Czy chodzi o ich nieprzydatność do rodzaju działalności, jaką prowadzi ten przedsiębiorca, czy do jakiejkolwiek działalności gospodarczej?

Zacznijmy od odpowiedzi na drugie pytanie, bo wydaje się łatwiejsza. W art. 1 ust. 1 pkt 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=89FF3C64E14847F7C69DD312F72AF270?id=182297]ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (upol)[/link] nie zastrzega się, że przy ocenie, czy nieruchomość nie może być ze względów technicznych wykorzystywana w działalności gospodarczej, uwzględnia się specyfikę działalności danego przedsiębiorcy. Chodzi więc o rodzaje działalności gospodarczej wskazane w ustawie z 2004 r. o swobodzie działalności.

Takie stanowisko zajęło również[b] Ministerstwo Finansów w pismach z 14 marca 2003 r. i z 21 lipca 2003 r. (LK-795/LP/03/PP)[/b]. Nie można mówić o wyłączeniu z opodatkowania ze względów technicznych, jeśli przedsiębiorca nabył budynek, który nie nadaje się do prowadzenia firmy tego przedsiębiorcy. Jeśli budynek ten może być wykorzystany w szeroko rozumianej działalności gospodarczej, także innej niż prowadzona przez przedsiębiorcę, będzie obciążony podatkiem według najwyższej stawki.

[b]W wyroku z z 9 stycznia 2009 r. (II FSK 1354/07) NSA [/b]stwierdził, że opodatkowanie według tych stawek implikuje już sam fakt objęcia we władanie (posiadanie) takich nieruchomości przez przedsiębiorcę, niezależnie od faktycznego ich wykorzystania dla prowadzenia działalności gospodarczej.

[srodtytul]Przeszkoda natury obiektywnej...[/srodtytul]

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie definiuje pojęcia „względy techniczne”, które mogłyby stać na przeszkodzie w wykorzystaniu nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Oceny w tym względzie należą zasadniczo do przedstawicieli gminnego fiskusa.

Przeszkoda techniczna musi mieć charakter obiektywny. Nie może być determinowana wolą (działaniem lub zaniechaniem podatnika), lecz okolicznościami zewnętrznymi, fizykalnymi odnoszącymi się do budynku czy budowli. Każdorazowo przy tym ustalić trzeba rodzaj i charakter przeszkody, jej przyczyny i okres występowania.

We wskazanym wyroku z 9 stycznia 2009 r. NSA uznał, że nie jest co do zasady taką obiektywną przeszkodą w wykorzystaniu gruntu nieuzyskanie pozwolenia na budowę planowanych przez przedsiębiorcę domów, bo grunt można wykorzystać do innej działalności gospodarczej.

W wyroku tym, a także wcześniej wielu innych orzeczeniach NSA oraz wojewódzkich sądów administracyjnych, podkreślono, że nieruchomość znajdująca się w posiadaniu przedsiębiorcy nadal jest opodatkowana według najwyższych stawek, jeśli ten z różnych przyczyn chwilowo jej nie wykorzystuje. Co więcej, nie wyłącza takiego opodatkowania zły stan techniczny budynku czy budowli [b](por. np. wyrok NSA z 16 lutego 2006 r., II FSK 301/05, wyrok WSA w Lublinie z 11 czerwca 2008 r., I SA/Lu 83/08, oraz wyrok WSA w Szczecinie z 28 maja 2008 r., I SA/Sz 314/07)[/b]. Jeśli więc po wykonaniu pewnych robót można przywrócić go do eksploatacji, przedsiębiorca nie może liczyć na uwolnienie się od opłacania daniny według najwyższych stawek.

Przeszkodę natury technicznej mogą natomiast stanowić braki w infrastrukturze technicznej budynku, ale tylko wówczas, gdy są one niezależne od przedsiębiorcy i nie jest on w stanie sam ich usunąć [b](wyrok WSA w Lublinie z 11 czerwca 2008 r., I SA/Lu 83/08). Przykładowo może chodzić o niewykonanie przez gminę przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej (tak NSA w wyroku z 17 listopada 2005 r., FSK 2319/04).[/b]

[srodtytul]...i trwała [/srodtytul]

Przeszkoda czy przeszkody techniczne uniemożliwiające wykorzystanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej muszą być nie tylko obiektywne, ale i trwale. Chodzi, w myśl art. 1a ust. 1 pkt 3 upol, o sytuacje, gdy ze względów technicznych nieruchomość „nie jest i nie może być” wykorzystywana w prowadzeniu firmy. [b]W wyroku z 6 lutego 2008 r. (I SA/GI 792/07) WSA w Gliwicach [/b]podkreślił, że nie są nimi przeszkody okresowe, zwłaszcza takie jak remont, modernizacja, adaptacja, lub względy ekonomiczne, np. brak środków na podjęcie działalności gospodarczej w danym obiekcie czy też na przeprowadzenie remontu.

