Podwykonawca powinien się postarać o zgodę inwestora na umowę

Na każdej dużej budowie pracują mniejsze firmy budowlane, które pełnią rolę podwykonawców. Często inwestor nawet nie wie o ich istnieniu, zatrudnia je bowiem generalny wykonawca i to on podpisuje z nimi umowy o roboty budowlane.

Problem w tym, że przepisy kodeksu cywilnego o umowach o roboty budowlane nie są wystarczające do zawarcia umowy, nie regulują bowiem wielu ważnych kwestii. Dlatego przedsiębiorcy wolą się posługiwać wzorami umów (patrz ramka). Prawnicy radzą jednak, żeby nie stosować ich bezkrytycznie, są one dużo bardziej korzystne dla wykonawców aniżeli podwykonawców. Każdą więc umowę trzeba negocjować.

Przy umowach podwykonawczych na pierwszy plan wysuwają się kwestie zgody inwestora oraz znajomości kontraktu głównego.

[srodtytul]Na piśmie[/srodtytul]

Umowa z podwykonawcą musi być zawarta na piśmie, w przeciwnym razie będzie nieważna.

Do zawarcia tego typu umowy niezbędna jest zgoda inwestora (647[sup]1[/sup] [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=683DD7F42233C613CD7D8675A0333FDD?id=70928]kodeksu cywilnego[/link]). Powinien jej udzielić albo przed podpisaniem umowy, albo już po tym fakcie po zapoznaniu się z projektem umowy lub umową zawartą z podwykonawcą (do chwili wyrażenia zgody umowa nie wywołuje skutków prawnych). Zgoda może mieć charakter milczący, tzn. jeżeli w terminie 14 dni od przedstawienia inwestorowi umowy (lub jej projektu) wraz z niezbędnymi dokumentami nie zgłosi on na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń. Brak zastrzeżeń jest równoznaczny z udzieleniem zgody.

Sprzeciw i zastrzeżenia to nie jest jedno i to samo. Dużo większe skutki wywiera sprzeciw, gdy inwestor go zgłosi, umowa wykonawcy z podwykonawcą jest nieważna. Natomiast zastrzeżenia są jedynie wskazówkami dla wykonawcy, które powinien uwzględnić w treści umowy (lub jej projekcie).

Wspomniany art. 647[sup]1[/sup] pojawił się w kodeksie kilka lat temu. Ma on chronić podwykonawców przed wykonawcami, którzy nie płacą im za roboty budowlane. Ci ostatni często go jednak nie przestrzegają i zawierają umowę z podwykonawcą, nie informując o tym inwestora. Niestety, wielu podwykonawców nie zdaje sobie sprawy, że stawia to ich w trudnej sytuacji. Gdy przychodzą po pieniądze, słyszą, że ich nie dostaną, bo umowa jest nieważna. Nie ma bowiem zgody inwestora. Chociaż nie jest to takie jednoznaczne, prawnicy się spierają, czy brak zgody inwestora powoduje nieważność umowy, czy też tylko uniemożliwia dochodzenie pieniędzy przez podwykonawcę od inwestora.

[srodtytul]Od kogo domagać się zapłaty [/srodtytul]

Podwykonawca ma prawo żądać wypłaty wynagrodzenia zarówno od generalnego wykonawcy (z którym zawarł umowę), jak i od inwestora, może też wysuwać swoje roszczenia w stosunku do obydwu. [b]Inwestor i wykonawca ponoszą bowiem solidarną odpowiedzialność za wypłatę wynagrodzenia. Tylko wtedy jednak, gdy inwestor wyraził zgodę na zawarcie umowy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą. [/b]

Gdy zgody nie ma, podwykonawca może mieć problem z wywalczeniem zapłaty od inwestora. Jest jednak wyjście z tej sytuacji. Trzeba udowodnić, że inwestor wiedział o tym, iż podwykonawca pracuje na jego budowie, a tym samym wyraził zgodę na jego zatrudnienie.

Dlatego wielu podwykonawców stara się dowieść w sądzie, że taką zgodę mają, tyle że dorozumianą, a nie pisemną.

[ramka][b]Przykład[/b]

Firma podwykonawcza nie ma pisemnej zgody na umowę z wykonawcą generalnym. Robotnicy podwykonawcy chodzili jednak po budowie w kombinezonach z logo firmy podwykonawcy, a w protokołach odbioru robót budowlanych wykonanych przez podwykonawcę widnieje podpis inwestora. Firma ma więc szanse udowodnić, że inwestor wiedział o tym, iż wykonuje ona prace, i nie przeciwstawiał się temu.[/ramka]

W uchwale z 29 kwietnia 2007 r. [b]Sąd Najwyższy stwierdził, że forma zgody może być dowolna, a więc także dorozumiana (III CZP 6/08)[/b]. Z kolei w jednym ze swoich wcześniejszych orzeczeń SN uznał, że rozwiązanie umowy łączącej inwestora z generalnym wykonawcą nie zwalnia tego ostatniego z obowiązków wynikających z umowy o podwykonawstwo, a w szczególności od zapłaty wynagrodzenia [b](CKN 1066/00)[/b].

[srodtytul]Wynagrodzenie, czas i kary[/srodtytul]

Wynagrodzenie określa się w sposób: zryczałtowany, kosztorysowy lub mieszany. Raz ustalone wynagrodzenie nie podlega z reguły zmianie, choć są od tej zasady wyjątki. Umowa z podwykonawcą jest w zasadzie „kopią” umowy generalnego wykonawcy z inwestorem. Wykonawca na podwykonawcę stara się nałożyć takie samie obowiązki, jakie spoczywają na nim na podstawie umowy głównej.

Czas wykonania robót może być określony w umowie jako: sztywne daty kalendarzowe rozpoczęcia i zakończenia prac albo przelicza się go na tygodnie (lub miesiące) od chwili przekazania części placu budowy (lub podpisania umowy). Natomiast do umowy dołącza się harmonogram, z którego dokładnie wynika, kiedy jakie prace powinny zostać wykonane.

Podwykonawca powinien też zadbać, by umowa przewidywała odstępstwa od terminów, np. w razie opóźnienia w przekazaniu terenu budowy, konieczności wykonania robót dodatkowych, działania sił wyższych lub ekstremalnych warunków klimatycznych.

[ramka][b]Co to takiego FIDIC[/b]

Duże firmy budowlane, opracowując swoje wzory umów, często sięgają po wzory umów FIDIC (to skrót od Federation Internationale des Ingenierus-Conseils). Autorem tych ostatnich jest międzynarodowy związek inżynierów. Wzory przygotował w celu ułatwienia realizacji dużych międzynarodowych przedsięwzięć. Jest ich kilka rodzajów. Najczęściej wykorzystuje się te z „Czerwonej księgi” (red book) oraz „Srebrnej księgi” (silver book). Pierwszy zbiór został opracowany na podstawie umów niemieckich, gdzie silna jest pozycja inżyniera prowadzącego budowę, drugi – został przygotowany specjalnie dla umów o wykonanie obiektów „pod klucz”. [/ramka]

[ramka][b]Definicja ustawowa[/b]