Jakie formalności towarzyszą budowie garażu

Formalności towarzyszących budowie garażu jest sporo. Nierzadko na skompletowanie niezbędnych dokumentów potrzeba nawet kilku miesięcy.

Kiedy pozwolenie

Co do zasady budowa garażu wymaga pozwolenia na budowę. W tym celu składa się wniosek u starosty razem z czterema egzemplarzami projektu budowlanego, który może sporządzić tylko osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi (i należąca do izby samorządu zawodowego).

Projekt można jednak kupić gotowy, będzie wtedy taniej, ale i tak trzeba go dostosować do indywidualnych potrzeb i lokalizacji obiektu na konkretnej działce.

Niezbędne jest również oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a jeśli garaż ma być stawiany na terenie bez miejscowego planu, trzeba dołączyć decyzję o warunkach zabudowy. Zanim starosta wyda pozwolenie, przeprowadza postępowanie administracyjne. Jego stronami będą: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie.

Starosta robi to na podstawie rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jeżeli okaże się, że garaż nie ma wpływu na zagospodarowanie pobliskich działek, to sąsiedzi nie będą mieli nic do powiedzenia i nie będą stroną.

Starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. W praktyce z dotrzymaniem tego terminu bywa różnie. Przepisy przewidują 500 zł kary za każdy dzień zwłoki, wpłaca ją starosta do kasy wojewody, czyli do budżetu państwa.

Kontrola terminowości odbywa się w ten sposób, że starostowie muszą prowadzić dwa rejestry: wniosków o pozwolenie na budowę oraz wydanych w tej sprawie decyzji. Do 5 dnia następnego miesiąca rejestry przekazują urzędom wojewódzkim, a te na ich podstawie sprawdzają, czy doszło do naruszenia ustawowego terminu.

Jeżeli wojewoda stwierdzi, że termin przekroczono, ma obowiązek nałożyć karę. Znane są przypadki nałożenia takich kar, nie ma ich jednak zbyt dużo.

Uwaga!

Gdy wniosek ma wady formalne (np. brak podpisu pod wnioskiem), starosta każe go uzupełnić. Jest na to siedem dni, a jeżeli tego się nie zrobi, nie rozpatrzy go. Gdy wniosek zawiera braki merytoryczne, np. inwestor nie dołączył wszystkich dokumentów, starosta powinien ustalić termin na tyle długi, by wystarczyło czasu na ich dostarczenie.

Prostsze zasady

Pozwolenie nie zawsze jest jednak wymagane. Wystarczy, że garaż będzie niewielki, o powierzchni zabudowy do 25 mkw., wówczas wymagane jest jedynie zgłoszenie zamiaru jego budowy. Dzieje się tak dlatego, że garaż niektórzy inwestorzy, tak jak niektóre starostwa, traktują jako budynek gospodarczy i powołują się na art. 29 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego.

Przepis ten mówi, że pozwolenia nie wymagają wolno stojące parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 25 mkw., stawiane na działce, na której liczba budynków gospodarczych (każdego rodzaju, nie tylko garaży) nie przekracza dwóch na każde 500 mkw. Jeżeli limit się przekroczy, trzeba wystąpić o pozwolenie na budowę.

Warto też zwrócić uwagę na zmianę przepisu umożliwiającą wybudowanie budynku gospodarczego na zgłoszenie również na działkach budowlanych o powierzchni mniejszej niż 500 mkw.

Trzeba jednak pamiętać, by taki budynek miał instalację oświetleniową. Zgłoszenie jest prostszą formą załatwiania formalności. Wystarczy bowiem złożyć do starosty wniosek z krótką informacją dotyczącą usytuowania przyszłego garażu, jego wyglądu (wystarczą szkice i rysunki) i z opisem sposobu wykonania robót. Trzeba też dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Potem wystarczy odczekać 30 dni od złożenia wniosku, a gdy urząd nie wyrazi sprzeciwu, zacząć budować. Nie ma więc postępowania administracyjnego i niebezpieczeństwa, że np. niezadowolony sąsiad się odwoła. Dlatego tak chętnie inwestorzy sięgają po  zgłoszenie.

W przypadku budowy garażu na obszarach Natura 2000 formalności budowlane są ostrzejsze, może bowiem dojść do negatywnego oddziaływania na siedliska gatunków i gatunki chronione. Dlatego, niezależnie od wielkości garażu oraz tego czy jest on budynkiem gospodarczym lub nie, wymagane będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Wszystko po to, by w ramach tego postępowania przeprowadzić postępowanie w sprawie oceny oddziaływania tego garażu na środowisko.

Uwaga! Niektóre starostwa wymagają od inwestora dołączenia do zgłoszenia projektu budowlanego garażu. Jest to warunek pozaprawny. Urzędy nie mogą żądać od niego projektu, a jedyne co powinien on dostarczyć to proste rysunki, a te może przygotować nawet sam inwestor.

Za i przeciw

Powstaje pytanie, czy w tym ostatnim przypadku osoby zgłaszające łamią prawo? Zdania na ten temat są podzielone. Definicję budynku gospodarczego zawiera wspomniane rozporządzenie ministra infrastruktury.

Jako budynki gospodarcze traktuje tylko te „przeznaczone do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego (w tym zamieszkania zbiorowego), budynków rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczone również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych”.

Z jednej strony garaż może być jedną z funkcji budynku gospodarczego na działce przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną lub zagrodową i służyć zaspokojeniu podstawowych potrzeb jej mieszkańców. Z drugiej – jest cały rozdział w tym samym rozporządzeniu poświęcony warunkom, jakim powinny odpowiadać garaże. Nie traktuje się ich więc na równi z budynkami gospodarczymi.

A co z daszkiem

Za garaż może także służyć wiata. Jej budowa nie wymaga pozwolenia na budowę, jeżeli jej powierzchnia nie ma więcej niż 25 mkw. Powstaje tylko pytanie, jak mierzyć jej powierzchnię i ustalić, czy przekroczy ona te 25 mkw. czy nie? Przyjmuje się, że decydujące znaczenie ma obrys ścian lub podpór. Problemy zaczynają się wtedy, gdy podpory są tylko dwie albo jedna. Wówczas większość urzędów kieruje się powierzchnią rzutu dachu.

Jakie warunki techniczne

Konieczne parametry garażu to:

• szerokość wjazdu lub wrót garażowych co najmniej 2,3 m, a ich wysokość 2 m (w świetle)

• wysokość (w świetle konstrukcji) minimum 2,2 m

• szerokość wjazdu lub wrót garażowych co najmniej 2,3 m, a ich wysokość 2 m (w świetle)

• elektryczna instalacja oświetleniowa

• zapewniona wymiana powietrza

• wpusty podłogowe z syfonem i osadnikami w garażu z instalacją wodociągową lub przeciwpożarową tryskaczową

• instalacja przeciwpożarowa

Wszystko to wynika z § 102 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.