Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości (dalej: uor), przez inwestycje należy rozumieć aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych, wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści.
Różnica w celu
Nieruchomości inwestycyjne odróżnia od nieruchomości zaliczanych do środków trwałych (służących podstawowej działalności operacyjnej podmiotu – produkcyjnej, handlowej lub usługowej) cel dysponowania nimi, niezależnie od sposobu pozyskania takiej nieruchomości (poprzez zakup, wytworzenie, aport czy przekwalifikowanie ze środków trwałych). Nieruchomości inwestycyjne generują dla ich dysponentów (właścicieli lub jednostek korzystających z nich np. na podstawie umowy leasingu) korzyści poza podstawową działalnością operacyjną, w formie wzrostu wartości takich nieruchomości lub uzyskiwania z tytułu ich posiadania innych pożytków (np. w formie czynszu z najmu/dzierżawy gruntów, lokali lub budynków). Pełnią one funkcję pewnego rodzaju lokaty kapitału. Inwestycje w nieruchomości mogą obejmować grunty, prawa użytkowania wieczystego gruntu, budowle, budynki, lokale stanowiące odrębną własność, a także spółdzielcze prawa do lokali.
Uwaga! O zakwalifikowaniu nieruchomości do inwestycji decyduje aktualny sposób jej wykorzystania, a nie pierwotny cel jej pozyskania.
Dwa sposoby
Wycenę nieruchomości inwestycyjnych realizuje się nie rzadziej, niż na dzień bilansowy, przy wykorzystaniu jednej z dwóch metod:
1. według reguł obowiązujących dla środków trwałych lub
2. według ceny rynkowej, bądź inaczej określonej wartości godziwej (art. 28 ust. 1 pkt 1a uor).
Sposób wyceny nieruchomości inwestycyjnych powinien wynikać z zasad (polityki) rachunkowości stosowanej przez dane przedsiębiorstwo.
Wariant 1. Tak jak środki trwałe
Wycena nieruchomości inwestycyjnych zgodnie z regułami właściwymi dla środków trwałych polega na przyjęciu ich wartości bilansowej na poziomie cen nabycia, kosztów wytworzenia lub wartości przeszacowa- nej (po aktualizacji wyceny), z uwzględnieniem kosztów modernizacji, a także odpisów amortyzacyjnych, umorzeniowych oraz z tytułu trwałej utraty wartości.
Wprowadzenie nieruchomości inwestycyjnej do ewidencji bilansowej wymaga następujących zapisów:
1. Zakup nieruchomości inwestycyjnej
Wn „Inwestycje w nieruchomości i prawa"
Ma „Rozliczenie zakupu"
2. Wytworzenie nieruchomości inwestycyjnej we własnym zakresie
Wn „Inwestycje w nieruchomości i prawa"
Ma „Koszty działalności pomocniczej"
3. Otrzymanie aportem nieruchomości inwestycyjnej
– przyjęcie nieruchomości do ewidencji
Wn „Inwestycje w nieruchomości i prawa"
Ma „Pozostałe rozrachunki"
– zwiększenie kapitału zakładowego spółki (pod datą wpisu do KRS)
Wn „Pozostałe rozrachunki"
Ma „Kapitał zakładowy"
4. Przekwalifikowanie środka trwałego do inwestycji
– wartość początkowa
Wn „Inwestycje w nieruchomości i prawa"
Ma „Środki trwałe"
– dotychczasowe umorzenie
Wn „Odpisy umorzeniowe środków trwałych"
Ma „Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości i prawa".
W przypadku wyceny nieruchomości zaliczanej do inwestycji według zasad stosowanych do środków trwałych, nakłady poniesione na jej ulepszenie zwiększą wartość początkową nieruchomości i są odnoszone w koszty poprzez odpisy amortyzacyjne.
Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości, wycenianej według reguł właściwych dla środków trwałych należy zaksięgować:
Wn „Pozostałe koszty operacyjne"
Ma „Odpisy umorzeniowe inwestycji w nieruchomości i prawa".
Przedsiębiorstwo powinno także okresowo sprawdzać wartość nieruchomości inwestycyjnej. Wiąże się to z obowiązkiem określania, nie rzadziej niż na dzień bilansowy, bieżącej wartości rynkowej takiej nieruchomości, a w przypadku utraty przez nią wartości – dokonania odpisu aktualizującego:
Wn „Pozostałe koszty operacyjne"
Ma „Odpisy z tytułu trwałej utraty wartości inwestycji w nieruchomości i prawa".
