Właściwa ocena ryzyka powstania szkody na przykład w budynku biurowym na skutek awarii instalacji wodnych powinna znaleźć swoje odzwierciedlenie w ustaleniach pomiędzy właścicielem, zarządcą i najemcą. Rozłożenie odpowiedzialności prawnej między te osoby jest warunkiem sprawnego naprawienia skutków szkody, czyli szybkiego przywrócenia stanu niezakłóconego funkcjonowania nieruchomości.
Powstanie szkody w budynku biurowym zwykle pokazuje problemy, których można by uniknąć lub co najmniej zmniejszyć ich skalę, gdyby współpraca na linii zarządca – właściciel – najemca w zakresie oceny ryzyka przebiegała poprawnie i uwzględniała realne prawdopodobieństwo powstania szkody.
Powstaje pytanie, jak w praktyce obniżyć ryzyko wyrządzenia szkody i rozłożyć odpowiedzialność z tytułu likwidacji jej następstw?Jak zabezpieczyć interes właściciela i zarządcy w razie zalania budynku na skutek awarii urządzeń wodnych w budynku? I wreszcie co robić w sytuacji, gdy szkoda nastąpi?
Obowiązek ubezpieczenia
Powierzeniu nieruchomości w zarządzanie towarzyszy przeniesienie ryzyka z tytułu niewłaściwego nadzoru nad jej eksploatacją z właściciela na zarządcę. Zakres ryzyka w zarządzaniu i jego stopień uzasadnia objęcie uczestników procesu zarządzania obowiązkiem ubezpieczenia OC.
Należy jednak zaznaczyć, że obowiązek taki spoczywa jedynie na zarządcy nieruchomości. Właściciel może dobrowolnie ubezpieczyć nieruchomość, w tym w szczególności od skutków zalania.
Obowiązek ubezpieczenia OC dotyczy jednak zaledwie wybranych aspektów zadań zarządcy, wynikających z przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (art. 185 ust. 1 i 1a).
Szczegółowy zakres obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności z art. 185 ust. 1 i 1a ustawy określa rozporządzenie ministra finansów z 12 października 2010.
Rozłożenie ciężaru ryzyka likwidacji szkody jest determinowane poprzez czynniki zewnętrze: ustawy i akty wykonawcze oraz postanowienia wewnętrzne – inter partes, czyli treścią umów (głównie umowy o zarządzanie nieruchomością).
Ustawowy obowiązek ubezpieczenia OC zarządcy powoduje przeniesienie ryzyka powstania szkody na zakład ubezpieczeniowy. Przepis ten ma chronić właścicieli nieruchomości, zapobiegając powstaniu sytuacji, gdy po wyrządzeniu szkody właściciel zostanie sam z problemem likwidacji skutków szkody wyrządzonej na skutek niestarannego działania zarządcy.
Dlatego pierwszym krokiem właściciela musi być dopilnowanie, by zarządca, któremu ma być powierzona nieruchomość, zawarł umowę ubezpieczenia OC.
Zawiniona strata
W razie wystąpienia szkody zawinionej przez zarządcę właściciel zamiast dochodzić roszczeń odszkodowawczych od zarządcy na drodze sądowej, korzysta z prostszej procedury likwidacji szkody z polisy zarządcy.
Tak będzie np. wtedy, gdy następuje zalanie nieruchomości na skutek niedopilnowania przez zarządcę przeglądów okresowych instalacji, do której był on umownie zobowiązany.
Szybkość wypłaty odszkodowania ma często kluczowe znaczenie dla likwidacji skutków awarii i zapewnienia niezakłóconego funkcjonowania nieruchomości. Zakład ubezpieczeniowy z zasady bada też umowną odpowiedzialność zarządcy.
Dlatego tak ważne jest dokładne określenie w umowie o zarządzanie nieruchomością przedmiotu i zakresu czynności powierzonych zarządcy. Precyzja postanowień umowy pomaga w dokonaniu oceny stopnia faktycznej staranności zarządcy, co z kolei jest ważne dla określenia zakresu przyczynienia się do powstałej szkody.
