Z tego tekstu dowiesz się:
- Ile mieszkań sprzedali deweloperzy w styczniu 2025 roku
- Ile wynoszą ceny mieszkań – nowych i używanych
- Jakie są prognozy dla rynku nieruchomości
Około 2,95 tys. mieszkań sprzedali deweloperzy w styczniu w siedmiu największych miastach – wynika z danych Otodom Analytics. W ostatnich miesiącach ub.r. było to 2,8 tys.
Jak mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, największy udział w sprzedaży miały mieszkania dwupokojowe (39 proc.) o średniej powierzchni 42 mkw. Lokale trzypokojowe o przeciętnej powierzchni 60 mkw. to 33 proc. transakcji. – Za zaskakujący można uznać fakt, że w styczniu większy udział w sprzedaży na rynku pierwotnym miały mieszkania czteropokojowe (14 proc. sprzedanych lokali) niż jednopokojowe (13 proc.) – podaje Katarzyna Kuniewicz.
Większy ruch w biurach deweloperów. Ceny mieszkań stabilne
Z kolei Tabelaofert.pl podaje, że sprzedaż nowych mieszkań w 15 największych miastach w styczniu w porównaniu z grudniem poszła w górę o 8,4 proc. Wzrost sprzedaży serwis odnotował w większości miast, niewielkie spadki tylko w Gdańsku, Poznaniu, Bydgoszczy.
Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl, przyznaje, że w deweloperskich biurach sprzedaży – podobnie jak na rynku wtórnym – widać oznaki ożywienia. – Oferta jest bogata, ceny przestały rosnąć, a zdolność kredytową kupujących poprawiło obniżenie (choć niewielkie) marż kredytów hipotecznych – zauważa Chojnacki.
Jego zdaniem istotnym czynnikiem, który wpłynął na ożywienie na rynku mieszkań, było wycofanie się rządu z planów wprowadzenia programu dopłat do kredytów „Na start”. – Wbrew wielu opiniom na ten program czekało wiele osób, odkładając transakcję. W styczniu klienci przestali czekać i zdecydowali się na zakup – mówi Robert Chojnacki.
Przypomnijmy, że w grudniu Krzysztof Paszyk, szef resortu rozwoju i technologii, odpowiedzialnego za mieszkalnictwo, ogłosił, że kredytów „za zero procent” nie będzie. Jednocześnie mgliście zapowiedział prace nad innym programem wsparcia.
Mimo ożywienia popytu ceny nowych mieszkań nie rosną. Eksperci mówią o ich stabilizacji. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ujęciu miesięcznym (grudzień 2024/styczeń 2025 r.) ceny praktycznie się nie zmieniły – zmiany są poniżej 1 proc.
Średnia ofertowa cena mkw. lokali na stołecznym rynku pierwotnym w styczniu to niespełna 17,7 tys. zł za mkw., o 3,3 proc. więcej niż w styczniu 2024 r. W Krakowie i w Łodzi przeciętne ceny poszły w górę w ciągu roku o 5,2 i 5,3 proc., odpowiednio do niemal 16,6 tys. zł i niemal 11,5 tys. zł za mkw. O 11,8 proc., do 14,7 tys. zł za mkw., wzrosły przeciętne ceny ofertowe mieszkań deweloperskich we Wrocławiu.
Rynek wtórny. Kupujący się ożywili
Na wybór nie mogą narzekać chętni na mieszkania z drugiej ręki. Jak podaje serwis GetHome.pl, powołując się na dane przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar, pod koniec stycznia w całym kraju było ok. 161,5 tys. unikatowych ofert lokali – o ponad 8 proc. więcej niż pod koniec ub.r. A w porównaniu ze styczniem 2024 r. oferta wzrosła o ok. 23 proc.
