Dokapitalizowanie spółki poprzez wniesienie do niej nieruchomości jest bardzo popularne. Może dotyczyć to zarówno gruntu (zabudowanego lub niezabudowanego), jak również samych budynków lub lokali. Prawo do tego przysługuje nie tylko właścicielowi, ale także użytkownikowi wieczystemu, współwłaścicielowi oraz posiadaczowi własnościowego lokalu.

[srodtytul]Przeniesienie własności[/srodtytul]

Art. 860 § 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=3779CA95DACF02A87D95E5AF63CCB32A?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] mówi, że przez umowę spółki cywilnej wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego poprzez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów. Takim przedmiotem wkładu może być nieruchomość.

Nie jest to jednak typowy aport tak jak w spółkach kapitałowych. [b]Wspólnik musi przenieść własność (inne prawa) do działki czy też lokalu na rzecz wszystkich wspólników (w tym, także na siebie), przez co traci wyłączne prawo do tej nieruchomości, staje się ona współwłasnością wszystkich wspólników spółki (art. 155 – 157 k.c.)[/b]. Powstaje bowiem współwłasność łączna (art. 863 k.c.), a to oznacza, że prawo do działki czy budynku będą przysługiwać już wszystkim wspólnikom. Żaden z nich nie będzie mógł ponadto samodzielnie rozporządzać nieruchomością przez cały czas trwania spółki. Przeniesienie własności musi nastąpić oczywiście w formie aktu notarialnego.

[ramka][b]Przykład[/b]

Jan Kowalski, jeden ze wspólników, wynajął budynek, nie miał na to jednak zgody pozostałych wspólników. Czynsz za najem tego budynku nie będzie jego osobistym dochodem, tylko spółki. [/ramka]

Była nawet w tej sprawie uchwała Sądu Najwyższego z 29 lipca 1977 r. [b](III CZP 54/77)[/b].

Pamiętaj! Jeżeli umowa spółki cywilnej nic nie mówi o wniesieniu wkładu w formie własności nieruchomości, wówczas trzeba ją zmienić. Ponadto niezbędne będą także zmiany w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

[srodtytul]Gdy majątek jest wspólny[/srodtytul]

Może być i tak, że przedsiębiorca chce wnieść nieruchomość, która należy do majątku wspólnego, a wspólnikiem w spółce ma być tylko jeden ze współmałżonków. Co wtedy? Wówczas przeniesienie własności takiej nieruchomości na wspólników spółki cywilnej wymaga zgody współmałżonka (niebędącego wspólnikiem spółki cywilnej) w formie aktu notarialnego (patrz ekspert).

Gdy mąż (lub żona) wspólnika w takiej spółce wyrazi zgodę, to traci wszelkie prawa do nieruchomości, ma jednak prawo żądać od współmałżonka zwrotu połowy wartości środków, które zostały wniesione do spółki cywilnej z majątku wspólnego małżonków [b](uchwała SN z 19 września 2004 r., III CZP 46/06)[/b].

Sporo problemów może powstać, kiedy to spółka zdecyduje się kupić np. grunt, a jednocześnie wspólnicy mają współmałżonków, z którymi łączy ich wspólnota majątkowa. Wówczas wspólnicy są współwłaścicielami łącznymi takiej nieruchomości, ale także ich współmałżonkowie. Powstaje więc skomplikowana konstrukcja prawna. Dlatego najlepiej byłoby, gdyby wspólnicy dokonali rozdzielności majątkowej, zanim zdecydują się na zakup interesującej ich działki.

[srodtytul]Kłótnia w firmie i rozstanie[/srodtytul]

Zdarza się, że wspólnicy decydują się rozstać i np. jeden z nich wypowiada swój udział (art. 869 k.c.). Rozliczenie ekswspólnika dokonuje się według reguł z art. 871 k.c.

Jeżeli wkładem do spółki jest nieruchomość, to wspólnik, wypowiadając swój udział, traci przymiot wspólnika, ciągle jednak jest współwłaścicielem nieruchomości. By to zmienić, kolejnym krokiem powinna być wizyta u notariusza i zawarcie umowy między wspólnikami oraz ekswspólnikiem, na mocy której własność (w formie łącznej) przeszłaby na pozostałych w spółce (analogicznie należy postąpić w wypadku przyjęcia nowego wspólnika).

Jeżeli na tym tle powstaną spory, wyjściem z sytuacji może być powództwo pozostałych wspólników przeciwko ustępującemu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

[i]masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

[mail=r.krupa@rp.pl]r.krupa@rp.pl[/mail][/i]