Zmiana mieszkania na siedzibę firmy

Koszty prowadzenia małej firmy są dużo niższe, gdy udaje się na jej siedzibę zaadaptować garaż lub budynek gospodarczy.

Wprawdzie generalna zasada w prawie budowlanym jest taka, że korzysta się z lokali, budynków oraz innych obiektów budowlanych zgodnie z ich przeznaczeniem. Ale są od niej wyjątki. Można bowiem zmienić sposób użytkowania. Mówi o tym art. 71 prawa budowlanego (dalej ustawa).

Ważne!

Zmiana sposobu użytkowania może dotyczyć zarówno całości budynku, jak i jego części.

Co mówią przepisy

Zgodnie z art. 71 ustawy – zmiana sposobu użytkowania polega na w szczególności na: podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układu obciążeń.

Oznacza to, że jeżeli podejmie się działalność, która nie ma wpływu na wymienione wyżej warunki, niepotrzebne są żadne formalności budowlane. Natomiast gdy taki wpływ istnieje, niezbędne jest zgłoszenie swojego zamiaru staroście.

Trzeba też pamiętać, że w przepisie użyto sformułowania „w szczególności", czyli wskazany w nim katalog nie jest zamknięty. Starosta może więc uznać inne działania niż te wymienione w art. 71 za zmianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części.

Kto ocenia

Jak więc się dowiedzieć, czy w konkretnym przypadku jest potrzebne zgłoszenie czy nie? Najlepiej zapytać o to osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń lub rzeczoznawcę budowlanego. Jeśli odpowiedź będzie pozytywna, trzeba będzie właśnie takiej osobie zlecić wykonanie ekspertyzy niezbędnej do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu.

Starosta każdorazowo indywidualnie ocenia czy dochodzi do zmiany użytkowania lokalu, czy nie. Duży nacisk zawsze jednak kładzie na zapewnienie odpowiednich warunków bezpieczeństwa. Uznaje się więc, że jednoosobowa firma, zwłaszcza gdy chodzi o wykonywanie pracy typowo biurowej, nie powinna wymagać zgłoszenia. Ale, gdy przedsiębiorca prowadzi działalność w szerszym zakresie lub zatrudnia przynajmniej jednego pracownika powinien dokonać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu. Zmieniły się bowiem warunki pracy, bezpieczeństwa przeciwpożarowego.

Przykład

Małżeństwo informatyków zakłada witryny internetowe. Nikogo nie zatrudniają, zlecenia przyjmują przez Internet.

Oznacza to, że nie mają obowiązku zatroszczenia się o warunki sanitarno-higieniczne dla pracowników, ich klienci nie chodzą po klatce schodowej, nie zwiększa się więc obciążenie w budynku. Nie muszą się więc starać o zmianę sposobu użytkowania mieszkania.

Przykład

Gdyby jednak to samo małżeństwo chciało założyć internetową księgarnię, ich sytuacja wyglądałaby inaczej. Do ich mieszkania przywożone będą książki, które następnie trafią do zamawiających je internautów. Wzrośnie więc obciążenie stropu mieszkania.

Zwiększy się liczba korzystających z klatki schodowej, a więc tym samym może zmniejszyć się bezpieczeństwo przeciwpożarowe. W tym wypadku trzeba zgłosić zamiar zmiany sposobu użytkowania lokalu.

Nie można dopełnić formalności

Starosta wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

- wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

- narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

- może spowodować niedopuszczalne:

- zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,

- pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,

- pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,

- wprowadza lub zwiększa ograniczenia lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Załatwianie formalności

Zmianę sposobu użytkowania lokalu zgłasza się staroście i składa wymagane dokumenty. Po złożeniu zgłoszenia trzeba odczekać 30 dni.

Warto wiedzieć

Nie zawsze zmiana sposobu użytkowania wymagała tylko zgłoszenia. Jeszcze całkiem niedawno, bo do 31 maja 2004 r., trzeba było uzyskiwać pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania.

Z przepisów przejściowych nowelizacji (która weszła w życie 31 maja 2004 r.) wynika zaś, że do samowolnej zmiany sposobu użytkowania dokonanej przed tą datą stosuje się inne (poprzednio obowiązujące) zasady legalizacji, to jest odpowiednio stosuje się art. 51 prawa budowlanego z 1994 r.

Legalizując więc na jego podstawie, nadzór bada zgodność dokonanej zmiany z przepisami, w tym o zagospodarowaniu przestrzennym, a następnie nakazuje wykonanie czynności doprowadzającej do zgodności z przepisami.

Jeżeli w tym czasie starosta nie wniesie sprzeciwu, można rozpoczynać działalność lub prace adaptacyjne (mamy na to dwa lata od momentu doręczenia zgłoszenia staroście).

Gdy zależy nam na czasie, można złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia, że starosta przyjął zgłoszenie i nie wniesie sprzeciwu. Na jego wydanie ma siedem dni. Po otrzymaniu zaświadczenia można rozpocząć prace.

Może się zdarzyć, że starosta dojdzie do wniosku, że zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, na które potrzebne jest pozwolenie. Wtedy wnosi sprzeciw i informuje, że trzeba uzyskać pozwolenie na ich wykonanie.

Jakie dokumenty