Wycena jest niezbędna m.in., gdy przedsiębiorca chce zaciągnąć kredyt lub podważyć wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste.
Dobra wycena to podstawa
Z jakością wycen bywa różnie. Dlatego przy wyborze rzeczoznawcy nie trzeba się kierować ceną. Jak go więc znaleźć? Nie jest to takie proste. Wprawdzie rejestr rzeczoznawców prowadzi Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, ale trzeba znać dane osobowe i numer uprawnień danego rzeczoznawcy, by z niego skorzystać.
Najaktywniejsze firmy zajmujące się wyceną znaleźć można w Internecie. Inny sposób to zwrócenie się do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych lub stowarzyszeń lokalnych (www.pfva.com.pl). Prowadzą one swoje listy.
Natomiast przedsiębiorca, który chce zaciągnąć kredyt hipoteczny, ma ułatwione zadanie. Banki honorują tylko wyceny sporządzone przez rzeczoznawców z listy prowadzonej przez siebie – rola kredytobiorcy ogranicza się do wybrania jednego z nazwisk.
Uwaga!
Przepisy nie regulują stawek wynagrodzenia rzeczoznawcy za sporządzenie operatu. Dlatego wysokość honorarium kształtuje rynek. Standardowe wyceny, których wykonuje się dużo, mają podobne stawki. Gdy chodzi o specjalne nieruchomości, wycena może osiągnąć wysokie, indywidualne poziomy.
Ile zapłaci inwestor
Szacunkowe koszty wyceny typowych nieruchomości to:
• niezabudowana działka inwestycyjna w centrum miasta
– 1500 – 5000 zł
• niezabudowany grunt pod inwestycję
pod miastem
– 400 – 3500 zł
• grunt wnoszony aportem do spółki
– 2500 – 5000 zł
• wycena na potrzeby kredytu: domu jednorodzinnego
– 600 – 1500 zł
• działka pod budowę domu – 350 – 800 zł
• mieszkanie
– 350 – 1000 zł
• działka z budynkiem usługowym oddalona od miasta
– 1500 – 3500 zł
Co się liczy
Trzeba pamiętać, że operat szacunkowy to opinia o wartości nieruchomości. Oznacza to, że wyceny sporządzone przez różnych rzeczoznawców mogą się od siebie nieco różnić. Nie jest tak, że jeden z operatów jest zły.
Uwaga!
Rzeczoznawcy określają w operacie najczęściej wartość rynkową danej nieruchomości. Stosują przy tym różne podejścia, głównie: porównawcze, rzadziej dochodowe lub kosztowe.
To rzeczoznawca decyduje, którą metodę wyceny wybrać. Pod uwagę wówczas bierze: dostępność danych do wyceny, cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości.
Przykładowo, podejście porównawcze wykorzystuje się przy wycenie nieruchomości na potrzeby kredytu, aktualizacji opłat z tytułu wieczystego użytkowania, odszkodowań lub jej sprzedaży.
Warunkiem stosowania podejścia porównawczego jest znajomość cen transakcyjnych oraz tych cech nieruchomości podobnych, które mają wpływ na wysokość cen. Na potrzeby wyceny rzeczoznawcy korzystają z rejestrów cen prowadzonych w coraz większej liczbie miast oraz z innych publicznych źródeł informacyjnych uzupełnionych własnymi danymi o nieruchomościach.
Tam, gdzie rejestry cen nie są dostępne lub ich jakość nie jest zadowalająca, rzeczoznawcy zmuszeni są tworzyć własne bazy informacyjne o dokonywanych transakcjach. Jakość wyceny, niestety, jest mocno uzależniona od jakości i kompletności bazy danych informacyjnych, a także od jakości dokonywanej analizy tych danych.
Tylko na rok
Operat szacunkowy sporządza się na piśmie. Zawierać powinien następujące dane:
• określenie nieruchomości, zakres wyceny i jej cel,
• źródła danych o nieruchomości,
• opis stanu nieruchomości,
• wskazanie przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego,
• rodzaj określanej wartości,
• zastosowane podejścia, metody i techniki szacowania,
• analizę i charakterystykę rynku nieruchomości.
Do operatu dołącza się dokumenty wykorzystywane przy jego sporządzaniu, np. aktualny odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów i budynków wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.
Uwaga!
Operat szacunkowy jest ważny tylko przez 12 miesięcy od daty jego przygotowania, chyba że wystąpiły zmiany w prawie lub w czynnikach mających wpływ na wartość (np. uchwalono nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Wówczas wycena może być wykorzystana po roku, ale tylko po potwierdzeniu jej aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.
Jak skarżyć
Bywa, że przedsiębiorca nie zgadza się z operatem. Najczęściej podnoszony zarzut dotyczy tego, że wyceny dokonano na podstawie cen nieruchomości, które subiektywnie dobrał rzeczoznawca spośród wielu przeprowadzonych transakcji. Tymczasem powinny mieć one podobne cechy, np. dostęp do drogi publicznej, powierzchnię czy położenie.
Ponadto zdarza się, że w operatach sporządzanych z wykorzystaniem metody porównawczej brak jest opisu cech nieruchomości, z którymi porównywana jest wyceniana nieruchomość. Może to być dowodem na to, że wycena wykonana została niestarannie bez wymaganej znajomości rynku nieruchomości, bez której nie jest możliwie dokonanie sensownej analizy.
