Doradztwo prawne związane z obsługą transakcji sprzedaży przedsiębiorstwa z elementem zagranicznym należy do standardowego katalogu usług świadczonych przez wiele kancelarii prawnych. Przez ostatnie lata praktyka i spory dorobek piśmienniczy pozwoliły wyodrębnić istotne zagadnienia prawne, jakie wiążą się z tego rodzajami transakcjami, i wypracować korzystne rozwiązania umożliwiające sprawne przeprowadzenie transakcji.
Już standardowo, można powiedzieć, czerpiąc z anglosaskiej tradycji prawnej, wyróżniamy zbycie przedsiębiorstwa poprzez asset deal, czyli w drodze sukcesji singularnej oraz poprzez zbycie udziałów lub akcji spółki, do której należy przedsiębiorstwo, czyli tzw. share deal.
Od 16 maja 2011 roku, tj. od dnia wejścia w życie nowej ustawy z 4 lutego 2011 r. Prawo prywatne międzynarodowe (dalej: ustawa), do listy ważnych aspektów, które należy wziąć pod uwagę, przygotowując transakcję typu asset deal, prawnicy winni są doliczyć kolejny stały element. Mowa o formie czynności prawnej zastrzeżonej dla rozporządzeń dotyczących nieruchomości.
Zbycie firmy
Modelowy asset deal, przedmiotem którego jest przedsiębiorstwo, jest transakcją zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części dokonywaną uno actu. Pojęcie przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 55
1
. Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorstwo jest „zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej”.
W ramach asset deal możliwa jest również sprzedaż poszczególnych składników przedsiębiorstwa wchodzących w jego skład. W świetle kodeksu cywilnego transakcja typu asset deal ma charakter sukcesji singularnej i zakłada przeniesienie poszczególnych składników materialnych i niematerialnych należących do przedsiębiorstwa i związanych z nimi praw i obowiązków.
Możliwość przeniesienia poszczególnych praw i obowiązków wchodzących w skład przedsiębiorstwa podlega każdorazowo osobnej analizie na podstawie przepisów szczególnych lub postanowień umownych, które wyłączają lub w określony sposób ograniczają możliwość przeniesienia poszczególnych praw lub obowiązków na osoby trzecie.
Co do zasady zbycie przedsiębiorstwa powinno odbywać się w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, pod rygorem nieważności takiej umowy. Natomiast jeśli w skład zbywanego przedsiębiorstwa wchodzi nieruchomość, wówczas zastosowanie znajdują przepisy dotyczące formy czynności prawnej zastrzeżonej dla zbycia nieruchomości.
W takim przypadku, zgodnie z kodeksem cywilnym, umowa wymaga formy aktu notarialnego, w całości (przyjmując, że zbycie dokonywane jest jedną czynnością prawną) albo co najmniej w części, w jakiej dotyczy nieruchomości (zakładając zbycie poszczególnych składników przedsiębiorstwa). Zatem, zgodnie z prawem polskim, w przypadku gdy w ramach transakcji asset deal chcemy dokonać zbycia nieruchomości położonej w Polsce, wchodzącej w skład przedsiębiorstwa, umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Dotychczasowa praktyka
Dotychczasowe przepisy ustawy – Prawo prywatne międzynarodowe z 1965 roku regulowały kolizję systemów prawnych w zakresie prawa własności i innych praw rzeczowych, jak i ich nabycia bądź utraty, zmiany treści lub pierwszeństwa w ten sposób, że poddały je prawu państwa, w którym znajdował się przedmiot tych praw. Wobec tego prawem właściwym dla dokonania oceny prawnej skutków czynności prawnej, której przedmiotem była nieruchomość położona w Polsce, było prawo polskie.
Przepisy te należało interpretować razem z przepisami regulującymi wymagania stawiane formie czynności prawnych, które odsyłały do prawa właściwego dla danej czynności. Jednakże poprzednia ustawa przewidywała pewne ustępstwo dopuszczające zachowanie formy czynności prawnej przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność była dokonana.
Stąd, w praktyce, kwestia złagodzenia wymogów stawianych formie czynności prawnej, budziła w doktrynie sporo kontrowersji. Punktem dyskusyjnym była kwestia uznania skuteczności umowy przenoszącej własność nieruchomości położonej w Polsce, zawartej za granicą zgodnie z prawem miejscowym, czyli przykładowo w zwykłej formie pisemnej.
Warunek niezbędny
Aktualnie obowiązująca ustawa przejęła rozwiązanie obowiązujące dotychczas w zakresie określenia prawa właściwego dla własności i innych praw rzeczowych, jednakże w odniesieniu do rozporządzeń dotyczących nieruchomości wprowadziła nową, istotną regulację w kwestii wymagań stawianych formie czynności prawnych.
Zgodnie z przepisem art. 25 ust. 2 ustawy w zw. z art. 41 ust. 1, forma czynności prawnej, obejmująca rozporządzenie nieruchomością, podlega prawu właściwemu dla miejsca położenia nieruchomości i nie znajduje wówczas zastosowania klauzula łagodząca wymogi stawiane formie czynności.
Zatem umowa rozporządzająca nieruchomością położoną w Polsce wymaga zawsze, zgodnie z prawem polskim, zachowania formy aktu notarialnego. Warto podkreślić, że ta szczególna zasada i brak możliwości powoływania się ewentualnie na zachowanie wymogów formalnych prawa obcego nie ma zastosowania do umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości.
Przygotowując zatem transakcję typu asset deal, przedmiotem której będzie przedsiębiorstwo z nieruchomością położoną w Polsce, należy pamiętać, że warunkiem niezbędnym skutecznego rozporządzenia nieruchomością, a przyjmując rozporządzenie uno actu, nawet całego przedsiębiorstwa, będzie sporządzenie umowy przed notariuszem w Polsce. Akt notarialny sporządzony przed notariuszem w innym kraju nie spełni wymagań przewidzianych w nowej ustawie.
Autorka jest radcą prawnym w PwC Legal
