Nie każdy bowiem nakład jest ulepszeniem. To piątkowy wyrok warszawskiego Sądu Apelacyjnego.
Dzierżawa to jedna z najczęstszych form korzystania z rzeczy, zwłaszcza gruntu bądź budynków albo jednego i drugiego. Dochodzi do niej nawet w tak masowych przypadkach, jak utrzymywanie na prywatnym gruncie transformatorów czy linii przesyłowych wysokiego napięcia. Zwykle kiedyś dochodzi do rozwiązania kontraktu i rozliczenia się.
Dzierżawa tym się jednak często różni od najmu, że dzierżawca dokonuje nieraz inwestycji na nieruchomości. Buduje np. halę, magazyn, stawia ogrodzenie czy choćby przygotowuje odpowiednie plany, dokumentację, uzyskuje pozwolenia budowlane.
Tak było w stosunkach między Towarzystwem Inwestycyjnym Platan sp. z o.o. a Klubem Sportowym Warszawianka. Otóż zawarły one przed kilkoma laty kontrakty na dokonanie na terenie należącym do klubu (wokół stadionu Warszawianki) dużych inwestycji sportowo-rekreacyjnych (m.in. budowy hotelu). Inwestycje miała wykonać i sfinansować spółka Platan, klub z kolei wydzierżawił jej tereny pod te inwestycje.
Część prac Platan wykonał. Ale spór dotyczy inwestycji, które na przygotowaniach i planach się skończyły. Mimo ugody na pewnym etapie przedsięwzięcia Platan zalegał z czynszem, więc klub wypowiedział mu umowę. Z kolei Platan zażądał zapłaty 800 tys. zł jako refundacji wydatków, które poczynił na nieruchomości, dokładnie: zapłaty za tzw. ulepszenia. Takie uprawnienie dają przepisy kodeksu cywilnego o dzierżawie (szerzej w ramce).
Pełnomocnik Platana mec. Edyta Konarska przekonywała Sąd Apelacyjny, że dzięki nim nieruchomość zyskała na wartości, a kolejni inwestorzy będą mogli z tego dorobku korzystać.
Z kolei pełnomocnik Warszawianki mec. Witold Owczarek przekonywał, że przedsięwzięcie obliczone było na zainwestowanie przez spółkę 100 – 200 mln zł, a poczynione nakłady to kropla w morzu. W dodatku są one nieprzydatne, gdyż nowy inwestor może mieć nową koncepcję, nie mówiąc o tym, że pozwolenia z czasem tracą moc, np. budowlane po dwóch latach. A nakłady, które nie mają trwałej wartości, nie są ulepszeniami.
Strony wiele wysiłku włożyły w spór, jakie znaczenie miał zapis w umowie dzierżawy stanowiący, że w razie jej rozwiązania dzierżawca będzie mógł wskazać swego jakby następcę w przedsięwzięciu, który wchodziłby w prawa i obowiązki dotychczasowego (spółki Platan). Ale wyciągały z tego faktu przeciwne wnioski.
Zdaniem klubu takie postanowienie zabezpieczało inwestora w tej dużej inwestycji wystarczająco i w pełni, według inwestora klub z takim zabezpieczeniem tym bardziej winien zwrócić nakłady.
Sąd Apelacyjny uznał, że to dodatkowe porozumienie nie ma dla rozliczeń znaczenia. Powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, sędzia Bogdan Świerczakowski wskazał w uzasadnieniu, że nie każdy nakład poczyniony przez dzierżawcę – zwykle dla niego użyteczny – jest także użyteczny dla właściciela, posiadacza nieruchomości. Tymczasem domagając się zapłaty za ulepszenia, dzierżawca musi wykazać nie tylko fakt nakładów, ale także ich użyteczność dla wydzierżawiającego.
Wyrok jest prawomocny (sygn. I ACa 741/07).
Zwrot:
po zakończeniu dzierżawy dzierżawca jest obowiązany, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.
Naprawy konieczne:
dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.
Ulepszenia:
jeżeli najemca (dzierżawca) ulepszył rzecz najętą (wydzierżawioną), wynajmujący (wydzierżawiający) w braku odmiennej umowy może:
- zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu
- albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.Przepisy: kwestię ulepszeń reguluje art. 676 kodeksu cywilnego (w dziale najmu – dotyczący najmu), ale zgodnie z art. 694 k.c. (w dziale dzierżawa) do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.
