[b]Jesteśmy małą restauracją znajdującą się w budynku, w którym jest 220 lokali mieszkalnych i usługowych. Zebraliśmy od przeszło pięćdziesięciu procent mieszkańców budynku zgodę na sprzedaż w naszym lokalu alkoholu. Czy to może być podstawą dla zarządcy budynku pozytywnej dla nas uchwały dotyczącej sprzedaży alkoholu? Czy przedstawiciele wspólnoty mieszkaniowej tego budynku mogą nie brać pod uwagę zebranych przez nas pozytywnych opinii? Taka decyzja w formie uchwały jest niezbędna w Urzędzie Miasta, aby uzyskać koncesje.[/b]

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie może działać wbrew woli wyrażonej przez jej członków. Funkcją zarządu jest reprezentowanie wspólnoty i wcielanie jej woli w życie, także poprzez komunikowanie jej osobom trzecim. Zarząd jest jedynie quasi-organem wspólnoty, a nie podmiotem wyposażonym we własną wolę.

Skoro zatem większość mieszkańców zgadza się na sprzedaż alkoholu, to mało prawdopodobne, żeby zarząd podjął inną, sprzeczną z wolą ogółu, decyzję. Natomiast kwestią, na którą warto tu zwrócić uwagę, jest określenie, czy zarząd podejmie decyzję samodzielnie, czy będzie musiał poddać ją pod głosowanie mieszkańców.

Czynności nie przekraczającą zakresu zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie (art. 22 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=BF0D7647BD34475FAF709CC815702879?id=128489]ustawy z 24 czerwca 1994 r.o własności lokali, Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.[/link]) i nie jest potrzebna uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Z kolei do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Warto tu zwrócić uwagę na fakt, że w przypadku wspólnot mieszkaniowych zasada, że jeden właściciel ma jeden głos jest bardziej wyjątkiem, niż regułą. Z reguły wymaganą większość oblicza się według udziałów.

Zgodę na sprzedaż alkoholu raczej trudno uznać za czynność przekraczającą zwykły zarząd. Przepisy dotyczące czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w pierwszej kolejności chronią wspólne i obiektywne interesy majątkowe współwłaścicieli. Tym interesom sprzedaż alkoholu w żaden bezpośredni sposób nie zagraża. Nie wydaje się, że zgoda na sprzedaż alkoholu przekracza zakres zwykłego zarządu, a na sprzedaż owoców i warzyw - nie.

Warto także zwrócić uwagę na [b]wyrok NSA w Warszawie z 15 listopada 2006 r.(II GSK 218/06)[/b], z którego wynika, że w razie niedokonania wyboru zarządu nieruchomości wspólnej uprawnienia właściciela do wyrażenia pisemnej zgody na wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, o której mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z 26 października 1982 r.[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=43DFCD925BAAB6D22843C111ABAFDEAC?id=185407] o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi (Dz.U. z 2002 r. Nr 147, poz. 1231 ze zm.),[/link] przysługują współwłaścicielom nieruchomości wspólnej.

A zatem z wyroku wynika, że jeżeli zarząd został powołany, ta kompetencja przechodzi na zarząd. W przeciwnym razie nie byłoby sensu różnicować pomiędzy sytuacją, w której zarząd jest, a tą, w której go nie ma.

Mimo, że zarząd może o sprzedaży alkoholu zadecydować samodzielnie, to nic nie stoi na przeszkodzie, żeby poddał sprawę pod głosowanie.