Warto pamiętać, że umowa o zarządzanie nieruchomością powinna być zawarta w formie prawem przewidzianej, to jest na piśmie. Musi personalnie wskazywać osoby odpowiedzialne za zarządzanie konkretnym obiektem.
Zapłaci ubezpieczyciel
Jest to istotne z kilku względów. Po pierwsze, ryzyko błędów w zarządzaniu jest w ten sposób przerzucane na ubezpieczyciela, po drugie, to właśnie właściciel w razie wystąpienia szkody będzie końcowym beneficjentem odszkodowania, i po trzecie, wypełnienie wniosku o ubezpieczenie OC niejako pośrednio wymusza na właścicielu i zarządcy opracowanie procedur jakości zarządzania obiektem, które mają nie dopuścić do wystąpienia zdarzenia uzasadniającego wypłatę odszkodowania.
Inne instrumenty
Właściciel nieruchomości ma jeszcze inne instrumenty obniżenia swojego ryzyka. Można do nich zaliczyć:
- podniesienie sum gwarancyjnych ubezpieczenia OC ponad kwotę minimalną wymaganą ustawowo (50 tys. euro) i dostosowanie ich do wartości zarządzanej nieruchomości;
- sprawdzenie przed zawarciem umowy o zarządzanie nieruchomością wiarygodności zarządcy – portfolio zarządzanych nieruchomości oraz historia szkód likwidowanych z polisy OC kandydata na zarządcę;
- zawarcie ubezpieczenia majątkowego nieruchomości przez właściciela;
- przeniesienie ryzyka na inne podmioty świadczące usługi na rzecz właściciela lub działające wspólnie z zarządcą w drodze postawienia warunku zawarcia ubezpieczenia ich działalności gospodarczej – firmy techniczne, sprzątające itd.;
- przeniesienie ryzyka na najemców w drodze wymogu ubezpieczenia zajmowanych lokali.
Komentarz
Z punktu widzenia zarządcy brak polisy OC wywołuje skutki w postaci nie tylko odpowiedzialności cywilnoprawnej (szkody kontraktowej), ale również odpowiedzialności zawodowej, określonej w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarządcę mogą w takim wypadku spotkać sankcje dyscyplinarne, takie jak upomnienie, nagana, zawieszenie i pozbawienie licencji.
Dziś posiadanie przez zarządcę polisy OC jest nie tylko wymogiem formalnym, ale również może być atutem konkurencyjnym. Szczególnie gdy suma gwarancyjna jest wysoka i odzwierciedla wartość potencjalnych szkód, do jakich może dojść w majątku powierzonym zarządcy. Dlatego zawarcie dobrego ubezpieczenia OC leży również w interesie zarządcy.
W razie zalania nieruchomości na skutek zaniechania czynności umownych przez zarządcę właściciel po udokumentowaniu i ustaleniu wysokości szkody może bezpośrednio ją zgłosić i wystąpić do zakładu ubezpieczeniowego o wypłatę odszkodowania z polisy OC zarządcy. Jeśli miało miejsce zalanie lokali wynajętych i tym samym doszło do szkód w mieniu najemcy, właściciel może dodać je do wartości szkód własnych w takim zgłoszeniu, przewidując rychłe roszczenia ze strony najemcy.
Jeśli wskutek zalania ucierpiał lokal lub mienie najemcy, to ma on uzasadnione roszczenie do właściciela o naprawienie szkody.
W praktyce często spotykamy się ze wzajemnym zrzeczeniem się roszczeń, z polisy ubezpieczeniowej przez strony umowy najmu. W takim wypadku strony najpierw wzajemnie zobowiązują się do zawarcia polisy ubezpieczeniowej OC i polisy majątkowej, jednocześnie zrzekając się roszczeń odszkodowawczych, które mogłyby im przysługiwać w razie wystąpienia szkody.
Zrzeczenie takie często dotyczy ewentualnych roszczeń regresowych pomiędzy zakładami ubezpieczeniowymi wynajmującego i najemcy.
Autor jest licencjonowanym zarządcą nieruchomości, dyrektorem zarządzającym Forecco sp. z o.o
Zobacz:
»
»
» Firma » Nieruchomości
» Zezwolenia, licencje, koncesje i certyfikaty » Nieruchomości » Zarządcy