W tych oraz innych przypadkach przedsiębiorca może spróbować podważyć operat. Oczywiste uchybienia stwierdzone w wycenie przedsiębiorca może wskazywać samodzielnie. Obowiązkiem organu używającego wy-
ceny jest odniesienie się do stwierdzonych uchybień. Czasami zachodzi potrzeba dokonania formalnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu. Kwestie te reguluje art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn).
Zgodnie z nim niezadowolony z operatu szacunkowego może wystąpić z wnioskiem o ocenę jego prawidłowości do jednego z lokalnych stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych lub do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Przy stowarzyszeniach działają komisje arbitrażowe (istnieją w każdym większym mieście). Postępowanie przed stowarzyszeniem jest drogie.
Koszty wynoszą od 4 tys. do 13 tys. zł, a więc o wiele więcej, niż wynosi koszt sporządzenia operatu. Do komisji trafiają więc sprawy większego kalibru.
Opinia organizacji
Organizacja wydaje opinię, czy wycena jest prawidłowa czy też nie. Jeżeli operat jest zły, wycofuje się go z obrotu prawnego. Jednocześnie informacja na ten temat pojawia się na stronie internetowej tego stowarzyszenia. Jest ona jednak bardzo lakoniczna.
Ponadto nie ma żadnego trybu odwoławczego. Przy ministrze transportu, budownictwa i gospodarki morskiej (www.transport.gov.pl) działa wprawdzie Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, która jest sądem dyscyplinarnym dla rzeczoznawców, ale jest to odrębny tryb postępowania. Postępowanie komisji nie odnosi się do konkretnego operatu szacunkowego, lecz do całokształtu czynności rzeczoznawcy majątkowego realizowanych w toku wykonywania operatu.
Trudno sobie jednak wyobrazić sytuację, w której czynności wykonywane zgodnie z przepisami i standardami oraz ze szczególną starannością właściwego dla ich zawodowego charakteru prowadziły w efekcie do wadliwie wykonanej wyceny. W niektórych sprawach warto się zwrócić do ministra. Koszty oceny dokonywanej przez komisję ponoszone są z budżetu państwa (art. 194 ust. 4 uogn).
Stowarzyszenie nie ma obowiązku kierować automatycznie do ministra sprawy rzeczoznawcy, jeżeli jego operat był fatalnej jakości.
Pozostaje sąd
Rzeczoznawcę można też pozwać do sądu cywilnego o odszkodowanie, jeżeli w wyniku złej wyceny poniosło się szkodę. Poza tym można złożyć do ministra transportu i budownictwa skargę na działalność rzeczoznawcy. Z chwilą potwierdzenia się zasadności argumentów skarżącego minister wszczyna postępowanie dyscyplinarne.
Rzeczoznawcy grozi jedna z następujących kar: upomnienie, nagana z wpisaniem do akt, zawieszenie w wykonywaniu zawodu lub pozbawienie prawa wykonywania zawodu. Jest to jedyny skuteczny sposób na wyeliminowanie z obrotu gospodarczego osób nierzetelnych.
Wojciech Nurek rzeczoznawca majątkowy z kancelarii RealExperts.Pl
Komentuje Wojciech Nurek, rzeczoznawca majątkowy z kancelarii RealExperts.Pl
Właściciele nieruchomości wykazują wzmożoną wrażliwość na jakość przedkładanych im wycen wartości nieruchomości, gdy naliczane są publiczne opłaty lub też odszkodowania za nieruchomości.
Z naturalnych względów wyceny stosowane w postępowaniach administracyjnych winny charakteryzować się najwyższym poziomem bezstronności i obiektywizmu.
Warunkiem koniecznym przeprowadzenia takiej wyceny jest zgromadzenie możliwie największej ilości informacji o dokonywanych transakcjach, a następnie przeprowadzenie odpowiedniej ich analizy.
Winna ona wyjaśniać faktyczny wpływ poszczególnych, zobiektywizowanych cech nieruchomości na ich wartość. W celu ograniczenia konfliktów i nieporozumień należy przewidzieć dla właścicieli nieruchomości dogodny dostęp i wgląd do zakresu danych objętych badaniem oraz do wyników analiz przeprowadzonych na potrzeby procesu wyceny.
Postępowanie takie nie przeczy obowiązującym przepisom, wręcz do nich nawiązuje. Podstawą prawidłowo wykonanej wyceny nieruchomości jest rzetelnie przygotowana baza danych informacyjnych oraz właściwie przeprowadzona ich analiza. Konflikty pojawiają się zawsze, gdy wycena dokonywana jest pospiesznie i opiera się na przypadkowych i niekompletnych danych bez przeprowadzenia ich rzetelnej analizy.
Za niską jakość wycen odpowiedzialni są zarówno rzeczoznawcy, jak i organy wprowadzające je do publicznego obiegu. Koszty społeczne prowadzenia i rozstrzygania sporów, których podstawą są wadliwe wyceny, są dużo wyższe niż koszt przeprowadzenia prawidłowych wycen. Skłonność właścicieli nieruchomości do prowadzenia sporów osłabić może jedynie odpowiednia jakość przedkładanych im wycen.