Takie stanowisko zajmują sądy administracyjne od dawna. I tak np.[b] NSA wyroku z 13 stycznia 1993 r. (III SA 2024/92) [/b]stwierdził, że budynek związany z prowadzeniem działalności gospodarczej nie traci tego charakteru przez samo przeprowadzenie w nim remontu. W trakcie więc prac modernizacyjno-adaptacyjnych należy się podatek ustalony według stawek dotyczących budynków lub ich części związanych z działalnością gospodarczą i dla gruntów związanych z tą działalnością. Podobnie w [b]wyroku z 22 sierpnia 1997 r. (III SA 1552/96) NSA[/b] stwierdził, że podatek od nieruchomości według najwyższej stawki należy się także w sytuacji, gdy budynek, np. pawilon handlowy, hala produkcyjna, nie będzie przez kilka miesięcy wykorzystywany w tej działalności, bo wymaga kapitalnego remontu.

[srodtytul]Oceniają przedstawiciele fiskusa [/srodtytul]

Ocenę, czy budynek, budowla, grunt nie nadają się do prowadzenia działalności gospodarczej „ze względów technicznych”, pozostawiono przedstawicielom fiskusa. [b]Podkreślił to NSA w wyroku z 9 stycznia 2009 r. (II FSK 1354/07), a wcześniej w licznych wyrokach wojewódzkie sądy administracyjne (np. wyroki: WSA w Warszawie z 10 września 2007 r., II SA/Wa, oraz WSA w Lublinie z 11 czerwca 2008 r., I SA/Lu 83/08)[/b]. Nie może to być, oczywiście, ocena dowolna ani uznaniowa.

Nie powinno być wątpliwości co do istnienia przeszkody natury technicznej w wykorzystaniu budynku czy budowli w prowadzeniu firmy, jeśli właściwy organ wyda na podstawie art. 68 prawa budowlanego z 1994 r. decyzję nakazującą opróżnienie całego lub części budynku przeznaczonego na pobyt ludzi grożącego zawaleniem albo – na podstawie art. 67 – nakaz rozbiórki obiektu budowlanego nieużytkowanego lub niewykończonego nienadającego się do remontu, odbudowy czy wykończenia.

Jednak w[b] wyroku z 11 czerwca 2008 r. (I SA/Lu 83/08) WSA [/b]zaznaczył, że dla oceny względów technicznych decyzja wydana na podstawie prawa budowlanego nie ma znaczenia przesądzającego. To samo dotyczy decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku czy budowli, bo nie wyłączają one automatycznie możliwości wykorzystywana ich na potrzeby firmy.

Inaczej można ocenić sytuację w razie wydania decyzji opartej na art. 69 prawa budowlanego, zakazującej użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Od wydania decyzji do usunięcia nieprawidłowości, jeśli jest to obiekt związany z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 1 ust. 1 pkt 3 upol, istnieć będą niewątpliwie przeszkody natury technicznej uniemożliwiające wykorzystywanie go w tej działalności. Taki też pogląd wyraziło swego czasu [b]Ministerstwo Finansów (pismo z 20 października 2003 r., LK-1601/LP/03/ PP)[/b]. Jednak w tym samym piśmie stwierdza się, że w razie wydania decyzji o rozbiórce obiektu wybudowanego bez pozwolenia albo gdy prowadzenie działalności gospodarczej nie jest możliwe ze względów technologicznych lub ekonomicznych (awaria urządzeń, instalacji, brak środków na prowadzenie działalności itp.), obiekt – jeśli znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy – będzie opodatkowany według stawki przewidzianej dla obiektów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Konsekwentnie, skoro decyzja wydana na podstawie prawa budowlanego nie przesądza o istnieniu przeszkody natury technicznej, to mimo braku decyzji potwierdzającej niemożność korzystania z danego obiektu, organ podatkowy może uznać, że nie nadaje się on do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych.

W praktyce organy podatkowe korzystają w swych ocenach z opinii biegłych, dokumentów urzędowych (np. decyzji) i prywatnych, w tym ekspertyz prywatnych przedstawionych przez przedsiębiorców, a także innych dowodów, włącznie z dowodem z zeznań świadków.