Z analiz GetHome.pl wynika, że w styczniu z oferty rynku wtórnego zniknęło tylko 22 tys. ofert – o jedną trzecią mniej niż w grudniu. – Może to świadczyć o spadku popytu na mieszkania z drugiej ręki – zauważa Marek Wielgo, ekspert serwisu. Ale, jak dodaje, sprzedający wycofują oferty także ze względu na brak zainteresowania czy zmianę planów.
Czytaj więcej
W czwartym kwartale ubiegłego roku w większości dużych miast kupowaliśmy tańsze mieszkania niż w poprzednim okresie – wynika a najnowszego barometru Metrohouse i Credipass.
Z kolei w portalu Nieruchomosci-online.pl liczba ogłoszeń sprzedaży mieszkań w styczniu była mniejsza niż w grudniu o niecałe 3 proc. – Ale porównując ofertę rok do roku: w styczniu mieliśmy o 27 proc. więcej ogłoszeń niż rok temu – zaznacza Rafał Bieńkowski, ekspert serwisu Nieruchomosci-online.pl.
O wzroście oferty mówi też Barbara Bugaj, analityczka SonarHome. – Liczba ofert mieszkań w sześciu największych miastach po spadkach w grudniu znów zaczęła rosnąć. Dziś jest na rekordowym poziomie z przełomu listopada i grudnia – wskazuje. – W porównaniu z poprzednim rokiem wzrost oferty wynosi średnio ok. 55 proc. Podaż najbardziej wystrzeliła w Warszawie (75-proc. wzrost) i Krakowie (85-proc.). Znaczne zmiany (40–50 proc.) odnotowaliśmy także we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. Najmniejsze różnice są widoczne w Gdańsku, gdzie liczba ofert wzrosła o ok. 14 proc.
Kupujący są bardziej aktywni. Rafał Bieńkowski podaje, że liczba kontaktów, jakie poszukujący mieszkania z rynku wtórnego nawiązał z ogłoszeniodawcami za pośrednictwem portalu (telefon, formularz, prośba o kontakt), była o ponad 40 proc. większa niż w grudniu. – Taki wzrost zainteresowania ofertami nie jest jednak zaskoczeniem. Dane historyczne pokazują, że w styczniu niemal zawsze aktywność poszukujących jest wyraźnie większa niż w ostatnich tygodniach poprzedniego roku – zauważa Bieńkowski. – Jeśli chodzi o zestawienie rok do roku, w styczniu 2025 r. zanotowaliśmy o 3 proc. mniej kontaktów z ogłoszeniodawcami niż w styczniu 2024 r.
Czytaj więcej
Styczeń na rynku mieszkań upłynął pod znakiem szybkiej odbudowy oferty – wynika z analiz portalu Grupy Morizon-Gratka. Ceny nie rosną, o okazję jest łatwiej.
Także Barbara Bugaj zauważa, że na początku tego roku na rynku pojawiło się nieco więcej klientów. Jak szacuje – to kilkuprocentowy wzrost w porównaniu z grudniem. – Nie był to więc spektakularny powrót – zaznacza. – Lekki ruch na rynku widać już zresztą od końca 2024 roku, po części za sprawą pogrzebania nadziei na kredyt „zero procent”, choć grupa oczekujących na nowy program nie była bardzo liczna – ocenia.
O ożywieniu mówi też Łukasz Browarczyk, pośrednik BIG Property. – Popyt jest zdecydowanie większy niż pod koniec 2024 roku, ale podaż wciąż go przewyższa – zaznacza.
Ceny mieszkań z drugiej ręki. Możliwe rabaty
Z danych Nieruchomosci-online.pl wynika, że ceny mieszkań z rynku wtórnego w styczniu stabilizowały się. – W aż 13 miastach wojewódzkich średnia cena ofertowa lokali używanych w porównaniu z grudniem zmieniła się nieznacznie, bo o mniej niż 1 proc. w górę lub w dół – wskazuje Rafał Bieńkowski. – W jednym mieście wojewódzkim – w Warszawie – odnotowaliśmy miesięczny spadek średniej ceny ofertowej o 1 proc.