Wariant 2. W wartości rynkowej
Przyjęcie do wyceny nieruchomości inwestycyjnej wartości rynkowej (godziwej) wymaga aktualizacji wyceny co najmniej na każdy dzień bilansowy. Przedsiębiorstwo może we własnym zakresie określić wartość rynkową (godziwą) nieruchomości, na podstawie aktualnie obowiązujących na aktywnym rynku cen zbliżonych nieruchomości, o porównywalnym stanie technicznym i posadowieniu, służących analogicznym celom. Uwzględniając jednak to, że nie istnieją dwa całkiem identyczne budynki, najbardziej wiarygodna i rzetelna jest wycena dokonana przez rzeczoznawcę. Korzystanie przy szacowaniu wartości nieruchomości inwestycyjnej z usług rzeczoznawcy wskazane jest również w sytuacji, gdy nie jest ona przedmiotem obrotu rynkowego i nie istnieje aktywny rynek dla podobnych obiektów.
Zmiana wartości rynkowej nieruchomości inwestycyjnej wymaga ujęcia w księgach, zapisem:
1. Wzrost wartości rynkowej nieruchomości
Wn „Inwestycje w nieruchomości i prawa"
Ma „Pozostałe przychody operacyjne" (w analityce: przychody niezaliczane do przychodów podatkowych)
2. Spadek wartości rynkowej nieruchomości
Wn „Pozostałe koszty operacyjne" (w analityce: koszty niezaliczane do kosztów podatkowych)
Ma „Inwestycje w nieruchomości i prawa"
Koszty związane z eksploatacją (utrzymywaniem) nieruchomości inwestycyjnej (np. wydatki na ogrzewanie, ochronę, podatek od nieruchomości) powinny zostać ujęte w księgach zapisem:
Wn „Pozostałe koszty operacyjne"
Ma odpowiednie konto zespołu 0, 1, 2, 3, 5
Stosownie bowiem do art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c uor, do pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych należy zaliczyć przychody i koszty związane z utrzymaniem nieruchomości zaliczonych do inwestycji, w tym także z aktualizacją ich wartości oraz ich przekwalifikowaniem do środków trwałych, jeżeli do ich wyceny przyjęto cenę rynkową lub inaczej określoną wartość godziwą.
Uwaga! Szacując wartość nieruchomości inwestycyjnych według ceny rynkowej (godziwej) nie bierze się pod uwagę odrębnie kosztów modernizacji oraz utraty jej wartości, wynikającej z używania lub będącej konsekwencją upływu czasu. Zarówno bowiem skutki ulepszeń, jak i utraty wartości nieruchomości inwestycyjnej znajdują już odzwierciedlenie w jej wartości rynkowej. W związku z tym, od nieruchomości inwestycyjnych wycenianych rynkowo nie nalicza się dla celów bilansowych ani amortyzacji, ani nie dokonuje odpisów aktualizujących (nie ujmuje się ich w księgach rachunkowych).
Niezależnie od wybranej metody wyceny, wartość nieruchomości inwestycyjnej wykazuje się w aktywach bilansu jako inwestycje długoterminowe w pozycji A.IV.1 „Inwestycje długoterminowe – nieruchomości".
Konsekwencje w PIT/CIT
Niezależnie od tego, według jakich zasad dla celów bilansowych będzie wyceniana nieruchomość inwestycyjna, dla celów podatkowych od wartości początkowej tych nieruchomości (z wyjątkiem gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów) będą dokonywane odpisy amortyzacyjne zaliczane do kosztów uzyskania przychodów (art. 22a i art. 22b ustawy o PIT; art. 16a i art. 16b ustawy o CIT).
Czym się kierować decydując o sposobie wyceny
- Szacowanie wartości nieruchomości zaliczanych do inwestycji na podstawie reguł właściwych dla środków trwałych cechuje ostrożniejsze podejście do wyceny bilansowej (w porównaniu do metody szacowania na poziomie cen rynkowych/wartości godziwej). Tego typu wycena jest tańsza i prostsza (wymaga tylko określenia techniki i stawki amortyzacji oraz sukcesywnego ujmowanie odpisów umorzeniowych). Jej wadą jest ujawnianie wyniku na inwestycji dopiero w momencie likwidacji lub sprzedaży nieruchomości.
- Wybór cen rynkowych (godziwych) do wyceny nieruchomości inwestycyjnych pozwala natomiast na przedstawienie w sprawozdaniach finansowych zmian wartości nieruchomości, co w konsekwencji umożliwia lepszą prezentację ryzyka działalności danej jednostki. Mankamentem tego rodzaju wyceny jest jednak konieczność określania na każdy dzień bilansowy bieżącej wartości rynkowej nieruchomości, z czym często mogą się wiązać wyższe koszty, zwłaszcza w przypadku nieruchomości, dla których nie istnieje aktywny rynek i firma zmuszona jest korzystać przy ich wycenie z usług rzeczoznawcy.
