zmniejszają jej „zdolność dalszego obciążania hipotekami" w tym samym stopniu, gdyż w przypadku hipoteki łącznej, wierzyciel może według swego wyboru dochodzić całości wierzytelności z jednej z tych nieruchomości, tak jak w przypadku pojedynczej hipoteki. I zawsze podkreśla się, że właściciel i potencjalni dalsi wierzyciele hipoteczni powinni się liczyć z tym, że pierwotny wierzyciel hipoteczny, będzie chciał się zaspokoić w całości z danej nieruchomości.

Ponadto, do ustanawiania oddzielnych hipotek przez strony nie powinno się stosować w drodze analogii art. 76 ust. 2 u.k.w.h., który mówi, że wierzyciel jednostronnie może dokonać podziału hipoteki łącznej tylko poprzez jej repartycję (czyli podział jednej hipoteki na kilka mniejszych, których łączna suma odpowiada kwocie zabezpieczenia dzielonej hipoteki). Artykuł 76 ust. 2 u.k.w.h. reguluje uprawnienie wierzyciela działającego samodzielnie, bez zgody właściciela nieruchomości, i jako takie musi być interpretowane zawężająco.

Natomiast ustanowienie oddzielnych hipotek na podstawie zgodnego oświadczenia woli obu stron (właściciela i wierzyciela) odbywa się na zasadzie autonomii woli stron obowiązującej w prawie cywilnym. Zasada autonomii woli stron polega na tym, że strony mogą według swojego wyboru kształtować stosunek prawny, w granicach wyznaczonych przez przepisy ustawy, naturę stosunku prawnego oraz zasady współżycia społecznego.

Ustanowienie oddzielnych hipotek na zabezpieczenie jednej wierzytelności w żaden sposób nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, naturą hipoteki ani z przepisami prawa. Wręcz przeciwnie: gramatyczna wykładnia art. 76 ust. 3 u.k.w.h. prowadzi do wniosku, że hipoteka łączna to możliwość, jaką mają strony, a nie obowiązek. W przeciwnym razie ustawodawca zamiast zwrotu „w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna) „ użyłby stwierdzenia „w przypadku obciążenia więcej niż jednej nieruchomości w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności ustanawia się hipotekę łączną".

Należy zwrócić uwagę, że ogólną tendencją zmian do ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest jak największe odformalizowanie instytucji hipoteki (rozluźnienie zasad szczegółowości i akcesoryjności hipoteki poprzez wprowadzenie jednego rodzaju hipoteki, możliwości zabezpieczenia kilku wierzytelności jedną hipoteką, możliwości trwania hipoteki mimo wygaśnięcia wierzytelności etc.) i pozostawienie większej swobody stronom w kształtowaniu hipoteki.

Stąd kreowanie ograniczeń przy zabezpieczeniu jednej wierzytelności kilkoma hipotekami, gdy nie wynikają one bezpośrednio z przepisów ustawy, wydaje się dodatkowo sprzeczne z intencją ustawodawcy, którą odzwierciedla ogólny kierunek zmian do ustawy o księgach wieczystych i hipotece: tj. odformalizowanie hipoteki i pozostawienie stronom możliwie największej swobody w jej kształtowaniu.

Tak więc zasadne jest twierdzenie, że w przypadku zabezpieczenia jednej wierzytelności na kilku nieruchomościach, strony mogą wedle swojego wyboru ustanowić jedną hipotekę łączną lub oddzielne hipoteki na każdej z nieruchomości, przy czym maksymalna kwota zabezpieczenia każdej z tych hipotek może być taka sama jak kwota hipoteki łącznej. W praktyce różnice między oboma sposobami ustanowienia hipoteki nie są wielkie. Inny jest koszt ustanowienia hipoteki łącznej, inny (większy) oddzielnych hipotek na poszczególnych nieruchomościach. Natomiast przy przelewie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, inny jest moment jego efektywnego dokonania.

Przy pojedynczych hipotekach przelew jest skuteczny w momencie wpisu nowego wierzyciela do pierwszej księgi wieczystej, a przy hipotece łącznej, dopiero po odnotowaniu tego faktu we wszystkich księgach wieczystych, w których wpisana jest hipoteka łączna. Jednak nawet, jeśli różnice nie są znaczące między oboma sposobami ustanowienia hipoteki, to do stron powinno należeć, który sposób zabezpieczenia jest przez nie preferowany w danej sytuacji.