W czterech miastach widać nieznaczny wzrost przeciętnej ceny mieszkań w ogłoszeniach (Gdańsk, Gorzów Wielkopolski, Opole, Rzeszów – od 1 do 1,8 proc. miesiąc do miesiąca).
– Praktycznie we wszystkich analizowanych miastach jest oczywiście drożej niż w przed rokiem – mówi Rafał Bieńkowski. – Porównując styczeń 2025 r. ze styczniem 2024 r, średnie ceny ofertowe są wyższe – w zależności od miasta – od 2 do ok. 10 proc.
Czytaj więcej
Klienci zaczynają powoli wracać do biur deweloperów. Firmy przyciągają m.in. atrakcyjnymi harmonogramami płatności.
Serwis Nieruchomosci-online.pl podaje, że średnia cena ofertowa mkw. mieszkań z drugiej ręki w Warszawie w styczniu to ponad 18,5 tys. zł, w Krakowie – ponad 17,1 tys. zł, we Wrocławiu – niemal 14 tys. zł, w Gdańsku – niemal 15,8 tys. zł, w Poznaniu – ponad 11,7 tys. zł, a w Łodzi – 8,8 tys. zł za mkw. W Gorzowie Wielkopolskim sprzedający mieszkania w styczniu wyceniali je średnio na ponad 7,4 tys. zł za mkw., w Bydgoszczy – ponad 8,2 tys. zł, a w Lublinie – na 10,4 tys. zł za mkw.
Z kolei z danych serwisu GetHome.pl wynika, że średnia cena mieszkań z drugiej ręki spadła w ciągu miesiąca (grudzień 2024 roku/styczeń 2025 roku) o 2,4 proc. w Krakowie, o 1,2 proc. w Warszawie i o 0,5 proc. we Wrocławiu i w Poznaniu. Marek Wielgo podkreśla, że sprzedający muszą poskromić swoje oczekiwania. Jak mówi, oferta mieszkań jest bardzo duża, także na rynku pierwotnym, więc sprzedający muszą być elastyczni.
A Barbara Bugaj zwraca uwagę, że rośnie liczba ofert mieszkań, których sprzedający obniżają cenę w czasie ekspozycji ogłoszenia. – Rabaty cen nie są jednak spektakularne. W Warszawie to np. ok. 4–5 proc. – wskazuje.
W ocenie Łukasza Browarczyka sprzedający coraz chętniej godzą się jednak na obniżki cen transakcyjnych. – Sięgają one nawet kilkunastu procent – wskazuje Łukasz Browarczyk.
Więcej mieszkań z wyższej półki w ofercie deweloperów
Jakie trendy zdominują rynek mieszkań w kolejnych miesiącach? Oferta jeszcze wzrośnie?
Robert Chojnacki przypomina, że w 2024 r. na rynek pierwotny trafiło wyjątkowo dużo lokali. – W tym roku nie spodziewamy się wzrostu podaży mieszkań. Nowych inwestycji będzie mniej, a wiele wskazuje, że sprzedaż będzie rosła – przewiduje. – Oczywiście, sytuacja nie poprawi się równomiernie we wszystkich miastach. Na przykład w Łodzi mamy dużą nadpodaż, która może się utrzymać przez kilka kwartałów, zanim rynek wróci do równowagi.
