W 2007 r., tak samo jak w latach ubiegłych, najem taki może być opodatkowany:
- na zasadach ogólnych (według skali podatkowej - stawki 19, 30 lub 40 proc., w zależności od wysokości uzyskanego dochodu) lub
- ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (według stawki 8,5 i 20 proc. - w zależności od wysokości przychodu).
Przyjęty sposób opodatkowania trzeba stosować przez cały rok. Można go zmienić, ale dopiero począwszy od roku następnego.
W wyborze ryczałtu nie ma żadnych ograniczeń. Pisemne oświadczenie o zamiarze rozliczania się w ten sposób trzeba złożyć do 20 stycznia (w 2007 r. do 22 stycznia), a jeśli rozpoczynamy najem w trakcie roku -do dnia poprzedzającego rozpoczęcie świadczenia usługi, nie później jednak niż do dnia uzyskania pierwszego przychodu. Oświadczenia nie trzeba ponawiać, jeśli składało się je w roku ubiegłym. Jednak gdy wyroku poprzednim płaciliśmy ryczałt, a teraz chcemy płacić podatek według skali, to w podanym wyżej terminie musimy złożyć oświadczenie o rezygnacji z ryczałtu i wyborze zasad ogólnych.
Wysokość podatku jest uzależniona od wielkości osiąganych przychodów. Jeżeli nie przekroczą one w sumie w roku podatkowym równowartości 4 tys. euro, to ryczałt od nich wynosi 8,5 proc. Jeśli będą wyższe, to od nadwyżki ponad 4 tys. euro zapłacimy ryczałt według stawki 20 proc. W wypadku małżonków limit ten dotyczy ich obojga. Kwotę podaną w euro przelicza się na złote według średniego kursu euro ogłoszonego przez NBP, obowiązującego 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy. Na 2007 r. równowartość 4 tys. euro wynosi 15934zł.
Ryczałt płaci się w urzędzie skarbowym co miesiąc -od przychodów uzyskanych w danym miesiącu do 20. dnia miesiąca następnego, a za grudzień -w terminie złożenia zeznania rocznego, który upływa 31 stycznia następnego roku. W trakcie roku nie trzeba składać żadnych deklaracji na ten podatek.
Można też płacić ryczałt kwartalnie (w terminach do 20 kwietnia, 20 lipca, 20 października, a za ostatni kwartał -do 31 stycznia) pod warunkiem powiadomienia o tym urzędu skarbowego do 20 stycznia (w 2007 r. do 22 stycznia). Takie zawiadomienie również wystarczy złożyć tylko raz. Jeśli zatem złożyliśmy je w 2006 r., to w 2007 r. nadal rozliczamy się kwartalnie, chyba że do 22 stycznia powiadomimy urząd o zaprzestaniu opłacania ryczałtu co kwartał (wówczas wracamy do rozliczenia miesięcznego).
Możliwość kwartalnego rozliczenia mają tylko te osoby:
- które świadczyły w poprzednim roku usługi najmu,
- których przychody z najmu w roku poprzednim nie przekroczyły równowartości 25 tys. euro (w przeliczeniu na złote według średniego kursu NBP obowiązującego 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy).
Limit w tej wysokości obowiązuje bez względu na to, czy osiągaliśmy przychody z najmu przez cały rok podatkowy czy tylko przez jego część.
W 2007 r. rozliczać się w ten sposób mogą osoby, których przychody z najmu za 2006 r. nie przekroczyły 99587,50zł. Jeżeli oboje małżonkowie osiągają przychody z najmu, limit ten odnosi się odrębnie do każdego z nich.
Gdy rozpoczynamy najem i wybieramy zasady ogólne, nie musimy składać w urzędzie skarbowym żadnych oświadczeń. Ten sposób opodatkowania stosuje się automatycznie, jeśli podatnik nie wybierze ryczałtu. Tylko wówczas, gdy w poprzednim roku korzystaliśmy z ryczałtu, a teraz chcemy płacić podatek według skali - do 20 stycznia powinniśmy poinformować urząd o rezygnacji z ryczałtu.
Wybierając tę formę opodatkowania, w trakcie roku co miesiąc będziemy wpłacać zaliczki na podatek dochodowy, obliczone według skali podatkowej (ale dopiero gdy dochód z najmu, liczony od początku roku, przekroczy w 2007 r. 3013 zł). Termin zapłaty pierwszej zaliczki upływa 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskamy taki dochód. Kolejne zaliczki za dalsze miesiące -do listopada włącznie -ustalamy w wysokości różnicy między podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzednie. Wpłacamy je do 20. dnia miesiąca następnego. Wyjątkowo zaliczkę za grudzień wpłacamy w terminie płatności zaliczki za listopad i w wysokości tej zaliczki.
Uwaga! Od tego roku w terminie wpłaty zaliczek nie składamy już deklaracji PIT-5. Przychody i koszty z najmu wykazujemy dopiero w zeznaniu rocznym.
Po zakończeniu roku przychody z najmu łączymy z przychodami z innych źródeł opodatkowanymi na zasadach ogólnych (np. z pracy, emerytury, z działalności gospodarczej) i wykazujemy w zeznaniu rocznym, składanym do 30 kwietnia.
Małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa małżeńska, mogą zadecydować o opodatkowaniu dochodu/przychodu z najmu tylko przez jedno z nich. Muszą powiadomić o tym urząd skarbowy, składając wspólnie pisemne oświadczenie:
- najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym otrzymają pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu - gdy małżonek ma płacić podatek według skali (a więc, jeśli uzyska przychód w styczniu -najpóźniej do 20 lutego),
- najpóźniej 20 stycznia (a jeśli rozpoczynają najem w trakcie roku -w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu) - gdy małżonek ma płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (w 2007 r. - 22 stycznia).
Oświadczenie jest ważne tylko na dany rok podatkowy, co roku trzeba je więc ponawiać (w podanych wyżej terminach).
Ryczałt płaci się od przychodu. Są nim otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze. Wynajmujący nie ma możliwości uwzględniania żadnych kosztów jego uzyskania (np. amortyzacji, wydatków na wyposażenie mieszkania, podatku od nieruchomości itd.). To niewątpliwie zmniejsza atrakcyjność tej formy opodatkowania. Opłaca się ona głównie tym, którzy oprócz najmu osiągają też inne wysokie dochody, a po ich zsumowaniu z najmem musieliby oddać fiskusowi 30 czy 40 proc. podatku. Także do celów obliczenia ryczałtu od najmu nie musimy prowadzić żadnej ewidencji przychodów. Ale pamiętajmy, że obowiązek ten nie dotyczy wynajmujących tylko wówczas, gdy wysokość osiąganych przychodów wynika z umowy najmu zawartej w formie pisemnej. Jeżeli nie mamy takiej umowy, ewidencja jest konieczna. Jej wzór znajdziemy w rozporządzeniu wykonawczym do ustawy o ryczałcie z 17 grudnia 2002 r. ( DzU nr 219, poz. 1836).