Obowiązujące przepisy stanowią, że jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Rodzaje zabezpieczeń
Jednakże w umowie najmu warto uregulować sposób zabezpieczenia roszczeń wynajmującego o zapłatę czynszu: w postaci kaucji zabezpieczającej, gwarancji bankowej lub aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji co do obowiązku zapłaty czynszu lub wydania wynajmowanego lokalu.
Dobrze jest też szczegółowo określić konsekwencje odmowy opuszczenia lokalu przez najemcę po zakończeniu najmu, np. kary umowne płatne przez najemcę, uprawnienie wynajmującego do odcięcia mediów i do oddania rzeczy pozostawionych przez najemcę na przechowanie na koszt i ryzyko najemcy.
Co może zrobić wynajmujący, gdy najemca nie płaci czynszu? Niekiedy wystarcza samo wezwanie do zapłaty. Jeżeli okaże się niewystarczające, właścicielowi pozostaje skierowanie sprawy na drogę sądową.
Wynajmujący może wnieść powództwo o zapłatę zaległego czynszu. Co do zasady należy je wnieść do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania najemcy. Można się jednak umówić, że właściwy będzie sąd miejsca położenia lokalu.
Po wypowiedzeniu najmu z powodu zwłoki w zapłacie czynszu wynajmującemu przysługuje również powództwo o opróżnienie lokalu. Wytacza się je przed sąd właściwy dla miejsca położenia lokalu.
Dochodzenie przez wynajmującego roszczeń może przyspieszyć akt notarialny (jeśli taki został sporządzony), w którym najemca poddał się egzekucji co do obowiązku zapłaty czynszu lub wydania wynajmowanego lokalu.
Nie wszystkie metody
Należy pamiętać, że polskie prawo szczególnie chroni lokatorów mieszkań, więc nie wszystkie metody ochrony wynajmującego nadają się do zastosowania w przypadku najmu mieszkań.
Szczególna ochrona lokatorów mieszkań dotyczy m.in. wypowiedzenia najmu i eksmisji. Właściciel może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległości.
Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Pewnym grupom lokatorów sąd musi lub może przyznać uprawnienie do lokalu socjalnego lub zamiennego, a do czasu uzyskania takiego lokalu wstrzymuje się egzekucję. Nawet w wypadku eksmisji lokatora, któremu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina lub eksmitowany lokator wskaże tzw. tymczasowe pomieszczenie.
Jeżeli eksmisja dotyczy osób małoletnich lub ubezwłasnowolnionych, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu określenia przez sąd opiekuńczy miejsca pobytu tych osób.
Najem okazjonalny
Ułatwieniem dla wynajmującego może być zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Należy jednak pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego może być zawarta jedynie w przypadku najmu lokalu służącego do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszona do właściwego urzędu skarbowego i spełniać dodatkowe wymagania, w przeciwnym razie właściciel nie korzysta z jego dobrodziejstw, w tym z pewnych ułatwień w zakresie eksmisji.
Wynajmujący musi pamiętać o tym, że nawet najbardziej uporczywego najemcy nie można po prostu wyrzucić za drzwi. Polskie prawo chroni najemców, także tych, którzy nie płacą czynszu. Pochopne działania właściciela mogą narazić go na powództwo o przywrócenie naruszonego posiadania i odpowiedzialność odszkodowawczą.
Wojciech Szybkowski jest radcą prawnym, partnerem w kancelarii CMS Cameron McKenna
Anna Jeleń jest aplikantką adwokacką w kancelarii CMS Cameron McKenna
Zobacz:
»
»
»
»
» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Najem, dzierżawa » Najem nieruchomości mieszkaniowych