Z kolei Katarzyna Kuniewicz zwraca uwagę, że firmy deweloperskie dysponują wystarczającą liczbą pozwoleń na budowę, by w 2025 roku wprowadzić do sprzedaży porównywalną z 2024 rokiem liczbę mieszkań (53,3 tys. na siedmiu rynkach). – To, jak dużo będą budować w 2025 roku, zależy w dużej mierze od bieżącego tempa sprzedaży mieszkań – mówi. – Należy się spodziewać, że (szczególnie w I połowie roku) na wprowadzanych do sprzedaży osiedlach będą dominowały mieszkania o podwyższonym standardzie i inwestycje apartamentowe. Jeśli sprzedaż mieszkań w kolejnych miesiącach będzie rosła, to w drugiej połowie roku należy się spodziewać większej niż w pierwszej części roku podaży nowych mieszkań z segmentu popularnego. Jednak dzisiaj nic nie wskazuje na to, by poziom tzw. nowych wprowadzeń (mieszkania, których sprzedaż deweloperzy rozpoczną) przekroczył na siedmiu największych rynkach 40 tys.
Dyrektorka Otodomu przewiduje, że przeciętne ceny mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie, szczególnie w pierwszej połowie roku, nie powinny spadać. – Przede wszystkim dlatego, że oferta będzie zapewne uzupełniana nieruchomościami o podwyższonym standardzie i inwestycjami apartamentowymi, czyli co do zasady – o cenach wyższych od średniej rynkowej – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz. – Już w pierwszej połowie roku możemy jednak obserwować delikatną redukcję średniej ceny mieszkań sprzedanych, która znajdzie swoją kontynuację w drugiej połowie roku – jeśli zrealizuje się scenariusz zakładający wejście w życie programu wspierającego popyt oraz symboliczną obniżkę stóp procentowych.
Czytaj więcej
Ziemia rolna w miastach zostanie uwolniona, a ze specustawy mieszkaniowej zniknie tzw. wskaźnik parkingowy, co odblokuje inwestycje mieszkaniowe. Ministerstwo rozwoju pokazało projekt tzw. ustawy podażowej.
W ocenie Roberta Chojnackiego nie ma przesłanek przemawiających za wyraźnym wzrostem bądź spadkiem cen ofertowych. – Bazowym scenariuszem pozostaje stabilizacja. Ewentualne zmiany cen mogą występować lokalnie i wynikać przede wszystkim ze zmiany standardu nowo wprowadzanych mieszkań – wyjaśnia założyciel portalu Tabelaofert.pl.
Jak dodaje, nabywcy są dziś bardziej świadomi. – Minął czas, gdy mieszkania sprzedawały się niemal bez wysiłku. Na rynek wkracza nowe pokolenie, wychowane w świecie technologii, które oczekuje jej wsparcia na każdym etapie – od wyszukiwania i porównywania ofert, aż po dokonanie ostatecznego wyboru wymarzonej nieruchomości – zauważa.
Lokale z drugiej ręki z tendencją do korekty
Oferta mieszkań na rynku wtórnym, jak mówi Barbara Bugaj, może jeszcze lekko wzrosnąć. – Jednak drugim scenariuszem może być stabilizacja. Popyt na wtórnym rynku kosmetycznie ruszył, wciąż jest jednak duża niepewność. Pojawiają się pytania, czy czekać na spadek cen i na obniżki stóp procentowych. Kupujący są więc w lekkim rozkroku – ocenia ekspertka SonarHome. – Można powiedzieć, że ceny ofertowe są stabilne z lekką tendencją do korekty. Być może w pierwszym kwartale tego roku statystycznie ceny transakcyjne lekko spadną.
Czytaj więcej
W obecnych warunkach trudno dostrzec impuls do wzrostu cen mieszkań na skalę ogólnokrajową. Rynki mieszkaniowe zaczynają się wyraźnie polaryzować – mówi Tomasz Lebiedź, doradca i ekspert rynku nieruchomości.
A Łukasz Browarczyk podsumowuje, że poziom cen mieszkań zależy od polityki Rady Polityki Pieniężnej dotyczącej stóp procentowych. – Utrzymanie stóp na obecnym poziomie oznacza, że ceny się nie zmienią albo minimalnie spadną. Ich obniżka spowoduje ożywienie rynku, co może doprowadzić do ponownego wzrostu cen mieszkań – podsumowuje pośrednik BIG Property.
