Na najemców sklepów w galeriach czyhają pułapki

Kłopoty przedsiębiorców z umowami najmu w centrach handlowych najczęściej pojawiają się wówczas, gdy chcą oni zlikwidować swój sklep. Wtedy wychodzą na jaw kruczki prawne, których jest w nich pełno - mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

- Właściciele centrów handlowych posługują się wielostronicowymi, skomplikowanymi wzorcami umów najmu. Wiele z nich zostało stworzonych na podstawie zagranicznych systemów prawnych, a są źle przetłumaczone na polski i trudno je zrozumieć -mówi adwokat Jerzy Krotoski z Kancelarii Krotoski-Adwokaci z Poznania. W jego opinii umowy zabezpieczają tylko interesy wynajmujących, a na najemców nakładają same obowiązki i kary. Załączniki do umów niejednokrotnie umożliwiają wynajmującemu jednostronne zmiany istotnych zapisów.

Najwięcej pułapek kryje się w opłatach. -Często najemcy są zaskoczeni, kiedy otrzymują pierwszą fakturę do zapłaty - wyjaśnia Tomasz Tatomir, radca prawny z kancelarii Chałas i Wspólnicy. Okazuje się bowiem, że oprócz czynszu muszą wnieść wiele opłat, o których wysokości nie mieli pojęcia. Są to koszty: remontów centrum, sprzątania, ochrony, ubezpieczenia, akcji promocyjnych i reklamy (płaci się je nawet wówczas, gdy nie bierze się w nich udziału). Wiele z tych opłat nie jest w ogóle wyszczególnionych, traktuje się je jako koszty administracji (są one proporcjonalne do zajmowanej powierzchni).

Właściciele centrów zabezpieczają się również przed inflacją i spadkiem wartości pieniądza, wprowadzając do umów zapisy podwyższające każdego roku czynsz o jakiś wskaźnik. W skrajnych sytuacjach może to powodować wzrost czynszu o kilkanaście procent w skali roku.

Częste są też postanowienia, że nie ponoszą oni odpowiedzialności w razie zaistnienia nadzwyczajnych okoliczności, na wystąpienie których nie mieli wpływu. Pod tym pojęciem może kryć się właściwie wszystko.

W wypadku klasycznych umów najmu, gdy właściciela sklepu nie stać na płacenie czynszu, po krótkim okresie wypowiedzenia może zamknąć sklep i przenieść się gdzieś indziej. W hipermarketach lub galeriach handlowych jest to niemal niemożliwe.

- Umowy najmu zawiera się na czas określony, przynajmniej napięć lat. Przed upływem tego terminu nie można ich rozwiązać - mówi Tatomir. Jeżeli przedsiębiorca się na to decyduje, ma dwa wyjścia. Musi zapłacić czynsz za okres pozostały do końca umowy albo znaleźć innego najemcę na swoje miejsce (pod warunkiem, że właściciel się na to zgodzi i zaakceptuje następcę).

- Przepisy kodeksu cywilnego pozwalają sądownie rozwiązać umowy terminowe, kiedy są one rażąco niekorzystne. Trzeba to jednak udowodnić. Znam przedsiębiorców - mówi Tatomir - którzy rezygnowali z umów przed ich upływem, następnie złożyli pozwy w sądzie i wygrali.

-Niektóre postanowienia umów najmu mogą być uznane za sprzeczne z przepisami kodeksu cywilnego -uważa Wojciech Koczara z kancelarii Cameron McKenna. W umowach wynajmujący zastrzegają np., że jeżeli najemca opóźni się z zapłatą czynszu nawet o kilka dni, to wynajmujący może odciąć dostawę mediów.

- Klauzule takie mogą być jednak uznane za naruszające prawo, gdyż dopóki umowa obowiązuje, wynajmujący powinien zapewnić najemcy możliwość korzystania z lokalu, nawet gdy ten nie płaci czynszu - uważa Koczara. Umowa może być rozwiązana dopiero wówczas, gdy zaległość dotyczy dwóch okresów płatności oraz zostanie udzielony dodatkowy okres miesięczny na zapłatę. Najemca może zaskarżyć wynajmującego do sądu za odcięcie mediów przed rozwiązaniem umowy i dochodzić odszkodowania w procesie (zwykle trwającym rok lub dłużej). Najemca lokalu użytkowego nie jest jednak konsumentem i nie może się bronić przed tego typu uregulowaniami, tak jak robią to konsumenci. W ich wypadku niekorzystne postanowienie umowy można uznać za klauzulę niedozwoloną i wpisać do rejestru takich klauzul. W opinii Tomasza Tatomira takie umowy mają także swoje zalety.

Centrum, aby mieć klientów, musi dbać o wygląd i prestiż. Narzuca więc najemcom swoje zasady, dotyczące godzin otwarcia, aranżacji wnętrza czy też asortymentu. Są to zwyczaje - według Tatomira - powszechnie przyjęte na świecie. Klienci centrum to także klienci właścicieli sklepów. - Najlepiej byłoby, gdyby najemcy twardo negocjowali wszystkie postanowienia umowy - uważa Jerzy Krotoski. Często jednak centra handlowe nie chcą negocjować warunków umów, lecz mają ich wzorzec, którego postanowienia trzeba zaakceptować w całości albo zrezygnować z tego kontraktu. Jeżeli dochodzi do negocjacji, to najczęściej wówczas, gdy centrum zależy nadanym najemcy.

- dzieli się go na "podstawowy" i "od obrotu". Pierwszy określa się na podstawie powierzchni sklepu, drugi - procentowo od obrotów sklepu (czyli od wartości sprzedaży).

DODATKOWE OPŁATY

to koszty: remontów centrum, sprzątania, ochrony, ubezpieczenia, akcji promocyjnych i reklamy.

DEPOZYT LUB GWARANCJA BANKOWA

- centra żądają od najemców składania "w depozyt" pieniędzy na zabezpieczenie zapłaty czynszu najmu albo przedstawienia gwarancji bankowych na cały okres trwania umowy.

KARY UMOWNE

- grożą za nieodebranie lokalu w terminie, za ewentualne nieterminowe płacenie czynszu i innych należności itd.

OGRANICZENIE PRAWA ROZWIĄZANIA UMOWY BEZ WYPOWIEDZENIA

- najemca może rozwiązać umowę w wyjątkowych wypadkach, najczęściej gdy jest to związane zwadami lokalu uniemożliwiającymi korzystanie z niego i wykrytymi w określonym terminie.

GODZINY OTWARCIA, WYSTRÓJ LOKALU

- narzuca się wymogi dotyczące funkcjonowania sklepu: godziny otwarcia, wystrój lokalu, prowadzenie akcji reklamowych i promocyjnych przez samego najemcę.

- Właściciele centrum nie ponoszą odpowiedzialności w razie zaistnienia nadzwyczajnych okoliczności, na których wystąpienie nie mieli wpływu. Pod tym pojęciem może się kryć właściwie wszystko. - Trudno jest rozwiązać umowę.